Densifiación rentable

Caminar y poder apreciar edificios antiguos restaurados es un lujo; en Chile son pocos y la mayoría son inmuebles que se han convertido en oficinas, hoteles y hostales. Pero desde hace un par de años han surgido propuestas que logran compatibilizar la densificación, el negocio inmobiliario y el respeto por la arquitectura y el barrio. Aquí se transforman casonas antiguas en edificios de departamentos y casas añosas en inmuebles modernos con todas las comodidades de hoy. Este camino no es barato, ni fácil, menos para las inmobiliarias que requieren hacer un negocio y reciclar patrimonio implica más que hacer 'fachadismo', aquí se trata de respetar las normas del Ministerio de Bienes Nacionales y muchas veces hay que rescatar oficios para reconstruir terminaciones, molduras y pisos.

La inmobiliaria Deisa cuenta ya con tres proyectos que unen una casona con valor patrimonial a un edificio nuevo, logrando hacer este modelo económicamente viable. "Cuando restauras solo la casona tienes dos problemas: no tienes cómo dotarla de estacionamiento ni de espacios comunes. Agregarle un edificio te permite ofrecer estos servicios y los usuarios pueden utilizar el gimnasio, la piscina, la sala multiuso y una serie de cuestiones que en un rescate puro y duro no lo puedes hacer", explica Gonzalo Santolaya, gerente general de Deisa.

La inmobiliaria comenzó con este modelo de desarrollo en 2008, cuando compraron una propiedad en la calle Carrera. "Nos interesó el terreno y tenía 'este problema' (la casa patrimonial), y al final nos gustó la experiencia, resultó ser un buen negocio y ahí empezamos la búsqueda de inmuebles patrimoniales", explica Gonzalo. Hoy, 10 años después, han recuperado, además de la casona Carrera, la casa Harrington, con la que ganaron un premio ISU en 2017; la casona Vergara y actualmente están comenzando a restaurar la ex sede del Colegio de Profesores ubicada en la calle Ejército. La experiencia los ha ayudado aprovechar mejor cada metro cuadrado, y es así como en el último lograron 16 lofts de entre 40 y 60 m², logrando precios competitivos en el mercado y respetando la estructura, la altura y la circulación de la casa, muy por debajo del loft de 110 m² de la casona Carrera. "En el rescate patrimonial uno hace lo que se puede, no lo que se quiere, por lo que cuesta mucho estandarizar las unidades. En la casona de calle Vergara pudimos reducir un poco los tamaños para acomodarlos mejor a un precio de mercado, porque el valor de una unidad de 110 metros en el centro de Santiago deja fuera a los potenciales compradores", explica.

Otra arista de este negocio es la desarrollada por Francisco Vicuña, socio fundador de la corredora de propiedades que lleva su nombre, quien hace 15 años se dedica a transar casas y edificios con valor patrimonial o simplemente con arquitectura de hace 40 años o más. "Hace cinco años comenzó un boom por las propiedades antiguas, lo que aumentó considerablemente la demanda y por ello también subieron los precios", cuenta sobre la evolución de este negocio. Hoy su corredora transa cerca de 100 propiedades anuales, ya sea para venta o arriendo en Santiago y Valparaíso. Para Vicuña este nicho es un negocio viable porque "el comprador objetivo valora y valoriza que el inversionista no haya demolido. Las personas hoy aprecian más vivir en algo distinto. Si te compras una casa nueva, sin desmerecer los barrios, entras y son 500 casas iguales y en lo único que se diferencian son en el color del auto. En cambio las casa Ley Pereira, las DFL2 entre los años 50 y 65, son sólidas, de buena construcción, pensadas para durar 100 años". Francisco, junto a su socio, el arquitecto Matías Ábalos, tienen un equipo que se preocupa hasta el último detalle de cada propiedad, desde vender lo que se dice que es, hasta para qué la quiere el comprador y si es necesario remodelarla. "Afortunadamente ha salido competencia, y digo afortunadamente porque significa que la gente se está dando cuenta de que el poco patrimonio arquitectónico que tenemos es interesante (…) para mí es fantástico porque me paseo en bicicleta y veo las casonas preciosas, con jardines (...) se está renovando sin levantar nuevas torres".

