Los problemas sin fin de la “torre social” de Las Condes

A las 18 horas del pasado martes 11 de junio, los vecinos del edificio de integración social “Rotonda Atenas” de Las Condes estaban expectantes. Según su relato, por primera vez desde enero de 2023, fecha en la que se eligió a los propietarios de los 85 departamentos de la torre de 15 pisos ubicada en calle Cristóbal Colón, se verían cara a cara con la alcaldesa de la comuna, Daniela Peñaloza (UDI).

En la víspera, la primera autoridad edilicia había sentenciado que “personalmente, creo que este modelo no debería volver a replicarse de la forma en que se hizo”, en referencia a la larga lista de demoras, problemas administrativos y legales que ha tenido la iniciativa habitacional, desde que en 2018 fue presentada con amplia difusión por el exalcalde Joaquín Lavín (UDI) como el primer edificio de viviendas sociales íntegramente planificado y desarrollado por un municipio en Chile.

Más allá de la política, los vecinos tenían urgencias inmediatas que resolver. Reunidos en el auditorio del centro comunitario “Rotonda Atenas”, contiguo a sus viviendas, le hicieron ver con vehemencia a Peñaloza el sinnúmero de defectos constructivos de sus viviendas -agudizados por las últimas lluvias-, entre ellos, filtraciones de agua, puertas y ventanas que no cierran, cerámicas rotas y despegadas, y un ascensor que no para en el piso 7.

Lo que más sorprendió a Peñaloza, según el relato de los mismos residentes, fueron dos quejas: una vecina del piso 10, quien relató que al tirar la cadena del WC se enciende el calefón y sale agua caliente. Y otra propietaria del piso 9, quien confidenció que desde hace seis meses meses vive sin agua caliente por una falla en las cañerías de la vivienda nueva.

Allí el municipio informó que “se pretende entregar una solución en el menor tiempo posible”, luego de que finalice un catastro que hoy se hace a todos los departamentos. Al mismo tiempo, Peñaloza expresó a los vecinos que la Constructora Sudamericana, empresa que levantó el edificio, se debe hacer cargo de parte de las reparaciones y que, en cualquier caso, “existe una garantía de fiel cumplimiento del contrato que efectivamente hoy se encuentra vigente”, la que vence en agosto próximo.

“La alcaldesa nunca se presentó a una reunión. El martes le dijimos, ‘alcaldesa, ¿por qué llegó usted acá? ¿Por la tele?’. La alcaldesa en un año y medio no dio la cara, ni una explicación, ni un comentario”, relata uno de los vecinos sobre uno más de los varios flancos que ha debido enfrentar Peñaloza, quien, presionada por su sector, en abril pasado anunció que no irá a la reelección.

Este último episodio se suma a una serie de contratiempos que ha debido enfrentar el proyecto: oposición de los otros residentes del sector, suspensión y retraso de las obras producto de la pandemia y una demora de casi un año en la fecha de entrega de los departamentos, prometida por la misma Peñaloza, a quien le tocó asumir el proyecto en medio de su ejecución.

No sólo eso: los líos jurídicos aún tienen en vilo una de las decisiones clave del proyecto: haber usado terrenos y dineros municipales para levantar el edificio y luego haber traspasado las viviendas a un precio menor al 50% del valor comercial, generando una eventual “lesión enorme” al patrimonio municipal, lo que aún no ha sido visado por la Contraloría General de la República.

“Yo creo que eso es básicamente responsabilidad de la gestión de Joaquín, con la mejor voluntad que él tuvo siempre de proveer algo que fuera asequible para los vecinos. Yo creo que ahí puede haber muchos errores de la municipalidad, no por mala fe, sino porque hizo o tomó un rol que nunca había tenido”, sentencia hoy el concejal Julio Dittborn (UDI).

Hace casi seis años, en julio de 2018, el exalcalde de Las Condes Joaquín Lavín -en ese momento uno de los políticos con mejor evaluación según la encuesta CEP- llegó hasta las oficinas del entonces ministro de Vivienda del gobierno de Sebastián Piñera, Cristián Monckeberg (RN), con una carpeta llena de papeles y planos.

Allí le presentó oficialmente una de las medidas estrella de su administración para lograr responder a la demanda habitacional de los sectores más vulnerables y las familias allegadas de su comuna: el edificio “Rotonda Atenas”. “Para mí, lo importante es que el proyecto de la ‘Rotonda Atenas’ sea un cambio de paradigma en la política habitacional de Chile”, dijo en esa oportunidad Lavín.

En el papel se trataba de un “conjunto armónico”, en el que la corporación edilicia aportaría tres terrenos municipales en una de las comunas con el valor de la tierra más alto del país. Sobre ellos se edificarían tres construcciones: la primera de ellas, una torre de 15 pisos, con 85 departamentos de 60 metros cuadrados, tres o dos dormitorios y dos baños.

