La fuerte expansión de los strip centers se dirige ahora hacia el sur de Santiago

La opción de encontrar de todo en una sola esquina de fácil acceso, cerca del hogar y con estacionamientos. Eso explica la proliferación y el atractivo de los strip centers, un negocio que despegó hace cinco años en la Región Metropolitana y que hoy se prepara para crecer hacia el sur poniente de la ciudad.

Las cifras lo muestran. Si en 2010 había 62 centros vecinales en las principales comunas de Santiago, este año se agregarán once. En el primer semestre, de hecho, entraron en operaciones cinco strip centers, con una superficie arrendable de 6.651 metros cuadrados (m2) y 42 locales, en Lo Barnechea, Ñuñoa, Peñalolén, Recoleta y Maipú. Para el segundo semestre se anticipan otros seis, repartidos en La Florida, Colina, La Reina, Huechuraba y Peñalolén, con más del doble de esa extensión (15.000 m2 aproximadamente), de acuerdo a un informe a junio de la consultora GPS Global Property.

Si se mira este año en relación con 2010, donde la producción -cantidad de m2 que ingresan al inventario en un año- no superó los 4.000 m2, se da un crecimiento de más de 100%, apunta Lorena Tapia, gerenta de Desarrollo y Estudios de GPS Property. Esta expansión ha estado impulsada por tres grupos de comunas: Lo Barnechea y Peñalolén, con sectores de alta producción de vivienda; Maipú y Recoleta, donde hay barrios en consolidación; y Ñuñoa, que está en camino de polos laborales.

Hoy, más del 45% de los strip centers se concentra en la zona Oriente, con superficies entre 600 y 1.200 m2, dada la escasez de terrenos. Ahí destacan Lo Barnechea y Las Condes, con 7 centros cada una, y Vitacura, con 9. En los últimos dos años ha aumentado su participación Peñalolén, que tiene 7 strip centers. El motivo es el mayor nivel de ingresos de esas zonas, el perfil del consumidor, que dispone de más tiempo para realizar compras impulsivas, y el uso del automóvil, lo que permite al usuario utilizar los estacionamientos "que son imprescindibles para el éxito del negocio", indica el informe.

En ubicación, le sigue el sector norte, con 25,83% de la oferta, y el sur, con 23,15%. La zona poniente aparece atrás, con 5,76%.

Lorena Tapia advierte que, en adelante, el formato crecerá en el sector sur poniente. "A medida que maduran zonas residenciales en áreas de poder adquisitivo medio, que tienden a la compra diaria de perecibles, se requiere de equipamiento comercial con formatos que resistan un supermercado pequeño o un minimarket de escala mayor a la del sector oriente", según Pedro Pablo Rivas, gerente de Desarrollos Comerciales de GPS Property.

CAMBIO DE PROPIEDAD
En este negocio compiten varios actores. Según GPS Property, el principal operador en la Región Metropolitana es Patio Gestión Inmobiliaria - ligada a la familia Jalaff Sanz y Roberto Sumar- con un 16,4% del mercado. Le siguen Celfin, con 11,9%; Inmobiliaria Avantuen -sociedad de EuroAmerica y Fasa-, con 11,9%; Aurus Fondo de Inversión (6%); Inmobiliaria Hogares (4,5%); y Corpgroup (3%), entre otros.

Desde hace un tiempo, advierte un operador, se observa un importante aumento de transacciones de estos activos, tendencia que continuará. Una muestra es Patio Gestión Inmobiliaria, que en 2010 se asoció con Capital Advisors -la administradora de fondos pivados de Fernán Gazmuri y Rafael Vergara-, "para contar con recursos frescos en el proceso de nuevos desarrollos", describe el estudio.

Este semestre, Parque Arauco hizo lo propio con la administradora de fondos de inversión Aurus para el desarrollo de siete strip centers -cinco en Santiago, uno en Reñaca y otro en Calama- sumando una superficie aproximada de 12.000 m2. Aurus, a su vez, aportó con activos que adquirió a Inversiones Urbanas, ligada a Guillermo Harding, controlador de Cruz Verde.

José Miguel Rawlins, gerente general de Inversiones Urbanas, indica que la firma tiene más de 10.800 m2 en strip centers en el país y para 2012 agregará ocho nuevas localizaciones en Vitacura, La Reina y La Dehesa. También "estamos desarrollando puntos en Calama, Copiapó, Concepción, Temuco, Concón y Puerto Montt", cuenta. La firma vendió dos centros a Inversiones Punta Blanca, relacionada a Ronald Hirsch, ex dueño de Foster Jeans.

