Nicolás Cox, de CBRE: “Hay una alta probabilidad de que los precios de arriendos sigan subiendo”

Una especie de tormenta perfecta en la que el alza del costo de financiamiento, aumento de costos y también la responsabilidad de las autoridades es lo que está golpeando al sector de construcción e inmobiliarias. Así lo plantea Nicolás Cox, presidente de CBRE para Chile y Argentina, para quien, en todo caso, la caída de las empresas del rubro debiese contenerse el próximo año en la medida que el mercado comience a normalizarse. CBRE es una de las principales compañías de servicios inmobiliarios a nivel mundial.

“La industria inmobiliaria termina uno de sus años más complejos en la historia”, plantea Cox, apuntando a que “con el endurecimiento de las condiciones de financiamiento, con tasas altas donde los compradores no pueden adquirir, los desarrolladores no pueden acceder al crédito para iniciar proyectos, y las constructoras tienen restricciones para construir. El otro tema que complicó las cosas en 2022 fue el costo de construcción, con una subida de 30% en el acero, por ejemplo. En los últimos seis meses hemos visto quiebras de empresas prácticamente todas las semanas, pero eso no debiese perpetuarse el 2023, porque el alza de costos debiese estar internalizado para proyectos nuevos”.

A su juicio, “si bien es cierto que se ha producido algún daño al mercado de capitales con los retiros de fondos previsionales, esperamos que las condiciones de deuda estarán más ligadas a las tasas de referencia, y eso debiese tender a bajar una vez que empiece a caer la inflación”, quitando presión al financiamiento de empresas y personas.

No obstante, según Cox, “para mí lo más relevante, y diría que afecta a industrias más allá de la inmobiliaria, es que hay un cuestionamiento de las certezas jurídicas, donde supimos de estas conversaciones por WhatsApp con autoridades de gobierno predispuestas a rechazar algo sin ninguna base técnica o jurídica, poniéndose de acuerdo para rechazar. Eso tiene coletazos, para el proyecto en particular (Fundamenta) y para la industria en general”.

De todos modos el presidente de CBRE comenta que “hay buenas noticias en activos de rentas. En las oficinas (clase A), por ejemplo, hemos visto que la vacancia por metros cuadrados se ha estabilizado: ya tenemos dos trimestres consecutivos de vacancia neta positiva, que deja el 2022 con una leve disminución de la vacancia. Y si sumas que los proyectos nuevos que vienen para 2023 son pocos (43.199 m² distribuidos en 2 edificios), y si la actividad continúa como la vemos en oficinas, la vacancia debiese reducirse”.

Cox explica que “cuando la vacancia va a la baja la siguiente variable de ajuste es el precio, pero hoy los precios promedios están significativamente por debajo de 2019, porque veníamos de una vacancia de menos de 4%”. Entonces, indica, “ese ajuste tiene cierto rezago”.

En renta residencial, en tanto, sostiene que son activos que “van por un carril paralelo, con un crecimiento muy fuerte. Hoy hay unos 90 edificios multifamily en operación, y en 2023 entrarían otros 40, equivalentes a 12.500 departamentos nuevos. Es un tipo de activos que se está comportando súper bien y es deseado por inversionistas, a pesar de que no escapa tampoco a las dificultades de financiamiento”.

Sin embargo, advierte que la entrada de nuevos edificios no implicará una baja en los valores de arriendo. “Hay una alta probabilidad de que los precios de arriendos sigan subiendo, básicamente porque el acceso a la vivienda propia sigue siendo cada vez más difícil por los temas de tasas y precios, y eso se traduce en un incremento de la demanda por arriendos. Por otro lado, si analizamos solo el mercado multifamily, es un producto que tiene una oferta de servicios muy superior al arriendo tradicional, y ya sea la calidad de los departamentos o los tipos de habilitación hacen que sus precios de arriendos, si bien son competitivos, se ubiquen en la cota superior. La tendencia indica que podría seguir aumentando en la medida que el concepto multifamily se instale con mayor profundidad dentro de los arrendatarios y que logren ver las ventajas de este tipo de proyectos”, señala el ejecutivo.

Pero sin duda, la estrella desde el surgimiento de la pandemia global, ha sido la renta industrial, donde el mercado de bodegas se vio bajo una fuerte presión ante el alza del comercio online.

Al respecto, Cox ratifica que fue el activo de mejor rendimiento en 2022, donde “estamos viendo contratos de cierre en bodegas con cifras que hace algunos años eran consideradas estratosféricas. Hace dos o tres años los contratos eran de UF 0,10-0,12 por M2, pero ahora estamos viendo algunos en UF 0,22 por M2. Obviamente han aumentado los precios de construcción, pero no en esa medida. Y ese es un buen indicador para ver cuáles activos pueden ser más rentables en 2023″.

Pero en 2023 podría producirse una normalización en el sector, prevé el ejecutivo. “Gran parte del interés por el sector ha sido del comercio online, pero también hay que mirarlo con detenimiento. Tenemos que ver cómo esta baja del consumo afectará los requerimientos de bodegas, pues uno de los grandes impulsores son los retailers que incrementaron sus stocks de productos tras los problemas en la cadena logística mundial, pero eso debiese normalizarse. Si se suma la baja del consumo, quizás habrá algo de presión negativa en bodegas, porque la vacancia hoy es de menos de 1%”, concluye Cox.