Wall Street queda al margen de las grandes propiedades comerciales

MetLife Inc. y Prudential Financial Inc. están dejando a los intermediarios de Wall Street fuera del renaciente mercado de préstamos respaldados por algunas de las propiedades comerciales más preciadas en el país.

Bancos como Deutsche Bank AG y JPMorgan Chase Co. –que originan préstamos y luego los liquidan como títulos- corren el riesgo de salir perdiendo en tanto los costos de financiamiento más altos los llevan a cobrar más para ganar dinero. Las compañías aseguradoras están ofreciendo préstamos inmobiliarios más baratos ya que no necesitan vender rápidamente la deuda con una ganancia, lo cual empuja a las entidades de Wall Street a bajar sus estándares simplemente para poder cerrar acuerdos.

Por esa razón, las ventas de bonos respaldados por hipotecas comerciales están cayendo por debajo de las predicciones para el mejor año desde 2007: la emisión cayó desde US$20.000 millones el año pasado hasta US$14.600 millones en el mismo período, según datos recopilados por Bloomberg. Bank of America Corp. bajó la semana pasada su pronóstico relativo a los acuerdos atados a préstamos individuales, normalmente respaldados por las propiedades de mejor calidad a las que apuntan las compañías aseguradoras, en tanto las ventas se desplomaron un 66 por ciento desde el récord de US$9.100 millones el año pasado.

"Las compañías de seguros están poniendo mucho efectivo para hacer estos préstamos" y "pueden manipular los mejores activos que hay en plaza", dijo en una entrevista telefónica desde su oficina de Nueva York Lea Overby, analista de deuda en Nomura Holdings Inc.

Las compañías de seguros de vida probablemente extendieron un récord de US$60.000 millones en hipotecas comerciales el año pasado, estimó Jamie Woodwell, vicepresidente de investigaciones sobre propiedades comerciales en la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Las compañías de seguros están ofreciendo préstamos a 10 años por apenas 4%, en comparación con el 4,9% sobre nueva deuda que se incluirá en los bonos, según Alan Todd, analista de deuda en Bank of America. Las compañías aseguradoras están aumentando estas inversiones porque les reportaron un buen rendimiento durante la crisis crediticia y a continuación, dijo Woodwell.

Las tasas de morosidad sobre hipotecas comerciales de las compañías de seguros han sido más bajas que las correspondientes a deuda contenida en bonos. Sólo 0,05% de las hipotecas comerciales de las compañías de seguros de vida tenían pagos con atrasos de más de 60 días a fines del año pasado, y la tasa nunca superó 1% durante la crisis crediticia, muestran datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Por el contrario, la tasa de morosidad para deuda inmobiliaria contenida en bonos fue de 5,43% el mes pasado, menos que el 9% en julio de 2011, según Fitch Ratings.

"Las propiedades demostraron ser una inversión buena y sólida a largo plazo", dijo en una entrevista el 5 de marzo Robert Merck, responsable de la unidad de inversores de MetLife Real Estate. "Hay mucho capital en el mundo buscando rendimiento".

MetLife, la compañía de seguros de vida más grande de los Estados Unidos, se ha volcado cada vez más a los bienes raíces para reforzar las ganancias y respaldar obligaciones a largo plazo conforme la Reserva Federal ha mantenido las tasas de interés cercanas a cero durante más de cinco años. El año pasado, MetLife impulsó el crédito para propiedades comerciales un 19 por ciento hasta un récord de US$11.500 millones, financiando préstamos como US$450 millones para Shops en Columbus Circle en el Time Warner Center de Manhattan y US$500 millones por su propia oficina de Nueva York en 1095 Avenue of the America.