Juan Mujica es un profesional de 35 años del área del diseño. Trabaja en una empresa multinacional y después de arrendar durante varios años quiere adquirir una propiedad, particularmente un departamento. Ha sido riguroso en el tema del ahorro, pero se siente más bien frustrado porque, a pesar de lo que ha reunido en estos años, las propiedades en la zona donde quiere comprar, en Ñuñoa, sólo han subido de precio. Y aunque no se resigna, su búsqueda se ha ampliado a otras comunas, que están más distantes de su trabajo.

Juan ya hizo un retiro del 10% de sus fondos previsionales y, como otros que ya lo hicieron, planea destinarlo a su “depa”. No obstante, se pregunta si el precio de las propiedades ya llegó a su peak y si hay margen para que empiecen a bajar en el corto o mediano plazo.

La duda de Juan es más que razonable.

Es cierto que la economía chilena ha mostrado en 2021 cifras de crecimiento jamás antes vistas, pero también que la mayoría de las proyecciones del mercado, expertos y organismos multilaterales prevén un enfriamiento para 2022. Si este año la economía crecerá en torno a 11% (según el IPoM del Banco Central), para el próximo algunos prevén una expansión de apenas 2% e incluso no se descarta que el país caiga en recesión.

A esto se suma la inquietante alza que ha mostrado la inflación en los últimos meses, la cual se traduce, entre otras cosas, en un alza del valor de la UF, que es la que rige al mercado inmobiliario. Y para rematar está el alza en el costo del dinero. El Banco Central ya ha subido de manera agresiva la tasa de política monetaria y, en un contexto de presiones inflacionarias, debiera seguir subiéndola. La tasa rectora está en 2,75% y algunas entidades como Banchile prevén que pueda trepar hasta 6% a fines de 2022.

La mala noticia para Juan es que las tasas hipotecarias también han ido subiendo progresivamente. Y aunque en términos históricos se puede decir que todavía están bajas, el 3,33% en el que están hoy dista mucho del mínimo histórico de 1,99% de noviembre de 2019. Peor aún, los bancos ahora están restringiendo los créditos de 30 años a 20 años, obligando a justificar mayores ingresos para comprar una vivienda.

La suma de todos estos factores está haciendo más costoso, mucho más costoso, adquirir una propiedad.

Y esto ya está generando efectos en el mercado. El Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana que elabora Portalinmobiliario advirtió una menor demanda por comprar departamentos, lo que ha generado una mayor acumulación de stock, especialmente en la comuna de Santiago. El informe reveló que, en el tercer trimestre del año, la oferta de departamentos en venta tuvo un fuerte aumento anual de 56%.

Por el contrario, la oferta de arriendos se derrumbó 44% interanual, la mayor caída en 15 años. Durante el tercer trimestre de este año se registró la mayor alza en precios de arriendo de casas que se tiene registro, en una serie de 15 años, con un incremento anual del 14,5%.

Juan pregunta si el precio de las propiedades bajará en el nuevo escenario y el FMI cree que sí. Y no poco.

El organismo advirtió hace algunas semanas sobre el riesgo de que se produzcan caídas repentinas y pronunciadas en los precios de las acciones y en los valores de las viviendas en todo el mundo a medida que la Reserva Federal y otros bancos centrales, como el de Chile, retiren el apoyo que han implementado durante la pandemia.

Los riesgos a la baja para los precios de la vivienda parecen ser significativos. En el peor de los casos, se estima que la caída del precio de las viviendas durante los próximos tres años será de alrededor del 14% en las economías avanzadas y del 22% en los mercados emergentes.

Un punto positivo: si bien los valores de las viviendas parecen tan altos como antes de la crisis financiera de 2007-08, el sistema bancario está en una situación mucho mejor que la de entonces, según el Fondo, informó un artículo de Bloomberg.

Pero Chile, al parecer, es un mercado aparte y, para desgracia de Juan, los actores locales no piensan en que los precios vayan a retroceder. De hecho, se mantuvieron estables el año pasado, en plena pandemia y crisis económica. De acuerdo a un reporte de TocToc de enero de este año, el precio UF/M2 bajó apenas 1,9% en departamentos, mientras que el de las casas subió 1,5% durante la crisis sanitaria.

Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, dice que es improbable ver en el país lo que proyecta el FMI debido a la regulación financiera que, según él, hace que el acceso a la vivienda esté mucho más conservado y sano que en otros países. “Ni siquiera en la crisis suprime de 2008, que fue una crisis inmobiliaria propiamente tal, el mercado chileno bajó tanto sus precios como proyecta el FMI”, dijo el experto.