Del total de los departamentos, cuyo costo de construcción -sin contar el terreno- sería de $ 3.600 millones, 34 corresponderían a viviendas sin deuda para familias vulnerables con ahorro propio y subsidio habitacional. Mientras que el resto de las 51 unidades serían destinadas a sectores medios y se financiarían también con subsidios y con créditos hipotecarios de sus futuros propietarios.

Parte de la innovación del proyecto, en que la Municipalidad de Las Condes asumiría el inédito rol de “inmobiliaria”, estaba dado porque la entidad edilicia también sería copropietario: en el subsuelo del edificio se construirían dos niveles de subterráneos para estacionamientos y bodegas de propiedad municipal y en el piso 1 del edificio, dos locales comerciales que ayudarían a bajar los gastos comunes.

Además del edificio, a ambos costados se levantarían nuevas dependencias municipales: un centro comunitario de cuatro pisos y un auditorio de 643 metros cuadrados. En total, el proyecto tendría un costo estimado de casi $ 14 mil millones, que en parte vendrían de la venta de otro terreno a la Municipalidad de Vitacura, en ese entonces dirigida por Raúl Torrealba.

Con el visto bueno del Minvu y del concejo municipal, y pese al rechazo inicial de los vecinos del sector, que hasta hicieron “cacerolazos” para evitar su construcción, en enero de 2020 se contrató a la Constructora Sudamericana, ganadora de la licitación, para hacerse cargo del proyecto. Pero la obra que inicialmente estaba pensada para ser terminada en casi 13 meses, sumó retrasos por otros 15 meses, justificados en las suspensiones de obras y la dificultad de conseguir mano de obra y materiales tras la pandemia.

El 28 de junio de 2021 fue el último cambio de mando en la alcaldía de Las Condes. Ese día salía Joaquín Lavín, ya instalado como la carta presidencial de la UDI, y que días más tarde sería derrotado por Sebastián Sichel en la primaria de Chile Vamos. Quien entraba, tras ganar la elección municipal con un 39,72% de las preferencias, era Daniela Peñaloza: la “delfín” de Lavín.

“El sello de integración (social) lo comparto plenamente con el alcalde Lavín. Es también una de las razones por las cuales hace más de tres años comenzamos este trabajo juntos y él me invita a ser parte de su equipo municipal”, dijo Peñaloza a Radio ADN tras ganar la elección. Consultado para este reportaje, Lavín declinó hacer comentarios. Sin embargo, quienes le han preguntado por el tema aseguran que su respuesta suele ser que “ya no es alcalde de Las Condes” y que cuando dejó de ser edil “el edificio no estaba terminado ni recibido por la municipalidad”.

Hoy, la mirada de la administración de Peñaloza es muy distinta. “Lo que se gestó como una idea innovadora, con integración y beneficio social, al final dependió de muchos otros procesos administrativos que, en definitiva, debería ser replanteado como modelo a nivel de las municipalidades”, señalaron desde la entidad.

Con todos los retrasos en la construcción, “la Recepción Provisoria Contractual se realizó el 31 de agosto de 2022 sin observaciones de parte de la Municipalidad de Las Condes, fecha a partir de la cual entró en vigencia el período de 12 meses de garantía de la obra”, explicaron desde la Constructora Sudamericana.

Así llegó enero de 2023, fecha en la que, con el apoyo del Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica, se hizo la selección de las 85 familias beneficiarias de entre los 599 postulantes que cumplían con requisitos como llevar viviendo 15 años en la comuna, tener el ahorro previo de 70 UF para sectores vulnerables y 80 UF o 150 UF para sectores medios, además de no contar con antecedentes penales, entre otros.

“Esperamos poder entregar, ojalá entre enero y febrero, para que las 85 familias puedan estar instaladas entre abril y mayo. Aunque claro: depende de ellos y sus tiempos de mudanzas”, dijo en ese momento la alcaldesa Peñaloza, lo que para los vecinos sonó como una promesa que luego no se cumpliría.

“Nos dieron muy pocas explicaciones. Cuando salimos seleccionados nos dijeron que teníamos que ir a dejar documentos de los subsidios. Pero a los meses nos dijeron que no se podía avanzar porque faltaba la recepción final”, comenta hoy uno de los vecinos y miembro del comité de administración de la comunidad, quien pide el resguardo de su identidad por temor a “represalias”.

En mayo de 2023 la torre de 15 pisos recibió su recepción definitiva, en la que la Dirección de Obras de la misma Municipalidad de Las Condes acreditó que todo se había construido de acuerdo a las normas y al proyecto original. Pero recién en agosto de 2023 los futuros habitantes pudieron visitar por primera vez los que serían sus futuros hogares.

“Imagínate, uno con la ilusión de ir a ver tu casa. Uno entra con el corazón lleno, se pone a llorar. Y uno que no es experto en la materia, no ve tanto los detalles”, relata el mismo vecino, quien vivía de allegado con su esposa e hijo en la casa de sus padres.

