Mercado hipotecario de EEUU ahora depende del Estado

Este mes, la economía estadounidense traspasó un pequeño hito. Por primera vez en seis años, una encuesta de Gallup mostraba que más de la mitad de los estadounidenses ahora espera que los precios de las viviendas suban durante el próximo año.

Se trata de un gran contraste en comparación con el año pasado, cuando la mayoría esperaba caídas adicionales. Y se produce después de una serie de señales positivas: CoreLogic reporta que los precios de las viviendas en Estados Unidos subieron en febrero a su nivel más rápido desde 2006; el ritmo de las ventas de viviendas se ha disparado; los inventarios sin vender han caído; y los desarrolladores incluso han empezado a construir más viviendas de nuevo.

No es de sorprender que algunas autoridades senior de EEUU estén celebrando en silencio el fin de un gran colapso en el mercado de la vivienda; o por lo menos, estén expresando esperanzas de que los mercados se están "sanando".

Pero en medio de señales de optimismo, hay una profunda ironía también: si uno mira a lo que está impulsando el mercado de la vivienda en EEUU en este momento, el lado del financiamiento de esta ecuación tiene menos y menos que ver con fuerzas genuinas de mercado. No importa el hecho de que la Reserva Federal esté engullendo valores respaldados por hipotecas a una tasa de US$40 mil millones al mes, en una apuesta por reducir las tasas hipotecarias. Y se ignoran las modestas medidas que el gobierno ha revelado para los hogares que están "bajo el agua" respecto de sus créditos hipotecarios.

Lo que es más alarmante es el nivel de garantías del gobierno para los bonos hipotecarios, tras el colapso del mercado de securitización privada antes de la crisis financiera. "Los inversionistas prácticamente han abandonado el mercado de valores respaldados en hipotecas. El gobierno es responsable de cerca de 100% del mercado de securitización", dijo un comité del Congreso la semana pasada.

"De hecho, el desplazamiento de la competencia del sector privado es tan grande que cerca de 90% de todo el origen de las hipotecas residenciales está securitizado en bonos respaldados por el gobierno".

Sí, leyó bien: en la supuesta tierra del libre mercado, el Estado ahora garantiza casi todos los bonos hipotecarios. La participación del gobierno a esta escala no se había visto nunca en la historia de EEUU; aunque las entidades como Fannie Mae han existido por décadas, solían garantizar entre un quinto y la mitad del mercado. De hecho, el apoyo estatal como este no tiene precedentes en ningún lugar del mundo occidental.

Incluso más sorprendente es la poca presión para que esto cambie.

Este mes, algunas voces apelaban a una reforma, luego que se conociera que Fannie y Freddie registraron ganancias en medio de la recuperación inmobiliaria.

Hank Paulson, ex secretario del Tesoro estadounidense, apuntó que las garantías del gobierno estaban distorsionando el mercado. Llamó a sus ex colegas del Tesoro a reformar las entidades que él efectivamente nacionalizó (y rescató) en 2008. "Hoy el gobierno está garantizando 90% de las hipotecas. Si el gobierno sigue haciendo esto, y los mercados no pueden funcionar, estaremos en el lugar donde estábamos en 2007 y 2008".

Pero el llamado de Paulson es solitario; en la discusión del Congreso sobre el tema la semana pasada, hubo pocos llamados a un fin inmediato a la ayuda estatal. En cambio, el énfasis se centró en el modesto cambio. Una comisión bipartidista de la Cámara, por ejemplo, propuso que las instituciones como Fannie y Freddie debieran evolucionar en el futuro hacia "garantes" públicos de hipotecas que "proveerían seguro contra riesgo catastrófico sólo para valores respaldados por hipotecas calificados, no para los emisores de esos valores". Pero la comisión sugirió que esto demoraría una década, y su plan es considerado más radical que muchas de las otras ideas de "reformas" que se están planteando.

En algunos sentidos es entendible. El mercado de bonos hipotecarios es amplio y ningún político quiere matar la señal de una recuperación de la vivienda. Pero mientras más los políticos -y votantes- se hagan adictos a la ayuda estatal, más difícil será removerla en el futuro. Es otra señal de cuán distorsionado sigue estando el sistema financiero cinco años después del colapso, no sólo en Europa, sino que en EEUU también.

90% de las hipotecas de Estados Unidos hoy están garantizadas por el Estado.

US$40 mil millones al mes. Esa es la cifra que está comprando la Reserva Federal de EEUU en valores respaldados por hipotecas.

2008 fue el año en el cual el gobierno nacionalizó (y rescató) a las entidades Fannie Mae y Freddie Mac.

© The Financial Times Ltd, 2011.