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) tampoco cree que haya una baja de precios. El gremio de las constructoras e inmobiliarias del país afirma que hoy están conviven dos factores: una fuerte demanda por viviendas con un déficit de oferta. Este fenómeno, dijeron, lo ha provocado el creciente aumento del precio del suelo en los lugares donde la gente quiere vivir, “lo que finalmente explica el alza del precio de casas y departamentos”.

Según la CChC, la demanda de viviendas nuevas marcó un potente salto de 68% entre enero y agosto, frente al mismo lapso del complejo 2020. En total, se han vendido 33.869 departamentos nuevos, lo que implica un alza de 84%. En cuanto a las casas, se han comercializado 10.045 unidades, lo que corresponde a un avance de 31% con respecto al mismo lapso de 2020. Sin embargo, el estudio de la CChC indica que el crecimiento anual de las ventas será de 29%, debido a las altas bases de comparación en los próximos meses.

Y lo peor para Juan -y otros potenciales comparadores- no es que los precios de las viviendas no vayan a bajar, sino que, por el contrario, suban aún más.

En el marco de la entrega de la tercera versión de Week Inmobiliario se dijo que uno de los riesgos para el precio son las reformas tributarias. Claro porque, dijeron, la eliminación del crédito especial de empresas constructoras y DFL2, elevaría los precios de las viviendas en un estimado de 12% promedio.

Matías Pontillo, gerente senior de Consultoría Inmobiliaria del área Estrategia & Transacciones de EY, dice que en términos simples el precio de las viviendas se compone de tres ítems: el costo del terreno, costo de construcción y margen de la inmobiliaria. Y desde esa óptica, anticipa que los precios seguirán al alza en los próximos años.

“En el caso de los terrenos, la tendencia histórica ha sido un alza de precios sostenida, impulsada por la intrínseca escasez de suelo urbano. Por otra parte, los costos de construcción -compuestos por costo de materiales, mano de obra y costos indirectos- siempre han tenido un crecimiento por sobre la inflación, lo cual se ha acentuado estos dos últimos años producto de las restricciones que generó la pandemia”, sostuvo el experto.

Respecto al margen de la inmobiliaria, Pontillo dice que, aunque no se prevea un crecimiento y se mantenga constante -por ejemplo, en un rango entre 10% a 20% sobre la suma de los costos del terreno y construcción- “dado que los dos ítems anteriores aumentaron, no hay elementos que hagan prever una disminución del precio de las viviendas”.

La meta de la casa propia (o el departamento propio) se le hace cada vez más difícil a Juan. Sabe que sus ahorros no crecerán a la misma velocidad que lo hace el precio, a lo que se suman las nuevas condiciones de los bancos. Y Juan está consciente de lo importante que son los ahorros previsionales, pero está prácticamente decidido a hacer un nuevo retiro de fondos de la AFP para comprar su “depa”.

Los precios de los activos inmobiliarios se ven determinados, fundamentalmente, por el costo de los créditos, los que han estado a la baja durante décadas y por el precio del terreno, el que se ha venido apreciando por muchos años, siendo refugio de inversionistas a nivel mundial, lo que ha provocado que los precios de las propiedades crezcan de manera constante.

Por otra parte, la inflación a nivel mundial ha generado que las tasas de interés se encuentren en una tendencia alcista, algo que no sucedía hace muchos años, y razón por la cual los créditos hipotecarios se han encarecido de manera rápida, presionando a los proyectos inmobiliarios en relación a la velocidad de venta.

Ante este escenario de desequilibrio, la industria podría responder con bajas en los precios de venta. Sin embargo, esto se ve dificultado por los costos de construcción y los terrenos, lo que pone un límite a eventuales bajas de precio de los activos inmobiliarios.

El mercado de viviendas se encuentra en niveles sanos, con unidades en entrega inmediata en equilibrio en edificios y prácticamente en cero para las casas, por lo que no hay presión por vender estas unidades y, por ende, no se esperan bajas de precios en el corto plazo a nivel global, quizás se pueda ver en algún barrio puntualmente.

Por otro lado, la inflación y costos constructivos han subido y se esperan nuevas alzas, lo que ha impulsado en los últimos años el aumento del valor de las propiedades. Por lo anterior, nosotros no esperamos una baja de precios, más bien una mantención y posible alza en el mediano plazo.