Los activos alternativos terminaron de consolidarse en 2019 como una opción cada vez más importante en los portafolios de los inversionistas, tanto institucionales como de alto patrimonio.

Uno de los segmentos que refleja con claridad lo anterior es la renta inmobiliaria, en particular la que está enfocada en el negocio residencial: edificios completos destinados para el arriendo, con un único dueño o un grupo reducido de propietarios y que son administrados por una sola mano.

En este mercado, también conocido como multifamily, algunos de los mayores actores son los fondos de inversión, entre los que lideran BTG Pactual y Asset Chile, cuyos principales inversionistas son de carácter institucional y de alto patrimonio.

Según la consultora inmobiliaria BDO, el año pasado este negocio, que recién comenzó a operar en 2010, cerró con 50 edificios y 11.600 unidades de departamentos, lo que implica un incremento de 31,6% y de 31,1%, respectivamente, en relación a 2018.

Para Nicolás Herrera, socio de la División Real Estate del área de Finanzas Corporativas de BDO, el crecimiento exponencial en tan solo una década se explica por tres efectos.

"Un aumento en la demanda por vivienda, producto del aumento de ingresos al país de inmigrantes durante el período señalado. El efecto demográfico, referido a la baja en el número de integrantes de los hogares, con un aumento creciente de los hogares unipersonales. Y el incremento del porcentaje del pie exigido por la banca para adquirir un inmueble, restricciones de acceso a créditos y el incremento del precio de las viviendas en los últimos años", argumenta.

Sin embargo, el cap rate neto, que mide el retorno de la industria, concluyó el año en un nivel de 4,66%, por debajo del 4,84% registrado a fines de 2018.

Herrera señala que la caída se debe "principalmente a las bajas de tasas generalizadas que ha experimentado el país. Los inversionistas pueden apalancarse más y están más disponibles para adquirir activos a mayores precios, pero con menores rentabilidades".

Este mercado está concentrado únicamente en la Región Metropolitana, donde la comuna que exhibió el mayor cap rate fue San Miguel, con 5,7%, seguida de San Joaquín (5,5%) y de Quinta Normal (5,3%).

Las perspectivas son positivas para 2020, donde el negocio del multifamily seguirá creciendo con fuerza.

Al menos así lo espera Nicolás Herrera, quien pronostica que en los próximos 12 meses ingresarán 15 nuevos edificios y que en los próximos 36 meses podrían haber más de 100 proyectos operando en el Gran Santiago.

Considerando el contexto de crisis social que vive el país, en BDO prevén que "los actores de mercado buscarán un rebalanceo de sus portafolios de inversión. En este sentido, los proyectos de multifamily se presentan como una alternativa de menor riesgo, previéndose que la renta residencial será un objetivo de inversión prioritario en tiempos de inestabilidad".

Herrera detalla que esto se basa en varios fundamentos. Por un lado, que la rentabilidad de la renta residencial ofrece menores rentabilidades que otros segmentos porque es un negocio de menor riesgo, por lo que en tiempos de turbulencias es esperable que exista un rebalanceo del portafolio del mercado hacia activos menos riesgosos.

A ello se suman las barreras de entradas que existen para adquirir una propiedad, entre las que se encuentran el alto porcentaje de pie exigido, las dificultades para ser sujeto de crédito y mayores restricciones impuestas por la banca dado el escenario del país, agrega.

"Finalmente, si consideramos la evolución positiva que ha presentado el incremento del número de hogares que habitan bajo la modalidad arriendo en el país, que alcanza algo menos del 30% del total (efecto apalancado por procesos culturales y migratorios), es lógico considerar que la renta residencial es (y será) un negocio de mucha profundidad de demanda", enfatiza.

Respecto al cap rate del segmento, estima que fluctuará en rangos de entre 4,5% a 5% y que irá descendiendo paulatinamente en el largo plazo.