Venta de viviendas usadas supera por primera vez en cinco años a las nuevas en la Región Metropolitana

Inversamente proporcional a las cifras de los últimos cuatro años, en el primer semestre de este año se vendieron más viviendas usadas que nuevas.

Los registros de los conservadores de bienes raíces de la Región Metropolitana reflejan esta nueva realidad: en el primer semestre se vendieron 22.315 viviendas -un 33% menos que en igual período de 2008-, pero las casas y departamentos antiguos representaron el 54% de las transacciones. En los cuatro años previos, las viviendas nuevas eran las mayoritarias. La relación, en todo caso, es contraria si se mira en valores. En los 47 millones de UF (unos US$ 1.785 millones) facturados en los primeros seis meses, las unidades recién construidas representan el 54,7% del total. Así, el precio promedio pagado es mucho más alto.

¿UNA TENDENCIA?
El reporte a junio de Real Data Consultores Inmobiliarios muestra que sólo en 2004 las viviendas usadas lideraron en unidades (ver infografía). Su nuevo auge coincidió con la caída del sector inmobiliario y la reticencia de los consumidores a comprar un inmueble en un período de incertidumbre económica.  Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, cree que las viviendas nuevas recuperarán su preponderancia. Las colocaciones ya han estado subiendo y muchas promesas de venta se verificarán en las cifras de inscripciones de cambios de propiedad al tercer trimestre.

Rodrigo Fuenzalida, gerente general de Fuenzalida Desarrolladores Inmobiliarios, calcula que una vivienda nueva es, en promedio, 15% más cara que una usada. Pero ello es muy relativo y dependerá del tamaño y tipo de construcción de la vivienda. Y, sobre todo, la ubicación. "Donde ya no hay espacios para construir casas nuevas, como Vitacura, por ejemplo, las casas usadas son muy caras y eso tiene que ver con el terreno, con la plusvalía a futuro o con que son barrios tremendamente demandados", afirma Fuenzalida. "La gente compra la plusvalía del suelo", complementa Domínguez.

PRECIOS A LA BAJA
El precio promedio del segundo trimestre para viviendas de todo tipo bajó a 2.071 UF, lejos del peak de 2.330 UF del tercer trimestre de 2008. La incidencia mayor estuvo en las usadas, que descendieron a un mínimo de 1.664 UF. Las unidades nuevas, en todo caso, saltaron a 2.566 UF.

Más que una baja generalizada de precios -que también ha incidido-, influye más una recomposición del mix de viviendas vendidas. "La explicación principal es que lo que más ha funcionado es el financiamiento con subsidio", dice Domínguez, que explica que ello beneficia a las unidades de menor valor y que las viviendas sobre 2.000 UF fueron la que más cayeron. En casas y departamentos usados, por ejemplo, el 54% de las transacciones estuvo bajo las 1.000 UF.

POR COMUNAS
En siete comunas de Santiago se vendieron solo casas usadas en el segundo trimestre: Cerro Navia, La Granja, La Pintana, Lo Espejo, Lo Prado, Pedro Aguirre Cerda y San Ramón. En el otro extremo, Colina, Lampa y Tiltil sólo hay oferta de nuevas unidades. Pero las transacciones en esas comunas son pocas y en varias no superan las 100 unidades.

La comuna con mayores operaciones es Santiago (con 1.769 unidades nuevas y usadas), seguida por Maipú y Las Condes, pero donde hubo el mayor volumen de negocios fue en esta última, con más de 4 millones de UF, casi US$ 180 millones. Maipú es donde se venden más casas usadas y nuevas. Ello, según expertos, es porque la edificación en altura es baja en esa comuna. Las Condes lidera en departamentos usados (14,3%).

En el sector oriente, la venta se recupera. "Las zonas que están bien activas ahora son Vitacura, Los Dominicos y Lo Barnechea", dice María Soledad García, gerente general de Corredores Asociados, quien agrega que no se produjo una baja de precios como la que esperaban. Las casas usadas más caras están en Lo Barnechea, con un promedio de 7.456 UF, seguida por Vitacura (7.452 UF). Las más baratas están en La Pintana (565) y Cerro Navia (706).