Nicolás Cox: “No hemos visto proyectos deteniendo sus obras, a diferencia de lo ocurrido tras la crisis subprime”

Un mercado expectante, pero en el que todavía no se ven grandes cambios, ha sido la tónica en el negocio inmobiliario durante las semanas post estallido social. Así lo comenta el presidente de CBRE para Chile y Argentina, Nicolás Cox, quien asegura que esto se debe a que los inversionistas de este segmento toman decisiones de largo plazo.

¿Qué efecto se ha visto, a propósito del estallido social en este mercado?

-En términos generales, en la industria inmobiliaria siempre las decisiones de precios, inversiones y otras, tienen algún rezago respecto a otras industrias, porque sus decisiones son más bien de largo plazo. Pero lo que vimos es que indudablemente esto incorpora una cuota de incertidumbre que todavía el mercado está tratando de digerir.

¿Han visto detenciones de proyectos?

-No hemos visto proyectos deteniendo su construcción, a diferencia de lo ocurrido en 2008 y 2009, tras la crisis subprime. Lo que vemos es que no hemos tenido efectos muy grandes, pero sí la introducción de cuotas de incertidumbre, tanto en el corto plazo como un poco más largo. Todas las transacciones siguieron, la única que no continuó y que se postergó para este año fue la Torre Telefónica, que hace todo el sentido del mundo dada la ubicación que tiene. Pero se cerraron transacciones incluso posterior al 18 de octubre. Y cerramos transacciones entre esa fecha y el 15 de noviembre, lo que tiene que ver con la mirada de largo plazo de los inversionistas del sector.

¿Cuándo podría notarse algún efecto?

-Va a depender del tipo de activos. Tu puedes ver que ante una baja en el consumo, el negocio de bodegaje puede verse afectado inmediatamente, porque ellos van detrás del retail, por ejemplo. También puede haber efectos de mediano plazo, en el sentido que hay hoy más cesantes y eso indudablemente va a tener un impacto, que todavía falta dimensionar, en la potencial demanda de compra. Y no solo quienes están sin trabajo pueden tener complicaciones, sino que también personas que mantienen sus ingresos, pero que ahora será más cauto. Quizás se pueden ralentizar las velocidades de venta. Eso lo hemos visto. Y si eso se suma a las mayores restricciones al crédito para nueva vivienda, todo eso debiera tener un efecto durante el año.

Y dada esta incertidumbre, ¿qué podría pasar con la venta de terrenos? ¿Podría darse un exceso de oferta?

-Un exceso de stock o más bien mayor disponibilidad de terreno en la Región Metropolitana lo veo súper difícil. Creo que lo que puede pasar con esto es que haya necesidades de liquidez, que hagan que algún potencial vendedor que estaba esperando condiciones excepcionales de venta tenga mayores incentivos para vender. Eso podría provocar algún ajuste de precios. Pero es difícil de dimensionarlo ahora.

¿Se ha visto eso?

-No hemos visto aún vendedores apurados por liquidez todavía. Pero sí me ha tocado conocer inversionistas que están líquidos y que están esperando oportunidades de este tipo, señal de la mirada de largo plazo de los inversionistas de este sector.

En el negocio de oficinas, ¿se ha visto algún cambio en las tendencias que se venían dando?

-No, las grandes tendencias siguen vigentes: la falta de stock, de productos nuevos, principalmente.

¿A qué se debe eso?

-Es parte del ciclo de inversión inmobiliaria. Entre 2013 y 2014, cuando veníamos de varios años de crecimiento, se iniciaron varios proyectos de construcción de oficinas y esos proyectos salieron al mercado cuando la economía empezó a declinar y eso generó un sobrestock. Entonces el inversionista dejó de construir nuevos proyectos y el efecto de eso se ve ahora, cuando hay pocos proyectos.

¿Qué pasa en sectores que están más cercanos a las zonas de manifestaciones?

-Tuvimos varias consultas al principio del estallido, pero no pasaron más allá. No te diría que hay un “éxodo masivo”, sino que se han mantenido las demandas. El Centro siempre tiene una demanda estable. Eso se mantiene, no vemos grandes cambios ahí. Providencia siempre es un mercado apetecido por el acceso a servicios que tiene. No hemos visto una migración masiva hacia otros mercados. Pero sí creemos que la cercanía con las zonas de movilizaciones va a ser un factor a considerar.

En stripcenters, ¿cómo se ha visto la evolución de la vacancia?

-Justamente hemos estado levantando esos números y no hemos visto un aumento de la vacancia, para nada. La gran característica de los stripcenters es que es un mercado bastante consolidado, que de cierta manera está bastante regulado, donde las vacancias no se dan por la apertura de nuevos centros comerciales sino por la rotación natural y una vacancia que podríamos calificar de estructural. El crecimiento que alguna vez vimos en stripcenters ya ha bajado, no hay capacidad de seguir creciendo a esos ritmos, básicamente por la escasez de terreno. En otras palabras, las esquinas más apropiadas ya se ocuparon y dado el costo del suelo, ya no puedes arriesgarte a hacer cualquier proyecto en cualquier lado. Cuesta ver alguna zona que esté subofertada de stripcenters en Santiago.