E-commerce comienza a cambiar mercado de la logística y bodegaje

Que es una amenaza para los centros comerciales, que las tiendas van a desaparecer, que los envíos se harán dentro de 48 horas. Eso y más está dentro de la clásica figura de la irrupción del comercio electrónico. Lo cierto es que en Chile de a poco los retailers están optimizando sus procesos para realizar entregas dentro del menor tiempo posible, ¿pero qué ocurre en los centros de distribución y logística?

En la Región Metropolitana, principalmente las bodegas y centros de logística se ubican en la zonas periféricas y uno de los grandes cambios que se ha evidenciado es que "hay una gran inversión en infraestructura, producto vital para que se genere una cadena logística entre proveedor y comprador", explica Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de Arenas y Cayo.

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Según revela un informe elaborado por la consultora, el sector poniente de la región es el que se lleva la mayor parte respecto del stock total de bodegas y centros de distribución del Gran Santiago, con el 53%. A su vez, es la zonas que tiene menor vacancia (ver infografía).

La zona norponiente también se encuentra entre los lugares más apetecidos, lo que "da cuenta de un estratégico posicionamiento de los distintos distribuidores para atender a todas las comunas de ahí", comenta Gutiérrez.

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Sin embargo, esto cambiará. "En el futuro lo más probable es que se desarrollen microbodegas, por ejemplo para locales que requieran reposición más de una vez al día, y eso se dará en la zona centro de Santiago. Aunque eso todavía está en pañales, en un par de años vamos a ver nuevos formatos de bodegaje, especialmente dentro del radio urbano de Santiago, localizadas cerca del comprador final. Además, habrá una maximización del espacio en zonas en que el costo por metro cuadrado (m2) es mucho más alto. No nos extrañemos si encontramos bodegas dentro de edificios", dice el gerente de estudios.

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En este contexto, agrega que se necesitará una reposición mucho más intensa, y para eso lo más lógico, aconseja el experto, es tener postas desde la gran bodega a las afueras de Santiago, a pequeñas bodegas intermedias, para llegar al destino lo más rápido posible.

Diego Castillo, subgerente del área industrial de Colliers International, asegura que "en términos de volumen, todavía no ha habido un cambio importante como para aumentar la oferta de bodegas".

Sin embargo, lo que sí se puede observar es que teniendo en cuenta los grandes cambios que están implementando las empresas de logística para ser más eficientes en la operación, los desarrolladores de bodegas les están dando un valor agregado a sus complejos para complementar una buena operación logística con una infraestructura más moderna. "Se está implementando mayor tecnología, nuevos andenes, mayor seguridad y espacios pensados para un buen proceso logístico", comenta.

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Ahora bien, la oferta se está incrementando con nuevas construcciones de galpones y bodegas, adicionando más unidades disponibles. Punto a destacar es que en los últimos cinco años la disponibilidad ha crecido de manera sostenida y, aunque han entrado nuevos proveedores, los actores relevantes siguen siendo los mismos.

"El ingreso de nuevos actores ha impulsado la competitividad del mercado, diversificando y especializando la oferta y mejorando el servicio. La diversificación hace que las bodegas o barrios existentes mejoren su calidad en infraestructura y seguridad", explica Matías Quiroga, gerente comercial de APL Logistics.

Respecto de la tendencia del tamaño, las empresas e-commerce que están llegando a Chile van desde los 10.000 m2 a 30.000 m2 de bodega. "Para lo anterior, en general son empresas internacionales que se están estableciendo en Chile o nacionales que han tenido una gran trayectoria en el país y que se han logrado posicionar fuertemente en el mercado", aseguran desde Colliers.

Y en consonancia con los crecimiento de áreas de bodegaje en la periferia de Santiago, se observa una baja en los valores de arriendo para locales comerciales, acompañados de aumento de bienes ofertados, lo que evidencia una atomización de los formatos. Así, por ejemplo, la RM pasó de un promedio de 0,54 UF/m2/mes en 2015 a 0,21 UF/m2/mes en 2017.

Según el estudio de Arenas y Cayo, la tendencia a la baja en valores de arriendo ha sido en comunas significativas, como Quilicura, que pasó de 0,50 UF/m2/mes en 2015 a 0,21 UF/m2/mes el año pasado; en Recoleta pasó de 0,56 UF/m2/mes en 2015 para cerrar 2017 en 0,28 UF/m2/mes.

Eso sí, lo anterior no perturba a todos los segmentos por igual. El comercio detallista no ha sido afectado, dado que satisface una necesidad inmediata que requiere de espacio físico y stock permanente. "Este segmento de comercio se ha potenciado, al aumentar la frecuencia de su uso en desmedro de formatos de mayor tamaño, como las grandes tiendas, supermercados o tiendas de mejoramiento del hogar", argumenta Gutiérrez.

Ejemplo de lo anterior es lo que ocurre en Estación Central, donde el precio por m2 es el más alto de la región (0,56 UF/m2/mes), a pesar de presentar una caída. "Dicha comuna está orientada al comercio de paso con terminales de buses, Meiggs y otros. Hay mucha demanda por locales que están orientados a la gente que compra mientras va de un lugar a otro y eso no lo puede reemplazar internet", agregan desde Arenas y Cayo.

¿Pero cómo podrían prepararse los desarrolladores? En base a las nuevas fórmulas que están implementando las empresas para tener una operación logística más eficiente, "los desarrolladores tienen que empezar a construir complejos que se adecuen a los nuevos cambios que se están experimentando en los procesos logísticos", dice el subgerente del área industrial de Colliers International.

En tanto, desde APL Logistics creen que el desafío está en lograr optimizar el servicio, por ejemplo, "incorporar las sugerencias una vez definidos los layout siempre será más costoso y podrían incluso afectar o retrasar el proceso operativo".

Respecto de las proyecciones, los conocedores del sector coinciden en que, sin duda, la logística está cambiando en el mundo y en Chile no es diferente. "Hace mucho que este rubro pasó de ser el de los bodegueros o de los importadores, a una industria que está en el centro del negocio. Solo hay que fijarse en las grandes compañías, como Ali Baba, Amazon, Falabella, Walmart, entre otras, cómo están invirtiendo en sus departamentos de logística o en sus proveedores estratégicos", asegura Quiroga.

Mientras que Castillo resalta que "es un muy buen momento para empezar a desarrollar los proyectos de bodegas y que estén disponibles una vez que comience el ciclo más activo de la economía". Además, los procesos urbanísticos y normativos toman tiempo, siendo indispensable gestionar estos temas previo a una alza de la actividad económica.