En los últimos años, este mercado ha protagonizado algunos cambios. "Hay asociaciones entre fondos de inversión y desarrolladores, donde los primeros inyectan capital a operadores con experiencia en el desarrollo de este tipo de formato", explica Tapia, quien da dos ejemplos: el de Celfin, que adquirió los strip centers de Administraciones y Rentas (A&R), y "el interés de varios fondos de inversión de participar en la compra de los centros de Avantuen", señala.

¿El atractivo? "La inversión en construcción suele no ser muy alta y, si la ubicación es buena, se pueden lograr importantes ganancias por la vía de plusvalía del terreno, pensando en reconvertir el proyecto en el largo plazo", considera Augusto Rodríguez, gerente de Inversiones Inmobiliarias de Celfin.

La firma ha invertido cerca de US$ 60 millones en strip centers y maneja 10 ubicaciones en la Región Metropolitana. No sólo eso. Rodríguez cuenta que muchos de los contratos están asociados al resultado de las ventas de los arrendatarios y "otorgan un upside para el propietario cuando las ventas andan bien".

Finalmente, cuando se cuenta con operadores ancla (supermercados, farmacias, tiendas de conveniencia) los contratos suelen ser a largo plazo, lo que permite bajar el riesgo de vacancia y de fluctuaciones en los flujos, explica el gerente de Celfin.

El holding CorpGroup, en tanto, gestiona 13 centros vecinales a nivel país y suma 47.000 m2 arrendables. "Tenemos en desarrollo 10 nuevos strip centers, con una inversión de 750.000 UF", comenta Fernando Felbol, gerente de Centros Comerciales y Marketing de CorpGroup Activos Inmobiliarios. Todo esto dentro de un plan de colocar 10 strip centers anuales en los próximos años, agrega.

LO QUE VIENE
Para 2012, según GPS Property, se espera la incorporación de 13.000 m2 en las comunas de Vitacura, Peñalolén y Lo Barnechea. Los expertos resaltan el ingreso en el sector de Lo Barnechea del Fondo de Inversión Independencia, con el desarrollo de un strip center en la esquina de El Tranque con avenida José Alcalde Délano, con una superficie construida de 7.000 m2. Este proyecto se encuentra en una fase inicial y se espera su ingreso para el segundo semestre de 2012.

¿Hay espacio para seguir creciendo? El sector oriente, en sus vías principales se encuentra en más del 80% consolidado. "Ya no quedan terrenos que por superficie o precios sean atractivos. Se espera que el crecimiento venga dado por las comunas de alto crecimiento", precisa Rivas.

EL 43% DE LA SUPERFICIE DE LOS CENTROS VECINALES CORRESPONDE A TIENDAS ANCLAS
Las tiendas anclas, puntualmente del rubro de supermercados, bancos y farmacias, se llevan gran parte de las superficie útil arrendable de los strip centers en la Región Metropolitana: un 43%, según el informe de GPS Property.

En el caso de los supermercados, los de formato más pequeño se encuentran en un 37% de los centros comerciales vecinales catastrados y representan cerca de un 26% del total de la superficie útil. Les siguen el rubro de las farmacias, con 10,05% del total; restaurantes (9,35%); gimnasio y solarium (6,81%); y bancos y instituciones financieras, con un 6,13%, entre otros.

Las tiendas complementarias, como centros de pago, lavasecos, peluquerías, pet shop, reparadoras de calzado, librerías y delivery tienen muy baja participación en la torta. "Los operadores complementarios que permiten un buen desarrollo del formato no han logrado desplegar a nivel de cadena, lo que dificulta la decisión de los inversionistas para participar en nuevos emprendimientos", indica el informe.

En panorama de precios, en tanto, no varió mucho respecto al semestre anterior. La zona oriente sigue siendo la que muestra los precios más altos, con un precio promedio en primer piso que puede llegar hasta 1,21 UF/m2 y, en segundo piso, de 0,64 UF/m2 en promedio. En la zona sur-poniente, en cambio, están los precios más bajos: 0,50 UF/m2 en primer piso y 0,30 UF/m2 en segundo piso.

Con todo, en la zona sur hay diferencias en los precios, de acuerdo a la comuna. En Puente Alto, en los strip centers de avenida Concha y Toro el arriendo puede llegar a 1 UF/m2, mientras que en la comuna de El Bosque, el valor por metro cuadrado se encuentra en 0,28, según el informe.