Una tormenta perfecta

Por Ignacio Aravena, investigador asociado Fundación P!ensa y Ms. Urban Planning, NYU.

El sueño de la casa propia, durante generaciones, ha sido uno de los hitos más importantes para las familias chilenas, pues representa un paso significativo en la superación de la pobreza. Sin embargo, en la actualidad, ello parece ser más una fantasía que un sueño, el que se aleja paulatinamente para miles de chilenos mientras las condiciones crediticias son cada vez más restrictivas. Y es que el acceso a la vivienda para las clases medias y bajas no solo depende de subsidios habitacionales, sino que también del acceso al financiamiento. En un contexto de alta inflación y un mercado de capitales golpeado, se están creando las condiciones para una tormenta perfecta que puede dejar una resaca que persista por años.

Si bien los subsidios habitacionales han jugado un rol importante en el acceso a la vivienda, éstos operan conjuntamente con el acceso a créditos hipotecarios que permiten financiar lo que la política pública no cubre. Así, para una familia de clase media un subsidio puede financiar UF 100-200 de un total de UF 2.000, siendo la diferencia pagada a través de un dividendo en los años pactados. Gracias a este mix entre Estado y mercado, Chile destacaba por ser uno de los países con las tasas más bajas y con la mayor extensión de plazo -hasta 30 años- para el financiamiento de créditos hipotecarios del mundo.

El escenario anterior ha ido mutando no solo por las presiones inflacionarias que han sido ampliamente discutidas, sino también, por políticas públicas que han afectado al mercado financiero y han impuesto mayores cargas a quienes buscan comprar una vivienda. Probablemente, gran parte del problema está en que nuestros parlamentarios no comprenden el importante rol que juegan los fondos de pensiones en la inversión de bonos a largo plazo emitidos por los bancos cuando cursan créditos hipotecarios. Es decir, parecen no entender que el desfonde previsional trae aparejado consecuencias nefastas en el acceso al financiamiento y acceso a la vivienda.

No es sorpresa que los constantes retiros de las AFP y la incertidumbre sobre su futuro se traduzcan en tasas y plazos más restrictivos para los créditos. Tal y como destacó el presidente del Banco Central en una presentación en el Congreso, lo que antes era un dividendo cercano a los $320.000 para una vivienda de UF 2.000, ahora puede traducirse en aproximadamente $450.000 solo por los efectos descritos -lo cual puede variar aún más si las restricciones, como disminuir plazos, aumentan-. A ello se deben sumar condiciones estrictas como la exigencia de cuatro sueldos sobre el monto a financiar, implicando que los ingresos deban aumentar cerca de $500.000 para compensar la diferencia, algo difícil de imaginar en el contexto económico actual.

Como advirtió el Banco Central, estas condiciones han implicado un retroceso de 20 años en las condiciones crediticias, lo que afecta mayormente a las familias de menores recursos. Lo anterior no solo impactará en la venta de viviendas, sino que también implicará una mayor demanda por arriendo y que las nuevas unidades se destinen más a la inversión que a la tenencia. Estos efectos negativos han sido ampliamente debatidos por expertos, quienes han sido acusados por nuestros políticos de “tecnócratas” y de tener poca sintonía con las necesidades del “pueblo”. Sin embargo, al acusarlos, no consideran que la mayoría de los subsidios financian solo una parte del precio total, siendo imprescindible contar con un mercado estable que permita complementar el esfuerzo estatal.

Una tormenta perfecta se define como una situación cuya combinación de eventos causa drásticos daños en su pasar, resultando en una catástrofe amplificada por la suma de ellos y que es poco controlable. Lamentablemente, en este caso la tormenta no se debe a eventos naturales impredecibles, sino que a decisiones legislativas y políticas públicas con pocos fundamentos, pero que son altamente populares -y demagógicas- y, por lo mismo, atractivas de promover. Ahora bien, recuperar la estabilidad del país es algo que también depende de factores internos y ahí el rol del próximo Congreso en promover una agenda legislativa apropiada será clave. De lo contario, aquellos sin voz continuarán pagando por las acciones de quienes no están atendiendo a la evidencia ni a los verdaderos sueños de las familias chilenas.