Temporada de departamentos

Vicente Domínguez, Director Ejecutivo de ADI, Francisco Ackermann, cofundador de Capitalizarme y Andrés Monge, analista de investigación de NAI Sarrà, todos coinciden en que este es un buen momento para invertir en comprar una propiedad dadas las bajas tasas de los créditos hipotecarios y la creencia en que la plusvalía continuará viento en popa. "Es un muy buen momento para comprar, por lo general es una frase media cliché, pero siempre el mejor consejo es invertir hoy, y hoy sucede que las condiciones que refuerzan esa teoría es que están muy bajas las tasas hipotecarias. Hubo momentos al 8% y ahora negociando bien uno puede conseguir entre 2,9, y 4% que son muy bajas, permite que el dividendo sea chiquitito. Los precios de las propiedades han ido y siguen en aumento. Con la economía creciendo a un ritmo constante, una situación correcta, lo normal es que los precios sigan al alza", explica Ackerman. Como señala, a la hora de pedir un hipotecario la ecuación es que el banco presta "aproximadamente el doble en UF de lo que ganas: si ganas 1 millón te van a dar 2 mil UF aproximadamente, tienes que estar bancarizado, no tener grandes deudas, el comportamiento financiero bueno, sin lagunas, Dicom, mantener una renta estable y una capacidad de ahorro ojalá de un 25% de tu sueldo".

¿Dónde Comprar? Comunas Emergentes; Comunas consolidadas

Siempre va a depender del uso que se le quiere dar a la propiedad: si es para vivir juegan variables como el gusto personal, el lugar de trabajo, colegios, familia, etc. o si se quiere destinar a inversión ¿Cuáles serían las mejores zonas para invertir hoy? Según Domínguez no hay diferencias mayores entre las comunas por la rentabilidad, "solo hay que observar cuál es la velocidad de venta y de allí sacar una conclusión. A mí parecer por ejemplo, Santiago, Providencia y Ñuñoa han resultado muy positivas localizaciones".

Andrés Monge dice que la mejor comuna depende del tipo de inversionista y plazo estimado para mantener esa inversión. "Los departamentos que actualmente están siendo más demandados son los que están en el eje Metro en comunas bien densificadas, como son Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa, San Miguel, entre otras".

Desde el punto de vista de un inversionista, según Ackerman las zonas emergentes "son los puntos 'hot' de inversión": todavía no tienen un desarrollo fuerte como comuna, pero al contar con conectividad, líneas de metros inauguradas o por inaugurar, se piensa que van a seguir una línea tendencial de las ya más consolidadas como San Miguel o Estación Central, que también son buenas, porque siguen en crecimiento. Desde esta mirada, La Cisterna, Cerrillos y Macul "se ven con muy buenos ojos, son la mayor apuesta. No va a ser inmediato el crecimiento, pero va a ser muy bueno". En el término medio estarían San Miguel, Quinta Normal, Independencia y La Florida que ya tuvieron un buen desarrollo y seguirán creciendo más moderadamente y por último, "para la gente que busca cero riesgo están Ñuñoa y Santiago centro, se sabe continuarán aumentando, pero más establemente, son comunas consolidadas. Es una ecuación de estabilidad versus riesgo, ganancia", dice Ackerman.

Si se busca una propiedad para vivir, Monge y Domínguez coinciden en que uni-familias y parejas sin hijos prefieren sectores más conectados versus las familias, que privilegian el espacio. "Entre más conectada esté la propiedad su valor será mayor, en cambio, a medida que nos alejemos del centro los precios comienzan a disminuir. Si pensamos en la familia, muchas prefieren disfrutar de mayor espacio, por lo que están dispuestas a renunciar a sectores céntricos de la ciudad, para obtener amplitud y jardines. En cambio, una persona o una pareja, muchas veces prefieren un lugar más céntrico, de mejor conectividad con su trabajo, áreas de servicios, restaurantes, etc. y pueden transar obteniendo espacios de menor tamaño".

¿Qué comprar? Menos Metros, Más Calidad

Si se dispone de cierta cantidad para invertir o se tiene una buena capacidad de ahorro, lo residencial parece una opción más estable que otro tipo de inmuebles para dos de nuestros tres entrevistados. "El mercado residencial de primera vivienda en forma general tiene menos altos y bajos que los otros, en particular cuando se trata de compras en barrios que progresan. Sobre el formato o tipología, dependerá del objetivo del inversionista. Si privilegia la renta de arrendamiento por sobre la plusvalía, le convendrán formatos más pequeños, pues en ellos se dan mejores relaciones precio de compra versus arrendamiento", señala Vicente Domínguez.

En capitalizarme opinan que la tendencia al igual que en los países desarrollados es menos m² y mayor calidad. "Esto pasa por varios factores, pero como el precio del m² está cada vez más caro, las inmobiliarias conjugan hacer un "buen ticket", que se llama, que es, por ejemplo, un departamento de 1 dormitorio/1 baño que alcance un precio que dé para un arriendo que sea atractivo para el que invierte". "Antes casi que tenías que comprar muebles a propósito para llenar el departamento; ahora con la movilidad, la gente no quiere vivir toda su vida en el mismo sector, entonces miran poco metraje, pero de muy buen material. Uno sabe que va a vivir 2, 3 años como mucho y después si se cambia de empleo se va a querer cambiar también de casa", dice Francisco Ackermann.

La otra opción, según Monge, son las oficinas que, en general ofrecen los retornos más atractivos del sector inmobiliario, "aproximadamente entre el 6% y 7%, más el 'spread' (diferencia entre el precio de compra y el de venta de un activo financiero) que se logre al financiar la inversión vía crédito hipotecario. Mientras que locales comerciales, ubicados en esquinas de alto flujo peatonal, generan la mayor plusvalía a largo plazo".

25% del sueldo sería la capacidad ideal de ahorro, si se está pensando en pedir un hipotecario

1 km de distancia de una estación de Metro se considera una buena distancia, buena conectividad de una propiedad que se compre para inversión.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios se encuentran en un muy buen momento, pudiendo llegar a estás cifras con una buena negociación. 

Menos metros cuadrados, pero con una mejor calidad de los espacios, es la tendencia. 

En qué fijarse si compras un departamento como inversión:

Conectividad: A un 1 km. de cualquier metro, más lejos deja de ser caminable. Si está bien conectado siempre va a tener gente y entonces es vital la calidad de la construcción.

Calidad: Las inmobiliarias cambian de nombre si a un proyecto le va mal. Hay que fijarse que sean inmobiliarias buenas y también es fundamental la post venta, porque si va a fallar en el tiempo, el departamento se vuelve más caro.

Precio: Muchas personas tratan siempre de buscar el precio más barato, que al final es el "desde", entonces tendrás resultados "desde" y más problemas de todo tipo. No hay que guiarse solo por el menor precio, hay que buscar algo que se arriende bien, meterse en los portales, pensar cómo si uno arrendase, que funcione, que tenga ojalá cortinas, refrigerador, esos detallitos, que tenga una buena administración el edificio, etc. Francisco Ackermann, capitalizarme.com