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El modelo social

En Valparaíso, el alcalde Jorge Sharp anunció el proyecto de rescate patrimonial del edificio Tassara (popularmente conocido como Liberty), ubicado en pleno centro de la ciudad, donde se harán viviendas sociales. La iniciativa, que busca devolverle la vida de barrio a ese sector, se suma a otras que se van a desarrollar, como el edificio de neurociencia de la Universidad de Valparaíso, la rehabilitación del Mercado Puerto, la reparación del ascensor Cordillera y la construcción del edifico corporativo de la EPV, todos proyectos que permitirán cambiar la apariencia de esta zona.

Al tener el edificio Tassara un valor patrimonial, en el municipio apuestan por devolverle su estructura original con los usos de ese entonces: en los pisos inferiores, comercio y servicios, y en los pisos superiores, viviendas para familias que cuenten con subsidios de arriendo, sin descartar que en algunos casos se destine a personas damnificadas por futuras emergencias o siniestros. Para financiar este proyecto piloto buscarán involucrar a diversos actores, entre ellos el Serviu, Seremi Minvu, y Minvu. "Sabemos que los subsidios no son suficientes y estamos buscando aportes de diversas fuentes que puedan devolver la vida al edificio", explica el alcalde Sharp.

A partir de este anuncio se generaron grandes expectativas, las que llevaron al municipio a proponerle al gobierno actual una nueva política de vivienda, que entre otras cosas apunte a la creación de un banco de suelos y a recuperar inmuebles para proyectos de viviendas sociales y así solucionar el problema de más de 13 mil familias porteñas. "Nuestra propuesta no busca competir, sino aportar con una solución viable y eficiente que con recursos públicos permitiría no solo dotar de un lugar donde vivir, sino de un barrio con servicios adecuados que al mismo tiempo dinamizará la economía local. Se trata en definitiva de consagrar el derecho a la ciudad para todos aquellos que vivan en ella".

Subsidio al rescate del patrimonio

Vivir cerca de los colegios, del metro, del trabajo, no es solo una cosa de comodidad, sino que ayuda a combatir el sedentarismo y la contaminación al dejar de lado el auto; sin embargo, nuestras ciudades siguen creciendo en la periferia, desplazando a la población más vulnerable, en vez de densificar, algo que tiene mejores retornos. Para Arturo Torres, arquitecto, director del Magíster en Ciudad, Antropoceno y Entorno Construido de la Universidad Finis Terrae, las personas más que elegir un edificio por su arquitectura, eligen un barrio que esté consolidado, donde los vecinos se conocen. "Si tú destruyes el edificio, destruyes parte de la entidad del barrio y se genera como una especie de reacción de la comunidad; los vecinos la sienten como nociva, e inmediatamente se produce un rechazo, mientras que si densificas estás ayudando a solucionar problemas de contaminación, transporte y sedentarismo al poner los servicios más cerca de las personas. Desplazar a las familias de menores recursos a vivir en lugares sin equipamiento tiene un alto costo para ellos; muchas veces pagan más de la mitad de su sueldo en transporte, entonces generas un mal social gigante, mientras que integrar las distintas clases sociales funciona mejor económicamente porque se produce un intercambio de servicios u oficios entre quienes son parte del barrio".

El problema actual es que el Estado no ayuda a que esta densificación ocurra de manera sustentable y armónica, ya que no hay subsidios ni regalías para quienes opten por restaurar un edificio, que como explica Torres puede costar un 25% más que construir un inmueble desde cero. "Falta un subsidio que fomente reciclar, porque efectivamente una persona está dispuesta a pagar más por estar en ese edificio que tiene valor patrimonial y en una ciudad que es más eficiente si es más densa, donde se camina más y no se emite ningún gas de efecto invernadero. Por ahí va a surgir la necesidad del Estado por densificar y aparecerán los subsidios", concluye.

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