China reduce las restricciones inmobiliarias en un intento de revertir el descenso económico

Durante gran parte del año pasado, la economía china se ha tambaleado bajo la doble campaña de Xi Jinping para frenar el aumento de los precios inmobiliarios y acabar con cualquier rastro del Covid-19 dentro de las fronteras del país.

Ahora, a medida que avanza en la flexibilización de las restricciones a la pandemia, el líder de China, Xi, está señalando una reversión de su represión inmobiliaria, también, un reconocimiento tácito del dolor económico y la frustración pública que las dos políticas han engendrado.

El banco central y el principal regulador bancario de China emitieron una amplia serie de medidas destinadas a reforzar la demanda y la oferta de viviendas, según un aviso distribuido el viernes a las instituciones financieras del país y a los funcionarios que participan en la formulación de políticas. La autenticidad del documento fue confirmada por personas cercanas al banco central.

Las nuevas políticas, que fueron aprobadas por Xi, según los funcionarios que participaron en la elaboración de las políticas, eliminan algunas de las restricciones anteriores destinadas a frenar la deuda de los promotores inmobiliarios y autorizan a los prestamistas a conceder préstamos a los constructores de viviendas con problemas financieros.

“Estas medidas inmobiliarias, que se suman a los anuncios de flexibilización del Covid, son un claro indicio de que los esfuerzos de Beijing para apoyar el crecimiento se están intensificando”, aseguró Michael Hirson, jefe de investigación de China en 22V Research, una empresa con sede en Nueva York centrada en la estrategia de inversión.

Mientras que los gobiernos locales de todo China han tomado medidas más modestas para aliviar parte de la presión a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias, el nuevo paquete de 16 medidas representa el mayor paso hasta la fecha para rescatar un sector que durante décadas ha sido un pilar clave del crecimiento de la segunda economía mundial.

Las nuevas medidas son “de gran envergadura” y equivalen a una “relajación crediticia específica para el sector inmobiliario”, comentó Dan Wang, economista jefe de Hang Seng Bank China, que estableció un contraste con las anteriores rondas de medidas de apoyo incrementales.

Mientras los promotores se enfrentan a los inminentes plazos de reembolso de los préstamos, los reguladores están deseando evitar cualquier riesgo sistémico en el sector financiero provocado por una ola de posibles impagos, dijo Wang. Aun así, añadió, “la demanda de compra de viviendas sigue siendo débil”, y cualquier cambio en el sentimiento del mercado inmobiliario dependerá probablemente de las perspectivas a largo plazo de la economía.

La relajación de las restricciones inmobiliarias y de Covid-19 se produce apenas unas semanas después de que Xi se asegurara otros cinco años en el poder en un congreso del Partido Comunista muy vigilado. Una vez consolidado el control político, Xi se enfrenta ahora a la perspectiva de un tercer mandato en el que tendrá que hacer frente a la peor y más prolongada desaceleración económica del país en décadas.

Gran parte de la debilidad económica es producto directo de sus medidas de campaña para eliminar el Covid y, a partir del año pasado, controlar un boom del mercado inmobiliario de cuatro décadas que los funcionarios han advertido que puede ser una burbuja.

A su vez, las medidas inmobiliarias han provocado un aumento de los impagos por parte de los promotores inmobiliarios, un incremento de las deudas incobrables de los bancos y una caída de las ventas de viviendas y de la inversión, todo lo cual ha arrastrado el crecimiento general en los últimos trimestres.

El producto interno bruto de China sólo creció un 3,0% en los nueve primeros meses de 2022, muy por debajo del objetivo oficial del gobierno para todo el año, de alrededor del 5,5%, fijado en marzo.

Los precios de la vivienda en China han superado durante décadas el ritmo de crecimiento económico general, lo que ha impulsado la especulación inmobiliaria y ha hecho subir aún más el valor de las propiedades. En los últimos años, las autoridades han tratado reiteradamente de romper el círculo vicioso con diversas medidas de endurecimiento, solo para aflojarlas cada vez que el crecimiento parece amenazado.

En 2019, el valor total de las viviendas chinas y el catálogo de los promotores era de US$ 52 billones, según Goldman Sachs Group Inc, el doble del tamaño del mercado residencial de Estados Unidos.

Cuando Beijing apretó las tuercas a los promotores el año pasado -y luego reafirmó su compromiso con el endurecimiento de las normas-, varios promotores privados empezaron a tambalearse al borde de la crisis. Entre los más destacados se encuentra China Evergrande Group, que durante mucho tiempo fue el mayor promotor del país y ahora su mayor deudor, aunque la preocupación se ha extendido a otros grandes actores privados.

