Los fondos de inversión inmobiliaria y las compañías de seguros suelen invertir en centros comerciales, pero esto no significa que cuenten con la estructura y expertise para administrarlos. Esta es la razón por la cual los hermanos Cristián y Sebastián Cox fundaron Tres Asociados (Tresa) hace ochos años, firma que se dedica a administrar estos activos y asesorar a inversionistas institucionales.

Hoy la compañía administra más de 300 mil metros cuadrados utilizables correspondientes a diez centros comerciales de grandes superficies. Estos pertenecen a inversionistas institucionales como Consorcio, Toesca, Banchile Inversiones, Dercorp (ligada a la familia Del Río, accionista del holding Falabella), entre otros.

Cristian Cox tiene más de 20 años de experiencia en el sector. Llegó a ser gerente regional de operaciones de Cencosud Shopping Center, trabajando directamente con Horst Paulmann -fundador y controlador de la firma dueña de Jumbo, Paris, Easy, entre otros formatos- en el proyecto de mall Costanera Center. Por otro lado, su hermano Sebastián viene de la jefatura de marketing en Automotores Gildemeister. A ellos, se sumó recientemente Juan Luis Polanco como gerente de negocios, quien ha trabajado en la división de supermercados de Cencosud, SMU y Tottus.

La empresa tiene presencia de La Serena a Curicó y dentro de los activos que operan destacan Mall Vivo Imperio, Mall Vivo El Centro, Mall Barrio Independencia y, sobre todo, Casa Costanera, el exclusivo centro comercial de la comuna de Vitacura. Juan Luis Polanco comenta que han conseguido una cartera de activos de gran potencial y mix de tiendas, lo cual los mantiene muy confiados del futuro pese al menor crecimiento económico.

“El negocio de los centros comerciales se ha recuperado fuertemente post pandemia. Los clientes han vuelto masivamente a visitar los centros comerciales y los niveles de ocupación son altos, por sobre el 90% en la mayoría de los grandes malls”, sostiene Polanco, quien puntualiza que la industria ha tenido que hacer cambios en mix de tiendas, mayor foco en la experiencia de visita y potenciamiento de la categoría gastronómica. Esta última es la que más ha aumentado su participación en metros cuadrados al interior de los centros comerciales, desmarcándose del clásico food court o patio de comida.

Lo cierto es que los números de visitas a los centros comerciales están creciendo, pero no han llegado a los niveles pre pandemia. Esto es algo que mantiene atentos a Tresa y a toda la industria. Lo mismo pasa con el impulso explosivo que tuvo el ecommerce durante el confinamiento.

“Su crecimiento fue muy bullante durante la pandemia, sin embargo vemos que el ecommerce tiene tope. Estimamos que hasta un 20% de las ventas de un retailer vendrán del ecommerce”, sentenció Polanco, puntualizando que la participación del canal online varía dependiendo de la categoría, donde tiene más penetración en electrodomésticos y mucho menos en vestuario.

Asimismo, el ejecutivo asegura que el peso del comercio electrónico en Chile cambia si se analiza por grupos socioeconómicos. En los segmentos altos y medios altos es muy fuerte, pero en los sectores de menores ingresos aún es muy baja la compra por canales digitales. Específicamente en este segmento hay otro factores que ha beneficiado a los malls. “El alza en la percepción de inseguridad en el espacio público ha ayudado a que la gente se sienta más segura al interior de los centros comerciales. Esto es una tendencia que creemos que se mantendrá. Esto lo vemos mucho con los malls del centro de Santiago”, cuenta Polanco.

Las últimas semanas han estado marcadas por anuncios de ventas de activos comerciales. El 5% de los accionistas de un fondo de inversión de Toesca ligado a este tipo de proyectos, solicitó la no renovación del plazo y consecuente liquidación de los activos. Algo similar ocurrió con Banchile Inversiones que venderá su participación en el negocio de strip center que mantiene con Parque Arauco. Asimismo, Santander Inmobiliaria está comercializando algunos supermercados de la desaparecida cadena Monserrat y el holding Falabella ya tiene disponible en el mercado los activos de Open Plaza Chile.

Ante esto, Polanco no dramatiza. “Los fondos de inversión tienen una fecha de término y en algunos casos se renuevan. Este es el caso del fondo de Toesca. Hoy existe un proceso de reacomodo de activos. Esto no solo por lo que ocurre con los fondos de Toesca o Banchile, sino con lo que está haciendo Falabella con Open Plaza. Esta venta no tiene que ver con que el activo sea malo, sino con que ellos están readecuando su financiamiento interno y, por petición del controlador, la compañía se está deshaciendo de activos que no son parte de su core principal”, puntualiza Polanco.