La nueva guerra de los malls del sector oriente

En la intersección de Colón con Padre Hurtado, en la comuna de Las Condes, las retroexcavadoras y las grúas no dan tregua. Las máquinas trabajan aceleradamente para culminar cuanto antes el paso bajo nivel que forma parte de las obras de mitigación que debe construir el grupo Mallplaza previo a la inauguración de su nuevo mall Plaza Los Dominicos. Otro puñado de trabajadores, unos metros más allá de la obra vial, afina los últimos detalles del centro comercial que, según está previsto, abrirá sus puertas en agosto próximo.

Con una inversión de US$ 240 millones, serán 91.000 metros cuadrados de superficie repartidos en cuatro niveles, que albergarán a 240 tiendas menores, las anclas Falabella y Ripley, un hipermercado Tottus, un Homecenter de casi 4.000 metros cuadrados, un complejo de Cine Hoyts, además de un centro médico Integramédica, un gimnasio Energy y 4.000 estacionamientos.

Plaza Los Dominicos será el vigésimo shopping del grupo controlado por Falabella. El nuevo mall, además, será el segundo centro comercial del grupo instalado en la apetecida zona oriente de Santiago -el primero fue Plaza Egaña- y con él la cadena apunta a consolidar su posición en el segmento alto de la población. Así lo reconoció el año pasado en una entrevista a Negocios Semanal Fernando de Peña, vicepresidente ejecutivo de Mallplaza. "Mall Plaza Los Dominicos llega a instalarse a un mercado muy atractivo, la zona oriente de Santiago, con un gran potencial de crecimiento en el grupo ABC1, buscando responder a un consumidor exigente, que cuenta con una amplia gama de alternativas", aseveró entonces el ejecutivo.

Un estudio encargado por Mallplaza a Georesearch muestra que la zona cuenta con un flujo de 1,3 millones de viajes al mes, el 96% corresponde a traslados en vehículos, cuyo grupo socioeconómico predominante es el ABC1 (54%) y C2 (26%).

Según ese informe, el área de influencia de Plaza Los Dominicos incluye las comunas de Las Condes (67%), Vitacura (20%) y La Reina (10%), que totalizan 467.484 habitantes y 145.720 hogares, de los cuales el 73% es de nivel socioeconómico ABC1-C2.

La estimación de ventas anuales para Mall Plaza Los Dominicos es de 6,4 millones de UF (unos US$ 257 millones).

El futuro mall activará la disputa comercial con otros operadores que estarán cerca del radio de influencia. De la contienda que viene da cuenta un estudio elaborado por Mapcity, que aborda el impacto sociodemográfico que tendrá la apertura de Plaza Los Dominicos sobre los malls cercanos.

El informe estima que el nuevo centro comercial tendrá un área de influencia primaria de dos kilómetros aproximadamente, que implica que su público más cercano abarca a 114.500 personas. Por segmentación socioeconómico, el 46% de ellas pertenece a los estratos ABC1 y C2. El 29% es D y el restante 18%, C3.

Según el reporte, el mall que potencialmente sufrirá el mayor impacto es Alto Las Condes, del holding Cencosud. Se estima que del total de la población que atraerá Plaza Los Dominicos, un 35% provendrá del radio de influencia del mall de la familia Paulmann. Eso significa, explica Cristián Araneda, gerente de estudios y cartografía de Mapcity, que Plaza Los Dominicos tendrá un impacto esperado de 5% sobre la población que actualmente concurre a Alto Las Condes. De las personas que eventualmente migrarán de ese mall al nuevo centro comercial, un 36% corresponde al estrato ABC1 y un 29%, al C2.

En Cencosud están tranquilos frente a la competencia que viene y aseguran que "Alto Las Condes es un centro comercial ícono en Chile, el que desde sus inicios busca sorprender constantemente a sus clientes, renovando sus espacios y su oferta comercial".

El segundo afectado por el nuevo jugador que se instalará en el sector oriente será Parque Arauco, del grupo Said. Mapcity calcula que el 30% de los potenciales visitantes de Plaza Los Dominicos vendrán del área de influencia de Parque Arauco, 65% serán del segmento ABC1 y C2. El impacto esperado en público sobre ese mall es del 4%.

"Tanto en el caso de Alto Las Condes como en el de Parque Arauco, el impacto se ve fuertemente influenciado por la cercanía de estos dos centros comerciales al nuevo Mall Plaza Los Dominicos", precisa Araneda.

De la zona de influencia del Costanera Center -también de Cencosud- vendrá otro 19% de los visitantes potenciales (54% ABC1 y C2, con un impacto estimado de 2%), mientras que un 16% del potencial público (54% de ellos también ABC1 y C2) tendrá origen en el radio de influencia de Mall Plaza Egaña (con un impacto de 3%).

Operadores y el mercado también están atentos al potencial inmobiliario de la zona en que se emplaza el nuevo mall y el efecto que tendrá en el desarrollo habitacional del entorno. Según Georesearch, el año pasado, en plena faena de construcción del mall, en la zona de influencia había 136 proyectos inmobiliarios en comercialización, vinculados a casas y departamentos. La construcción de esos proyectos, precisa el informe, aportará 11.155 nuevos hogares a la zona. La población asociada a estos nuevos hogares será de 35.699 habitantes.

En Patagon Land Inmobiliaria tienen una opinión diferente. "No observamos un gran impacto en la zona (...). Esto se debe a que la zonificación del entorno al mall es de carácter restrictivo, dejando sólo espacio para edificaciones aisladas de baja densidad, haciendo incompatible la construcción de edificación en altura", comenta Daniela Mardones, gerenta comercial.