Más de 30 promotores han dejado de pagar sus bonos denominados en dólares. Los inversores internacionales se han deshecho de sus bonos, llevando los niveles de precios a nuevos mínimos y dejando incluso a los promotores privados más fuertes con dificultades para vender nueva deuda.

Las acciones de los promotores inmobiliarios chinos subieron el lunes tras la noticia. Country Garden Holdings Co., una de las mayores empresas inmobiliarias del país por ventas contratadas, se disparó un 40% en las primeras operaciones en Hong Kong, lo que eleva sus ganancias este mes a más del 200%. Un subíndice del Hang Seng de valores inmobiliarios subió un 7%.

Ahora bien, los precios de los bonos en dólares de los promotores que no han incumplido su deuda -entre ellos Agile Group Holdings Ltd. y Longfor Group Holdings Ltd.- también subieron con fuerza desde niveles de gran dificultad, ya que los inversores apostaron por su posible recuperación.

A medida que aumentaban los problemas económicos este año, los organismos reguladores y los gobiernos regionales sólo actuaron modestamente para tratar de evitar una crisis inmobiliaria en toda regla, introduciendo medidas limitadas como descuentos fiscales, recompensas en efectivo y pagos iniciales más bajos, así como proporcionando a los bancos orientación para aumentar los préstamos inmobiliarios. Pero estas medidas parciales no han logrado hasta ahora invertir el sentimiento y levantar el sector.

En octubre, las ventas de los 100 mayores promotores inmobiliarios del país cayeron hasta el equivalente a US$ 76.700 millones, un 28,4% menos que un año antes y el decimosexto mes consecutivo de descensos interanuales, según China Real Estate Information Corp. un proveedor de datos del sector.

Ahora, con un nuevo equipo de liderazgo después del congreso del partido -uno repleto de miembros del partido leales a Xi-, el líder máximo está avanzando hacia un enfoque más concertado para apuntalar la economía, parte de un esfuerzo más amplio para prepararse para una mayor competencia con Estados Unidos.

“Parece que el margen de maniobra para la flexibilización de las políticas se ha ampliado tras el congreso de los partidos”, comentó Larry Hu, economista de Macquarie con sede en Hong Kong. “Después de que el impacto de los esfuerzos anteriores resultara ser escaso, los responsables políticos están dando un gran impulso ahora para conseguir que el crédito fluya hacia el sector inmobiliario”, agregó.

El crédito ha sido un dolor de cabeza particular para los promotores, ya que muchos habían dependido de fuertes préstamos para construir nuevos proyectos y mantenerse a flote. En los nueve primeros meses de este año, los fondos obtenidos por los promotores inmobiliarios chinos cayeron un 24,5%, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas.

El nuevo aviso, emitido conjuntamente por el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de la Banca y los Seguros de China, no representa un revés total a los anteriores esfuerzos de Xi por frenar la exuberancia en el sector.

La medida, que se ha presentado como un paquete destinado a garantizar el “desarrollo estable y saludable” del sector, sigue subrayando la necesidad de frenar la compra especulativa de inmuebles, repitiendo el mantra de Xi de que “la vivienda es para vivir en ella, no para especular”.

Según las nuevas medidas, los préstamos bancarios pendientes de los promotores y algunos tipos de créditos no bancarios que vencen en los próximos seis meses pueden prorrogarse un año. Los reembolsos de los bonos de los promotores también pueden ampliarse.

Además, se anima a los bancos a ofrecer financiamiento a los proyectos de vivienda inacabados y a negociar con los compradores de viviendas la prórroga de los reembolsos de las hipotecas, un esfuerzo aparente para ayudar a calmar el creciente resentimiento entre quienes han boicoteado los pagos de las hipotecas desde el verano.

También se motiva a los bancos a ofrecer financiamiento para apoyar la adquisición de proyectos inmobiliarios por parte de promotores económicamente más sólidos a otros más débiles.

Las nuevas políticas exigen a las instituciones financieras que traten por igual a los promotores estatales y a los privados, una medida que parece destinada a paliar la reticencia de los bancos a conceder préstamos a los promotores privados, según Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de I+D E-House China, con sede en Shanghai.

“Los reguladores están haciendo un gran esfuerzo para conseguir un aterrizaje suave en el sector inmobiliario”, aseguró Bruce Pang, economista jefe para China de Jones Lang LaSalle. Sin embargo, con la fuerte inclinación de las medidas hacia la mejora de la liquidez para los promotores con problemas de efectivo, dijo que “estas medidas probablemente no son suficientes para evitar la desaceleración en el mercado físico”.