Rafael Burmester: "2016 va a tener un rango de ventas de un año normal"

“Compre sin IVA”. Ese fue el eslogan más repetido en la industria inmobiliaria en 2015 para poder vender sus proyectos antes de la entrada en vigencia del cobro de este gravamen a la construcción. Iniciativa que dio sus frutos. Durante el año pasado las ventas alcanzaron niveles no vistos en los últimos 10 años. Sin embargo, un panorama incierto pronostica para este año y el próximo el gerente general de inmobiliaria Indesa -ligada al empresario Nicolás Ibáñez-, Rafael Burmester. Estima que 2016 tendrá un rango de ventas similar al observado en 2013 y 2014, pero que 2017 será un “año bastante malo” para la industria inmobiliaria. Por otra parte, descarta que Indesa ingrese al mercado de oficinas al menos en los próximos tres años debido al nivel de vacancia que ya alcanza el 10%.

¿Qué balance hace Indesa de 2015?

El 2015 para nosotros fue un buen año. Teníamos dos proyectos en venta, uno en Irarrázabal (Vista Ñuñoa), que ha tenido velocidades súper buenas, con buena demanda, y el proyecto que lanzamos a inicios de año en Colón (Tadeo 1091), que también tuvo muy buena recepción. Y la verdad, te diría que anda muy en línea con lo que ha sido la industria. Si uno ve las ventas de este año superaron sobre un 30% la base del año pasado, principalmente impulsado por el efecto del tema del IVA, y además hubo un ingreso importante de nuevos proyectos, tanto en ventas en verde como ventas en blanco. Entonces, la verdad es que fue un año bien dinámico.

En cuanto a las metas trazadas, ¿éstas fueron superadas?

Sí, por supuesto. Diría que en el fondo teníamos modelado que en 2015 íbamos a tener un comportamiento bastante similar a lo que fue el 2014 en términos de velocidades de venta.

¿Y qué expectativas tienen para 2016, tanto para Indesa como para la industria inmobiliaria?

En términos de Indesa vamos a ver disminuir la velocidad de venta de nuestros proyectos, vamos a bajar a niveles normales, de años como 2013 y 2014. Y creo que la industria también va a tener una baja en las velocidades porque van a haber proyectos que van a estar entregándose por este gran stock que se produjo y viene toda la incertidumbre sobre qué va a pasar con la aplicación del IVA porque introdujeron una nueva indicación en la ley. Vamos a tener que ver bien cómo va a quedar interpretado eso. Dado eso, creo que va a estar medio incierto el próximo año.

¿Podríamos ver una caída en las ventas?

Si este año estamos vendiendo un proyecto como Colón a tres o cuatro unidades mensuales, yo creo que vamos a bajar a niveles de dos. El 2016 va a tener un rango de ventas de un año normal, el 2017 es bastante incierto pero todo pronostica que va a ser un año bastante malo. En 2016 todavía van a haber proyectos que van a caer dentro de la excepción del IVA, no van a ser todos, porque ya las promesas se van a haber agotado al 31 de diciembre de 2015, pero sí van a haber proyectos que no van a estar promesados pero que van a alcanzar a terminar su recepción de construcción que los van a dejar excentos de IVA. Entonces será una situación algo intermedia.

¿Cuál es su cartera de proyectos para 2016?

Vamos a estar con el proyecto Viñas de Chicureo y vamos a estar lanzando un proyecto en Lo Barnechea y otro en el sector de Las Condes en El Golf. Hay dos que están en marcha, que es el de Colón e Irarrázabal. El de Viñas de Chicureo vamos a comenzar a construir en marzo, ya empezamos con todo un proceso de preventa más selectiva y ya tenemos algunas unidades reservadas. Y los otros dos proyectos (Lo Barnechea y Las Condes) la idea es partir en el primer semestre de 2016 la venta y partir su construcción a fines de este año.

¿Qué comunas podrían concentrar la oferta y la demanda este año?

Han ingresado una mayor cantidad de proyectos en el último tiempo en Santiago Centro. Han aparecido comunas que son vecinas a Santiago como Independencia, Estación Central, Quinta Normal y San Miguel. Estas comunas han aparecido en los últimos tres o cuatro años, y responden a esta reacción que tuvo la comuna de Santiago de congelar el plano regulador en ciertos sectores de la comuna donde se fue restringiendo la altura.

¿Y cuáles se verían más afectadas por el cobro del IVA en las viviendas?

Ñuñoa se ve bien afectada, Providencia, en algunos sectores de La Florida, Peñalolén, La Reina. Ñuñoa y Providencia son comunas además que concentran mucha demanda, a pesar que Providencia tiene el plan regulador ahora bien restringido. Ñuñoa va a ser lejos la comuna más afectada por la reforma, y era una comuna que tenía un impulso importante de renovación.

¿Qué comunas encuentran interesantes para desarrollar nuevos proyectos?

En Providencia hoy no tenemos nada, pero es una comuna que sigue siendo atractiva y ahí nos gustaría poder hacer algo.

¿Proyectos residenciales o de oficinas?

En este minuto tenemos 100% el foco residencial. A pesar que tenemos un par de paños muy interesantes para el desarrollo de oficinas, no queremos empezar a hacer algo en ese segmento. Uno, ha aumentando la vacancia en niveles del 10%, van a seguir saliendo metros cuadrados al mercado y vemos que el país no crece mucho. Cuando el país vuelva a crecer al 4 - 4,5% se va a recuperar el tema de las oficinas porque hoy no se ve con buena perspectiva, creo que en los próximos dos o tres años va ser bien complicado para el mercado de las oficinas.

¿Descartan entonces ingresar al mercado de las oficinas?

Sí. Primero hay que volver a ver crecimiento y ver que se reactive la minería; la minería es un gran demandante de oficinas por todas las prestaciones de servicios de empresas de ingeniería que vienen a Chile y hoy lo único que uno ve es al revés, que se están yendo del país. Una vacancia en torno al 6% es bastante normal, eso no debiese complicar. Hoy la vacancia está cerca del 10% en promedio, porque si uno va a sectores de ciudad empresarial la vacancia está en torno al 25% y la vacancia en el Golf en cambio es en torno al 1,5%. Por eso en los próximos tres años nuestra estrategia seguirá enfocándose en lo residencial.

¿Qué les pareció la indicación que se introdujo a la reforma tributaria por el tema del cobro del IVA a las viviendas?

Ayuda en algo, pero es una solución bastante cortoplacista porque no resuelve el tema de fondo que nosotros hemos planteado, que creemos que la aplicación del IVA en forma pareja al final afecta a la clase media que es la que está viendo por primera vez tener su vivienda propia. Si la necesidad era recaudar más impuestos hubiera hecho una ley de IVA en forma segmentada, diferenciando los tramos de precios. Hoy existe un beneficio hasta las viviendas de 2.000 UF que pueden recibir los subsidios habitacionales y están exentos de IVA, pero creo que 2.000 UF sigue siendo un piso muy bajo. Una vivienda de 4.000 UF es una vivienda que perfectamente podría haber tenido algún tipo de beneficio.