Irrupción de fondos de inversión y family offices dispara precios de predios agrícolas

Los cambios de hábitos de los consumidores, pero principalmente de los inversionistas, provocados por la pandemia, están impulsando un fuerte incremento en el precio de los predios agrícolas de la zona centro-sur del país, una tendencia que se venía dando hace algunos años y que se aceleró con el impacto del virus.

Algunos datos que dan muestra de esta tendencia los aporta el gerente agrícola zona sur de Chile de Sotheby`s International Realty, Felipe Peró: “Los precios por hectárea agrícola y ganadera en el sur han tenido un crecimiento sostenido en los últimos años, llegando a casi triplicarse en algunos lugares. Si antes el valor por hectárea de un campo agrícola en la región era de $5 millones o $6 millones, hoy llega a los $8 millones o $10 millones. Incluso en algunos casos puede llegar a $20 millones”.

En los últimos cinco años, en el centro y sur de Chile el precio de la tierra ha experimentado un aumento de plusvalía de 100%, cuenta el gerente del área de campos de Colliers International, Matías García-Huidobro.

El alza del precio en sectores agrícolas en la zona central y sur se debe principalmente a los efectos del cambio climático y la desertificación del país por la sequía, lo que ha llevado al sector agrícola norteño a trasladar sus cultivos a predios ubicados en el sur de Chile, en busca de suelos de calidad, niveles de fertilidad, clima favorable, disponibilidad de mano de obra y suficiente agua para tener seguridad de suministros.

Peró menciona que “en los últimos años ha habido un aumento en la demanda de campos con aptitudes frutícolas, principalmente para cerezos, arándanos y avellanos europeos. Esto, por la apertura de nuevos mercados y por las épocas de cosecha que son más tardías que en la zona central, con lo que se logra cubrir una demanda de fruta posterior”.

Sin embargo, desde el estallido social y con más fuerza en la pandemia, se ha observado la irrupción de otro fenómeno. El sector agrícola despertó el interés de personas naturales y principalmente de fondos de inversión como alternativa para su portafolio. Estos últimos y varios family offices, están buscando rentabilidad tanto por plusvalía como por oportunidad de negocios a través de la explotación agrícola.

García-Huidobro sostiene que esto se explica porque “ven que es un mercado que ofrece muchas ventajas comparativas versus otros tipos de inversión, como estabilidad, sobre todo en épocas de crisis como la pandemia y el 18-O. Hay una mayor rentabilidad y plusvalía sobre todo en cerezas, cítricos y paltos, pero el atractivo más importante es en la plusvalía de la tierra”.

Este es un factor relevante. El subgerente del Área Agrícola de Tattersall GDA, Hans Holzhauer, explica que “muchos de los terrenos productivos hoy en día se han ocupado para la expansión de ciudades, lo cual se traduce en una reducción de suelos fértiles para el desarrollo agrícola, lo que provoca un aumento en la demanda por existir menos oferta. Por esta razón, en zonas que rodean el anillo de Santiago, los valores de suelos agrícolas se pueden encontrar en torno a los $40 millones por hectárea, incluso en algunos sectores bordean ya los $60 millones”.

Desde la industria de fondos de inversión, distintas fuentes coinciden en que en el último año ha existido mayor interés de fondos internacionales por invertir en terrenos agrícolas en Chile, por lo que habría administradoras locales en proceso de crear nuevos vehículos que apuesten por el agro, de manera de poder asociarse con los actores foráneos.

Asimismo, la presencia de family offices en el campo chileno es una unión casi obligatoria. “Todo family office en Chile tiene al menos un campo en alguna parte del país”, comenta el gerente de un fondo de inversióm local, quien agrega que “hay cuatro cultivos que son particularmente buscados: las cerezas, avellanos, nogales y paltos”.

Ejemplo de lo anterior es lo que realiza el consejo familiar de los Paulmann Mast, hijos del fundador de la aerolínea SKY Jürgen Paulmann, que tienen activos en el área forestal, distribuidos en parte de las más de 14 mil hectáreas que poseen. En estos terrenos también desarrollan actividad ganadera (vacunos y corderos) y cuentan con plantaciones de avellanas europeas.

Otro caso de oficinas familiares que tienen activos agrícolas es Inversiones Benjamín, del empresario Isidoro Quiroga, con plantaciones de kiwi y uva en la Región de Valparaíso y que, además, inició una nueva empresa frutícola en el exterior. Instaló en el último año una productora y exportadora agrícola en Colombia, llamada Green SuperFood, que se dedica a la palta Hass, pero también al limón Tahití, maracuyá y papaya. La compañía cuenta con terrenos propios en la zona de Quindío, específicamente en el Eje Cafetero, Valle del Cauca y Tolima, e iniciaron la adquisición de nuevas tierras para hacer sus cultivos desde cero. Ya tienen más de 2.500 hectáreas compradas y cuentan con una planta de empaque.

El holding de la familia Swett, Costanera, también cuenta con campos donde desarrollan el negocio del aceite de oliva con Olisur, firma que nació en 2005 y posee actualmente 2.600 hectáreas propias, con una plantación de 1.500 hectáreas de olivos ubicada en San José de Marchigüe, en el corazón del Valle de Colchagua.

En la zona de San Felipe y Panquehue también hay distintas sociedades familiares que manejan amplios campos de paltos, como el socio de LarrainVial Manuel Bulnes, al igual que –dicen fuentes conocedoras- sociedades ligadas a Stars Investments, el family office de Felipe Ibáñez. El hermano de este último, Manuel Ibáñez, también tiene un negocio agrícola en esa zona.

En cuanto a fondos de inversión, un actor pionero en inversión agrícola es LarrainVial, que a través de su administradora de fondos, Activa, posee desde 2005 al Fondo Sembrador, que ha tenido compromisos de capital por US$ 74 millones. En su sitio, Activa señala que “para los portfolios de inversiones, la agricultura, a través de la inversión en la tierra, es un activo real y tangible, que puede servir como cobertura a la inflación, además de ser un generador de flujos de caja. Sin embargo, al igual que en muchas actividades económicas aun, el vínculo entre la actividad agrícola y el mercado de capitales es muy tenue”.

La zona centro-sur del país es una extensión amplia. ¿Dónde se concentra la demanda? En el caso de Colliers, destacan principalmente las VI y VII regiones. Para Tattersall y Sotheby’s, las regiones del Biobío, Los Ríos y Los Lagos han tenido un alza significativa por sus condiciones climáticas y buena calidad de la tierra y tecnología.

Por otro lado, una de las únicas regiones sureñas que ha mantenido su valor, explica Holzhauer, es la de La Araucanía. “Aun así, su valor no debiera bajar, sino que mantenerse en el tiempo”, agrega.