En la Corte de Apelaciones de Santiago se lleva adelante un litigio entre privados, con connotados abogados de la plaza, y que es mirado con atención por ejecutivos del retail.

Se trata del conflicto que mantienen Inversiones LDA SpA -propiedad del empresario Luis Echavarri Fontanet, exejecutivo del grupo BHC- y Falabella -controlada por las familias Del Río, Solari y Cuneo- por el contrato de opción de compra que tienen por el Mall Barrio Independencia, centro comercial que funciona desde 2018 y que se ubica en la explanta cervecera Ebner.

El 4 de noviembre de 2019, el empresario presentó una demanda ante el Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago en contra de SACI Falabella, hoy Falabella S.A. El juicio recayó en manos de la árbitra María Paz Chaigneau, y en la acción Echavarri solicitó la nulidad de un contrato por opción de compra que suscribió con el conglomerado en diciembre de 2014.

Sin embargo, la acción fue desestimada por la magistrada y en la actualidad la disputa se reavivó en el tribunal de alzada, luego que Inversiones LDA interpusiera el 2 de noviembre un recurso de queja, cuestionando la imparcialidad de la jueza y por no considerar en su sentencia una serie de antecedentes que pudieron inclinar la balanza a favor de Echavarri.

El acuerdo en cuestión tiene una duración ilimitada, y se mantiene vigente mientras estén en curso los contratos de subarrendamiento de Sodimac y Falabella en el Mall Barrio Independencia (MBI), ambos celebrados a 45 años, con término anticipado sólo a instancias de SACI Falabella, pero renovables tácitamente por periodos adicionales de 10 años cada uno.

Según el recurso, “el contrato de opción es excesivamente gravoso para MBI y LDA: contiene una prohibición de enajenar el Centro Comercial mientras el mismo esté vigente. Incluso, prohíbe cualquier tipo de asociación con competidores de SACI Falabella, en el rubro de centros comerciales, donde esta participa a través de su filial, Mall Plaza. Adicionalmente, son tantas las trabas al proceso de venta impuesta, que naturalmente, la existencia de un proceso exitoso de venta es imposible, o al menos, altamente difícil”.

A modo de ejemplo, el incumplimiento del contrato de opción se encuentra severamente sancionado. En una de sus cláusulas se avalúan anticipadamente los perjuicios asociados al incumplimiento en la renta de arrendamiento de 15 años de las tiendas Falabella Retail y Sodimac, lo que incluye, no sólo los cánones de arriendo, sino también, gastos comunes, contribuciones del fondo promocional, así como cualquier otro gasto derivado de la utilización de los locales comerciales.

A través de una declaración escrita, Falabella S.A respondió a Pulso: “Valoramos la resolución judicial del tribunal, la cual rechazó en todas sus partes la demanda que interpuso Inversiones LDA para obtener la nulidad de la cláusula de opción preferente de compra que tiene Falabella respecto del Mall Barrio Independencia”.

“El fallo favorable a Falabella fue objeto de un recurso de queja -que no afecta la operación normal de las empresas Falabella en el centro comercial- por lo que no podemos profundizar en más detalles del caso”, agregó.

En el marco del proceso, el tribunal arbitral designó a la economista y exministra del Tribunal de Defensa de la Libre Competencia, Andrea Butelmann, como perito y le encomendó la elaboración de un informe.

“El informe pericial confirmó, que la causa que tuvo Falabella al celebrar el contrato de opción era la de impedir la venta del Mall Barrio Independencia a otro operador, y además, bloquear el acceso a sus competidores, en un lugar geográfico donde goza de una clara y evidente posición dominante, que le permite potencialmente establecer condiciones explotativas a sus clientes. En otras palabras, se acreditó que el Mall Barrio Independencia era la única competencia en el mercado geográfico relevante, que desafiaba la posición dominante de Mall Plaza, filial de SACI Falabella. Sin embargo, mediante el contrato de opción, SACI Falabella ejercía el control de facto del Mall Barrio Independencia”, sostuvo el recurso de queja patrocinado por Rodrigo Diaz De Valdes, socio de Baker & McKenzie.

“El contrato de opción limita la posibilidad de que un competidor potencial interesado en comprar MBI, guiado por la expectativa de hacerlo más competitivo, pueda hacerlo. Así la RORF (Right of first refusal, Derecho de Opción Preferente en español) no sólo le asegura un poder de mercado a Falabella en un futuro en que el dueño decida vender, sino que disminuye su presión competitiva sobre sus centros comerciales en el mercado geográfico en la actualidad, puesto que la RORF le asegura que no se traspasará el activo a un operador más eficiente que LDA”, consignó el mismo estudio.

Para la defensa de la sociedad de Echavarri, “se acreditó sobradamente que el contrato de opción impone una grave limitación a la facultad de disposición respecto del centro comercial, fallando el Tribunal Arbitral en contra a derecho, por interpretar –erradamente- que por tratarse de una cláusula de no enajenación que constituye un derecho personal, no podría ésta verdaderamente implicar una grave afectación al dominio”.

Inversiones LDA SpA declinó efectuar declaraciones sobre el contenido de este artículo.

El origen del proyecto se remonta a 1986, cuando el empresario compró a través de un remate el terreno en el que hoy se emplaza el mall. En un comienzo decidió emprender de manera independiente, sin vinculación a otros desarrolladores, como Mallplaza y Cencosud.

A fines de 2012, Echavarri obtuvo la autorización de Monumentos Nacionales para la construcción del centro comercial y dos años después se comprometió a buscar el financiamiento externo necesario para levantar el proyecto.

El financiamiento del centro comercial fue otorgado principalmente por la Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A.. En esa línea, se acordó una operación financiera de leaseback en la que Echavarri enajenaría el inmueble a Consorcio, quien luego lo entregaría en arrendamiento a la compañía Mall Barrio Independencia SpA (MBI) con opción de compra.

Según la queja ingresada al tribunal de alzada, “Consorcio exigió como condición que estuvieran firmados los contratos de subarrendamiento de las tiendas anclas, a saber, Homecenter Sodimac, Falabella, Jumbo y París. Por lo anterior, MBI se abocó a negociar los contratos de subarriendo con las referidas tiendas ancla, para contar con la presencia de dichos operadores en el Centro Comercial, y así acceder al financiamiento acordado”.