Edificios multifamily suman 70 y crece tendencia de apart hoteles que cambian a renta residencial

A pesar de la pandemia, el mercado de renta residencial continuó expandiéndose el año pasado. De acuerdo a datos de BDO Chile, 18 edificios ingresaron al mercado, lo que se tradujo en un crecimiento de 35% en el número de torres multifamily (dedicadas exclusivamente para arriendo). Actualmente, se contabilizan 70 edificios de renta residencial en la Región Metropolitana y se proyecta que en 2021 suban a 100.

Por otra parte, luego de dos trimestres de bajas, en el último periodo del año la ocupación volvió a incrementarse, en un 2,9%, llegando a 92,1% al cierre de 2020. Los precios, eso sí, sostiene Nicolás Herrera, socio división real estate en BDO Chile, aún no logran repuntar, a pesar que las ocupaciones mejoraron. “Es de esperar que en los próximos trimestres recién los precios se estabilicen en relación con valores previo a los inicios de la pandemia por Covid-19”, señala.

Un fenómeno que se observó durante el año fue el de apart hoteles que para capear la crisis transformaron su negocio y se convirtieron en multifamily. En la Región Metropolitana cobró fuerza la tendencia en el rubro hotelero de destinar sus espacios a efectos distintos al hospedaje turístico, variando hacia renta residencial como medida para enfrentar las bajas ocupaciones debido a las restricciones impuestas por la pandemia.

De acuerdo a registros de Colliers International, en los últimos 12 meses, más de 10 edificios de la Región Metropolitana se transformaron en multifamily y se espera que esta tendencia continúe. De hecho, Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y Hotelería de la consultora, cree que este número se duplicará durante el presente año.

Esta tendencia ha cobrado mayor relevancia en las comunas de Santiago Centro, Providencia y Las Condes. Tal es el caso de Hoteles Plaza El Bosque, que transformó uno de sus tres recintos -el apart hotel ubicado en calle San Sebastián esquina El Bosque Norte, en el barrio El Golf- en un edificio de departamentos para arriendo de mediano o largo plazo.

Este nuevo giro en algunos casos se está ejecutando como una solución transitoria para mantener niveles de ocupación que permitan seguir operando, mientras que en otros casos el cambio de rubro será permanente.

“La expectativa de recuperación en el mercado de turismo se estima para mediados de año o primer semestre del 2022, por lo que se espera que cada vez más hoteles opten por cambiar su uso, por lo menos de manera temporal. En este sentido, hemos visto una reactivación en el interés de los inversionistas, particulares y family offices, por invertir en activos hasta ahora destinados como hoteles, en ubicaciones estratégicas y que cuentan con todo el potencial para ser usados como renta residencial. Hoy se pueden encontrar muy buenas oportunidades para los inversionistas, lo que ha dinamizado el mercado”, concluye Amenábar.

Herrera, por su parte, coincide en que es una tendencia que podría continuar dándose, en especial en aquellos apart hotel que cuenten con buenas conectividades y con baja densidad. También señala que inclusive, algunos desarrolladores han utilizado este modelo como gestión inmobiliaria en comunas con restricciones de densidad en los instrumentos de planificación.

“El modelo de apart hotel, corresponde a una variante del mercado de renta residencial, en este sentido, y dada la penetración del modelo de multifamily en Chile es de esperar que algunos operadores de apart hotel puedan ver una alternativa de mayor rentabilidad. Eso sí, existen algunos elementos en los cuales hay que tener cuidado, por ejemplo, el caso de las contribuciones las cuales al tener el activo destino comercial no podrían acogerse al avalúo exento de las propiedades habitacionales”, explica.

En los próximos 12 meses, Assetplan comenzará a operar 14 nuevos edificios Multifamily, agregando alrededor de 3.000 nuevas propiedades de este formato bajo su administración. Así, en formato de copropiedad, espera aumentar en 2 mil nuevas propiedades durante el 2021 para terminar el año operando más de 14 mil unidades residenciales.

“Existía escepticismo sobre el comportamiento de los multifamily ante periodos de dificultad económica. El estallido social y el Covid-19 crearon el stress test perfecto para la renta residencial. Aún no sabemos si el mayor impacto de la pandemia ya ocurrió, pero por el momento, podemos decir que la renta residencial está saliendo airosa. Como consecuencia del estallido social y pandemia, dependiendo de la tipología y sector, hemos visto caídas de precios entre 5% y 12%, mientras que la ocupación de nuestra cartera de más de 9 mil propiedades pasó de 98% a poco menos del 90% en julio del 2020. Sin embargo, a noviembre, la cartera de multifamily que operamos ya se encontraba con 95% de ocupación, mostrando una rápida recuperación”, comenta Alfredo Alcaíno, socio y director ejecutivo de Assetplan.

Carlos O’Rian, presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria, cuenta que “los precios en el mercado multifamily regresaron a los valores previos a la crisis social de octubre 2019 y se espera que para el 2021 éstos continúen subiendo”. Es probable, agrega, que este año veamos una mayor demanda por departamentos de renta, por el déficit que se ha generado por la baja entrada de proyectos nuevos, fenómeno que al menos se mantendrá en los próximos dos años”.