Acafi advierte por propuesta de Hacienda en Ley de IVA: “Es un cambio en las reglas del juego brutal”

Profundos efectos sobre la inversión futura en la construcción de edificios para arriendo y sobre la situación financiera los fondos que ya están operativos son las advertencias de Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), respecto de la iniciativa contenida en el proyecto de Ley de Cumplimiento Tributario, que modifica la Ley de IVA y establece plazos para la devolución del IVA a los inversionistas en inmuebles para arriendo. Y como principal consecuencia, apuntan, está el mercado de arriendo de departamentos, en medio de un fuerte déficit de viviendas a nivel nacional, vía un golpe a los fondos de inversión.

Luis Alberto Letelier, presidente de Acafi, explica que “una baja en la rentabilidad de los fondos les afectará a fondos con inversiones hoy, pero el gran problema es que afectará el desarrollo futuro de este negocio, pues los inversionistas se irán a otros activos que paguen retornos adecuados al tipo de riesgo, y tendremos menos departamentos para el arriendo. Eso es lo más grave de todo esto, estamos en una situación de déficit habitacional, las tasas hipotecarias están cada vez más caras, cada vez es más difícil obtener permisos de construcción, recepción de los edificios, y esta medida va en el sentido contrario, vamos a restar un actor importante a la hora de tener más ofertas de departamentos”, dice Letelier.

Según un ejercicio realizado por Acafi, la situación actual implica que la sociedad dueña de un edificio solicita el IVA de la compraventa del inmueble a través del artículo 27 bis, quedando sujeta a operar con IVA hasta pagar al Fisco el monto de IVA restituido a través de dicho artículo. Sin embargo, el proyecto de ley presentado por Hacienda implica que, ese pago, que ocurría a lo largo de décadas, de en torno a 36 años para los edificios multifamily, ahora tendrá como plazo máximo 10 años. Así, considerando una deuda de adquisición del inmueble a UF+5%, donde el inversionista es capaz de obtener deuda por el 48% del precio bruto del inmueble -el remanente es capital-, con el proyecto de ley solo podrá obtener deuda por la necesidad de destinar un mayor flujo de los arriendos a pagar el IVA. Por ese aspecto se da un menor retorno.

Según el gremio, la modificación al tratamiento del IVA implica una caída de un 21% en la rentabilidad de la inversión para aquellos fondos de inversión que ya están operando edificios multifamily. Y ese es un aspecto que consideran complejo, pues el proyecto de ley implica que la medida es retroactiva. Y afecta a 168 edificios multifamily en operaciones en el país.

“Para los proyectos antiguos, esto es cambiar la forma de financiamiento de esos proyectos, por tanto pondrá en una situación económica muy compleja a muchos inversionistas que hoy tienen un edificio o departamentos para el arriendo, porque tendrán que salir a buscar financiamiento adicional, con recursos propios o de terceros para cubrir la cuota de IVA que no les está generando el negocio. Es un cambio en las reglas de juego brutal”, dice Letelier y agrega “hoy, en los edificios multifamily, los fondos de inversión son un tercio de la oferta, y los dos tercios restantes les debe ocurrir algo similar y el 5% del mercado de arriendo son los multifamily”.

Estimaciones de Acafi apuntan a que las modificaciones propuestas, de cara a futuras inversiones, generan un desincentivo tal que un porcentaje alto de nuevos proyectos no se concretaría: en total, se podrían dejar de construir 1.665 edificios de renta residencial, además de la menor recaudación a largo plazo por el menor número de edificios levantados, y mayor déficit habitacional, es decir unas 500.000 viviendas menos, equivalente al 25% del déficit habitacional de Chile, entre otros factores.

“Este es un mercado que se debería seguir potenciando mucho por lo difícil que es comprar departamentos, pues el deterioro de nuestro mercado de capitales nos ha llevado a que sea muy difícil obtener un crédito hipotecario. Y por tanto el negocio de arrendar un departamento para la gente, se ha ido masificando”, dice Letelier.

Respecto de las expectativas sobre el proyecto de ley, el presidente de Acafi explica que en la actualidad los plazos de devolución de ese IVA van desde los 30 años, hasta casos super específicos los 100 años, situación que llevó a Hacienda proponer la modificación del artículo 27 bis, pero explica que esos casos “son una situación de borde donde el plazo de devolución del IVA sea muy largo, pero no es el grueso de los casos”.

Por ello, plantea que si bien el escenario ideal es no tocar el artículo, entiende que “hay preocupación por las situaciones de borde, por lo que hemos propuesto limitar el plazo, pero en vez de establecer el mecanismo de 10 años, mantengamos la lógica de devolver el crédito al fisco con la generación de IVA en el arriendo, pero establezcamos un plazo máximo para proyectos futuros - los pasados que no se toquen-, que vaya anclando lo establecido en la Ley de Rentas para depreciar el activo que se adquirió”.