El sector inmobiliario y las alternativas de inversión

¿Qué hacer cuándo la inflación está por las nubes? El alza del IPC le ha dado mayor relevancia a esa inquietud de las personas, que diariamente ven cómo han subido los precios. Aunque hay opciones elementales, como reordenar los presupuestos y evitar nuevas deudas, también hay alternativas de inversión que permiten proteger el poder adquisitivo del dinero o, incluso, buscar ciertas ganancias.

De hecho, esa es la primera recomendación de los expertos: apostar por instrumentos de inversión como fondos mutuos, depósitos a plazo, commodities, acciones, etc. Sin embargo, también existe la alternativa de apostar por el sector inmobiliario. “Todo tipo de inversión inmobiliaria cae en la categoría de inversiones alternativas, no son del mundo tradicional de inversión”, dice Javier Latorre, académico de la Facultad de Economía y Negocios UDD.

El docente plantea que “hoy una persona que tiene los recursos tiene una manera interesante de invertir para protegerse de la inflación y para tener una rentabilidad positiva en el tiempo a través de inversiones con activos inmobiliarios, que en el último tiempo han visto incrementada sus proporciones de participación dentro de las carteras de inversión”.

Hay algunas razones esenciales para tener en consideración este tipo de inversiones. La primera es que al estar denominados en UF no pierden valor con el tiempo, ya que suben a la par de cómo lo hace la inflación. “En general, los mismos contratos de arriendo se van reajustando en el tiempo”, añade el académico. La otra clave de por qué se han transformado en una opción atractiva es porque tienen flujos estables. Latorre, socio fundador y director ejecutivo de Conectasmart, explica que “los activos inmobiliarios son resilientes y tienen flujos estables también dentro de un ciclo económico que se prevé se irá complejizando. Es decir, tiene baja volatibilidad”.

Hay tres maneras de invertir en el sector inmobiliario.

La primera es a través de fondos de renta inmobiliaria. Latorre explica que cuando se tiene una buena cantidad de recursos, se puede acudir a una corredora e invertir en un fondo en particular, como podría ser un fondo de renta inmobiliaria de activos industriales, exclusivamente en bodegaje. “Puede ser ese porque creo que el e-commerce va en la tendencia mundial y va a haber una necesidad creciente por bodegaje y ahora la oferta es limitada. Entonces los retornos son altos y estables”, ejemplifica.

Además, subraya que en la inversión inmobiliaria se puede apostar por un fondo hiper especializado. “Quien tenga un volumen de recursos importantes puede, con una asesoría financiera, obtener un buen portfolio de activos inmobiliarios invertidos a través de un fondo y ese fondo hace toda la gestión de ubicar a los desarrolladores, que ellos ofrezcan contratos estables, etc.”, explica el docente UDD.

¿Cómo funcionan los fondos? Estos son instrumentos especializados, donde hay un gestor que administra los contratos de arriendo y coloca los dineros para que queden invertidos en los activos que generan el flujo. Javier Latorre complementa que “es un especialista en administración de recursos y recurre a otros especialistas en la gestión de los activos inmobiliarios para que produzca renta”.

De hecho, esa es una de las ventajas que representa esta opción. “Los niveles de especialización que requiere la administración de esos contratos de arriendo demandan gestores profesionales. Toman todos los resguardos para que esa inversión se haga de forma adecuada y así privilegiar el mayor retorno. Buscan disminuir el riesgo asociado a todo tipo de estas inversiones variables porque, si bien son muy buenos instrumentos de inversión, no siempre todos los proyectos son todo lo exitoso que prometen ser”, añade el fundador de Conectasmart.

La segunda manera de invertir en el sector inmobiliario es a través de fondos mutuos en los bancos. Latorre acota que “si no se tienen tantos recursos se puede encaminar a esta alternativa en la que, a diferencia de la anterior, se pierde la posibilidad de seleccionar la categoría de los activos”.

La tercera forma es hacerlo de forma directa: comprar un inmueble. Esta alternativa, explica el académico, eventualmente puede ofrecer retornos mayores, implica que hay un riesgo mayor y una responsabilidad sobre ella. ¿Cuál serían los riesgos? “Si te quedas sin arrendatario, tu flujo va a disminuir; la vacancia golpea directamente, porque un mes sin arrendatario es un mes sin flujos, entonces, la estabilidad que puede prometer un fondo de inversión se pierde acá, pero sí el retorno podría ser mayor”, dice el profesor de la FEN UDD.

La otra es que está el riesgo de la plusvalía, que es otro componente de la renta variable, presente en todas las formas de inversión inmobiliaria. Es decir, por ejemplo, elegir una mala ubicación o que tiene poca demanda. Pese a ello, Latorre subraya que “la renta inmobiliaria ha ganado terreno y espacio, porque hay muchos fondos de inversión especializados, el mercado de arriendo ha estado muy activo haciendo que la vacancia esté muy baja y ofreciendo estabilidad de los flujos”.

¿Qué hay de prepagar un crédito hipotecario?

Latorre señala que “no creo que sea un buen momento para eso, porque tomaste un crédito hipotecario con tasa baja, cercana al 3% que es la tasa histórica en la última década. Si tuvieras la opción de hacerlo, estarías prepagando un crédito que te costó el 3% y si haces una inversión inmobiliaria, por ejemplo, la rentabilidad de esa nueva inversión sería mayor a la tasa de interés que pagaste antes”.