En ese momento, los vecinos levantaron una serie de observaciones por los defectos que alcanzaron a ver en una visita de poco más de media hora. Y, dicen, no supieron mucho más de las reparaciones. Mientras tanto, la municipalidad hacía trámites y esperaba que el Servicio de Impuesto Internos entregara la tasación fiscal de las viviendas, paso indispensable para cumplir con la promesa de una casa nueva.

En la sesión del Concejo Municipal de Las Condes del 12 de octubre pasado, en presencia de los futuros dueños de la torre de “Rotonda Atenas”, los nueve concejales presentes y la alcaldesa Peñaloza debían votar si estaban de acuerdo o no con traspasar los departamentos a las familias seleccionadas.

La razón era legal: debido a que se habían usado terrenos municipales y a que parte del costo de la edificación fue asumida por el mismo municipio, se debía contar con el visto bueno de los concejales para autorizar que parte de ese patrimonio fuera entregado a las familias beneficiarias.

Había algo más allá. Existía una gran diferencia entre el precio de la vivienda, fijado por el Minvu en los proyectos de viviendas con subsidio, y el valor comercial real de los departamentos, ubicados en uno de los sectores más caros de Chile.

Por ejemplo, para las unidades destinadas a familias vulnerables, el Minvu fija un precio de 1.100 UF. Pero sólo el avalúo fiscal de ese tipo de viviendas llega a casi las 2.000 UF, por lo que su valor comercial puede ser el doble o más. En palabras simples, el municipio estaba traspasando una propiedad a menos de la mitad de su valor comercial, lo que jurídicamente se conoce como “lesión enorme” de las arcas comunales.

Una de las voces que levantó la alerta por este posible “vicio jurídico” fue la concejala Catalina Ugarte (P. Republicano). “Como concejala debo velar para que los actos se ejecuten bien, de acuerdo a la norma. La explicación de la municipalidad, pobre a mi juicio, es que aquí nadie reclamaría el vicio. Aquí se afectó el patrimonio municipal, ya que se gastaron recursos de todos nosotros, de forma poco eficiente”, asegura la concejala.

Lo cierto es que, apoyados en un informe elaborado por el director jurídico, Nicolás Lucero, y sin esperar un pronunciamiento que había sido requerido a Contraloría para tener certeza de la legalidad de la operación, todo el Concejo Municipal de Las Condes, a excepción de Ugarte, votaron a favor del traspaso. El dictamen de Contraloría aún no ha sido emitido y el municipio dice que la fórmula fue avalada por el Serviu.

Hoy, los vecinos están conscientes de este problema, uno que eventualmente podría poner en duda su propiedad de las viviendas. “Hay mucho miedo a represalias. Si tienes un tema en Contraloría de que esta venta puede ser impugnada, ¿qué va a ser esto? ¿Un elefante blanco? No queremos que nos vean como gente que no se conforma con nada”, relata una de las vecinas.

Mientras que el también concejal Julio Dittborn (UDI) cree que “no está en el ánimo de nadie retrotraer esto”. “No creo, en Chile esas cosas no pasan. Algún otro abogado le va a encontrar el ajuste. Imagínese todo los problemas que han tenido los pobres vecinos para instalarse, todo lo que se ha demorado esto”, afirma.

Además de la incertidumbre jurídica y las fallas de construcción, hoy los residentes enfrentan otro problema: pagar los gastos comunes. Si bien el proyecto contempló la construcción de dos locales comerciales en el primer piso para financiar parte de los más de $ 6 millones que se requieren mensualmente para personal y mantenimiento, a la fecha siguen cerrados.

“Se está estudiando jurídicamente cómo poder destrabar este punto, pero no es algo que sea sencillo de realizar”, expresaron desde Las Condes. Por ahora, residentes comentan que en algunos casos están pagando más de $ 100 mil en gastos comunes por departamento. A ello se debe sumar una cuenta elevada de agua potable, ya que no se hicieron las gestiones para que cada uno recibiera el consumo de su medidor, sino que llega una sola cuenta, como si fuera una casa con un alto sobreconsumo.

“Tenemos vecinos que no pueden pagar sus gastos comunes, tenemos algunos con moras de dos o tres meses. Ya nos llegó una carta de cobranza de un mantenedor y tenemos problemas de caja”, relata un miembro del comité de administración. Para peor, las fallas que han presentado algunos equipos, como los ascensores o tableros eléctricos, deberán ser reparadas con recursos de los mismos propietarios, ya que la demora en la entrega de los departamentos hizo vencer la garantía y el municipio no puede aportar subsidios a un edificio en el que también es copropietario.

“Psicológicamente, hay varios vecinos que están agotados, porque no tienen cómo avanzar. Porque la municipalidad dice algo, pero la realidad es otra cosa”, confiesa una vecina.

“A la luz de los resultados, no se evaluó de manera correcta ni integralmente todo lo que significaba el desarrollo de este proyecto. Hoy existe un modelo de integración social desarrollado y las propiedades, más allá de los problemas que se están subsanando, son superiores al estándar de vivienda social en el país”, concluyen desde Las Condes.