Un puente necesario

El papel que hoy desempeñan las inmobiliarias en el desarrollo urbano responde a una estrategia, y Pablo Jordán –como socio de Urbe Arquitectos, consultora orientada al diseño y gestión de grandes proyectos urbanos–  fue partícipe en su implementación. "En 1994 la ciudad de Santiago presentaba un límite de extensión urbana, y se sostuvo como modelo de crecimiento que para poder expandirla los costos debían ser cubiertos por quienes tenían la voluntad de hacerlo efectivamente y así no restar recursos al aparato público, que era lo que había ocurrido en toda nuestra historia urbana anterior. Se liberaron estos territorios que se llaman condicionados de desarrollo urbano, en los cuales a partir de ciertas reglas básicas de composición urbana –tener a lo menos 300 hectáreas, por ejemplo– el proyecto debía dotar de redes viales, sanitarias, capacidad energética, atender temas ambientales, reservar suelo para proyectos de mayor densidad habitacional, contemplar áreas productivas. Todo eso conformó un cuadro en el cual estas áreas condicionadas de desarrollo urbano debían constituirse en verdaderas ciudades satélite, autosostenidas, con sus propios equipamientos y centralidad, sistema de transporte y espacios públicos. Todos ellos provistos por el gestor inmobiliario, el desarrollista, el capital. Siempre se estimó que en un horizonte de 20 años pudiese llegar a consolidarse ese proyecto", recuerda Jordán, arquitecto que trabaja cotidianamente en este diálogo entre lo público y lo privado, un puente que considera fundamental.

Para él lo interesante en este pacto es que cada dimensión, la pública y la privada, adopta roles complementarios: "El aparato público dice 'bien, usted puede extender la ciudad pero debe hacerse cargo de sus externalidades. Nosotros debemos velar porque se cumpla la legislación vigente sobre temas no solo urbanos, también ambientales, constructivos, etc.'. Es un modelo de gestión del territorio bastante único e innovador desde el punto de vista de la historia urbana de nuestro país. Los beneficios de estos son evidentes para efectos de la caja pública, pero también queda esta lectura de una forma dialogante de construcción de la ciudad donde la disposición normativa, la definición final del proyecto, queda sujeta a un proceso de diálogo que se va gestionando pedacito a pedacito. Se sienta la base y luego se va implementando por tramos, sectores, subprefectos".

Ejemplos clásicos de este modelo son los barrios Santa María de Manquehue en Vitacura y Piedra Roja en Chicureo, ambos desarrollados por Inmobiliaria Manquehue. En esos sectores la inmobiliaria realizó y coordinó con el sector público las inversiones necesarias para que estas zonas tuvieran toda la infraestructura vial y de servicios acorde a las demandas existentes y futuras. De hecho, introdujo la más avanzada urbanización de esos años, innovando con el cableado subterráneo, y propició los servicios básicos para su óptimo funcionamiento, trayendo a Santa María de Manquehue la telefonía y el agua potable, cuando esos servicios no estaban cubiertos en esos terrenos.

"En Chicureo construyó la laguna de 80 mil m² y un gran parque aledaño, en torno al cual se articuló el crecimiento inmobiliario con condominios, clubes y servicios, e impulsó además extensas áreas verdes y avances viales como la Radial Nororiente, para conectar Piedra Roja con los principales polos de desarrollo. De esta forma, ayudó a la expansión de la ciudad con grandes inversiones, dando como resultado un barrio que se consolidó como la extensión natural de la zona oriente de Santiago", dice Renatte Sanz, gerente Inmobiliario Casas, de Inmobiliaria Manquehue.

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"En mi opinión, la mitigación de un proyecto inmobiliario debe ser un fondo predecible y proporcional a la escala del proyecto, que sea entregado directamente al municipio para que pueda llevar a cabo sus planes estratégicos. De esta manera, el crecimiento de la comuna se puede planificar de manera más orgánica y a la vez se libera a la inmobiliaria de la enorme pérdida de tiempo que le significa la construcción y recepción de obras de mitigación. Ambos ganan al ubicarse los incentivos donde deben estar", comenta Rafael Hevia, Arquitecto, Académico Universidad Diego Portales.

Trabajo en progreso

Han pasado ya 21 años desde que BL Arquitectos diseñó el plan maestro –con una superficie de aproximadamente 105 hectáreas– para el barrio residencial de Valle Lo Campino. Desde esa oficina de arquitectura recuerdan ahora que la intención era generar un aporte a la ciudad  creando un nuevo polo residencial en Quilicura, conformado por una serie de barrios habitacionales con identidad y carácter reconocibles agrupados y estructurados alrededor de un gran parque central de 7 hectáreas de superficie. La planificación incorporó además los espacios necesarios para emplazar una serie de equipamientos comunitarios y vecinales, como jardines infantiles, un colegio, un supermercado y un centro comercial vecinal, de manera de cubrir varias de las necesidades de los vecinos al interior del proyecto.

"Este desarrollo, a cargo de Inmobiliaria Lo Campino, es un buen ejemplo de una iniciativa del sector privado de hacer un real aporte a la ciudad proponiendo una urbanización de un estándar muy superior al exigido, lo que se concreta en un trazado vial más interesante y generoso, en mejores calles y aceras, en más áreas verdes, un mejor sistema de evacuación de aguas lluvia y una oferta de productos que no existían antes en el sector",  agrega Klaus Benkel, arquitecto de BL Arquitectos.

Rafael Hevia, arquitecto y académico de la Universidad Diego Portales, explica que dependiendo de la comuna y la escala del proyecto existen varios mecanismos que se han implementado para mitigar el impacto del desarrollo inmobiliario sobre el entorno donde se emplaza. "Por ejemplo, si se proyecta un edificio de pequeña escala en un barrio consolidado, probablemente las obras de mitigación no serán mayores que la pavimentación de veredas y la mejora de áreas verdes que rodean el edificio. Pero en caso de grandes desarrollos urbanos que se han creado fuera del límite urbano, como los condominios que hoy existen en Chicureo, los desarrolladores tienen que implementar la totalidad de la infraestructura necesaria para atender a estas pequeñas ciudades, desde autopistas, áreas verdes, instalaciones, servicios, etc.

"Este sistema ha sido muy eficiente para satisfacer las necesidades inmediatas de vivienda a un porcentaje importante de la población, pero tiene grandes desventajas en el largo plazo: el crecimiento de la ciudad ha quedado más condicionado a las leyes de mercado que a una planificación estratégica, y la construcción de infraestructura pública ha quedado en manos de privados con pocos incentivos para la ejecución de buena calidad. El próximo año entrará en vigencia el nuevo sistema de mitigación vial (IMIV) en reemplazo del sistema antiguo. Este nuevo sistema se presenta como una oportunidad para mejorar la relación entre los intereses públicos (municipios) y privados (desarrolladores inmobiliarios)".