Adiós a la tina y al living. Los hogares estadounidenses se reducen

Para muchos estadounidenses, ser propietario de una vivienda puede ser alcanzable sólo si renuncian a un comedor.

Los precios de la vivienda están cerca de máximos históricos, lo que frustra a millones de compradores potenciales que se sienten excluidos del mercado inmobiliario. Los constructores tienen que encontrar formas de hacer su producto más asequible para aumentar su cartera de clientes.

Reducir el tamaño de una vivienda unifamiliar nueva es una forma cada vez más popular de hacerlo. Las casas más pequeñas pueden ayudar a los compradores con limitaciones de costos que se enfrentan a tasas hipotecarias altas. También impulsan el resultado final para los constructores que se enfrentan a la espiral de los costos de mano de obra y construcción.

Desde 2018, el tamaño promedio de la unidad para las nuevas viviendas iniciadas ha disminuido un 10% a nivel nacional, a 2,420 pies cuadrados, según Livabl by Zonda, una plataforma de listado para casas de nueva construcción. Los inicios de construcción de nuevas viviendas unifamiliares disminuyeron en 2022. Pero los inicios para viviendas de menos de tres dormitorios aumentaron un 9,5% en el mismo período, según un informe de Zillow.

El tamaño de las viviendas es el que más se está reduciendo en algunos de los mercados más demandados de años anteriores. El área de Seattle, donde el tamaño de las viviendas de nueva construcción es un 18% menor que hace cinco años, encabeza la lista. Las viviendas nuevas de Charlotte (Carolina del Norte) y San Antonio se han reducido un 14%, de acuerdo a Livabl by Zonda.

La mayoría de los constructores y arquitectos siguen las mismas pautas básicas para crear espacios más reducidos y eficientes. Están eliminando comedores, tinas en los baños y salones independientes. Los dormitorios secundarios y los altillos se reducen y a veces desaparecen.

Al mismo tiempo, están aumentando el tamaño de las habitaciones multiusos, como cocinas y grandes salones. Aumentan los espacios compartidos, como las literas y los baños “jack-and-jill”, situados entre dos dormitorios y compartidos por ellos. En algunos casos, la isla de la cocina se ha convertido en la única zona para comer de la casa.

Estridge Homes, un constructor de casas nuevas semipersonalizadas que opera cerca de Indianápolis, lanzó hace poco un nuevo concepto de barrio con viviendas unifamiliares de 300 a 500 pies cuadrados más pequeñas y de US$50.000 a US$ 75.000 más baratas de lo que suele construir.

El constructor está recortando algunos dormitorios y cuartos de baño y el intercambio de algunos espacios interiores para el espacio al aire libre. Las parcelas del barrio también son más pequeñas, pero el constructor está trabajando con una superficie limitada mediante el paisajismo para crear privacidad.

Los compradores de viviendas empezaron a mudarse a principios de este año y la demanda ha sido fuerte, tanto por parte de los compradores principiantes como de los que ya tienen sus hogares vacíos.

Estos dos grupos “son dos grandes grupos demográficos”, afirmó Clint Mitchell, director ejecutivo de Estridge. “Quieren lo mismo”, explicó.

En diciembre, Brad y Julie Redman redujeron el tamaño de su casa de más de 7.000 pies cuadrados construidos a medida, a un modelo semipersonalizado de 3.400 pies cuadrados en Westfield, Indiana, después de que sus hijos se marcharan de casa.

A pesar de que la casa es más pequeña y el jardín está en un barrio más denso, la pareja está contenta con la decisión. Renunciaron a un comedor formal cuando se mudaron, pero su nueva zona de comedor se convierte fácilmente en un espacio para recibir invitados.

“Podemos utilizar el mismo espacio para más de una cosa”, dijo Julie Redman.

Los hogares cada vez más pequeños también están empezando a remodelar el mercado de muebles. Empresas como Bob’s Discount Furniture están creando diseños adaptados a espacios más reducidos. Ha aumentado la demanda de artículos con múltiples funciones, desde islas de cocina con cajones y botelleros, hasta sofás-cama y mesas de comedor más pequeñas y abatibles, detalla Carol Glaser, vicepresidenta ejecutiva de merchandising de Bob’s Discount Furniture.

“Si viven en casas pequeñas”, indicó de sus clientes, “necesitan que sus muebles trabajen más”, agregó.

Aun así, incluso las casas más pequeñas no harán mella en el precio de compra de la mayoría de los compradores principiantes, ni proporcionarán una respuesta a la grave escasez de viviendas del país. Las casas semipersonalizadas y adosadas de Estridge, por ejemplo, siguen teniendo un precio de entre US$400.000 y US$ 800.000.

La proporción de proyectos de viviendas nuevas con un precio inferior a US$ 400.000 ha disminuido en casi todas las principales metrópolis de construcción de viviendas desde 2018, según Livabl by Zonda. Para los compradores de nivel de entrada en todo el país, el costo de poseer una casa aumentó 72% desde febrero de 2020 hasta mayo de 2023, de acuerdo a un análisis de John Burns Research and Consulting que estima los pagos mensuales, el mantenimiento y otros costos de propiedad.

Y los planos de planta más pequeños generalmente significan que los compradores están obteniendo menos espacio por su dólar. Los precios de catálogo más bajos pueden abaratar el precio global, pero los compradores siguen pagando más por metro cuadrado, según la Oficina del Censo de EE.UU. El costo por pie cuadrado ajustado a la inflación aumentó alrededor de un 2,5% de media entre 2012 y 2020. Tanto en 2021 como en 2022, aumentó casi un 4%, según John Burns Research and Consulting.

Los constructores también han incrementado la actividad con otros métodos de ahorro, como iniciar la construcción de viviendas fuera de las instalaciones y construir más casas adosadas. En Lexington, Carolina del Sur, los compradores están dispuestos a compartir una pared con un vecino si con ello ahorran miles de dólares y pueden acceder a una vivienda en propiedad.

Sonia Méndez, agente inmobiliaria de la zona, señala que ha visto a los constructores aumentar la construcción de casas adosadas de 1.500 a 1.700 pies cuadrados.

“Se están comprando tan rápido como las viviendas unifamiliares”, aseguró Méndez. “Los compradores de vivienda por primera vez están entusiasmados. No ven una casa pequeña. Lo ven como un sueño hecho realidad”, añadió.