Densificar con calidad

"La densificación hasta ahora se ha hecho a saltos", dice el arquitecto Francisco Vergara, quien dirige un taller de tipologías en la Escuela de Arquitectura de la UC. El académico explica que en la mayor parte de Santiago la ordenanza no permite construir más de dos niveles. Y en los lugares donde se libera esa posibilidad nos enfrentamos a edificios de entre 10, 20 y hasta 30 pisos. Esta realidad –cuenta– produce varias situaciones. Primero, el entorno se deteriora porque la torre se impone sobre el resto de las casas que hay alrededor y de las zonas céntricas, entonces el suelo y actividades de las calles quedan muy limitados. En sectores más pobres se va ocupando el suelo y los lotes, por necesidad de tener metros cuadrados, pasan a tener una arquitectura insalubre, sin luz ni ventilación, de mucha precariedad y hacinamiento para una gran densificación que evidentemente deteriora los barrios. En aquellos con más recursos también se produce una situación negativa en términos de lo que significa esta baja densidad en la ciudad. Es un privilegio importante disponer de terrenos grandes con jardines, pero se genera un desequilibrio frente a los otros, lo que se traduce en un incremento de la especulación del suelo.

Frente a ese contexto urbano, las townhouses comienzan a aparecer como una solución e incluso como una tendencia. La tipología, inspirada en viviendas europeas y norteamericanas, responde a un estilo que valora vivir en una casa con jardín propio y con la seguridad de un departamento sin sacrificar la centralidad. Construcción que se ha transformado en una apuesta para las inmobiliarias, que crece cada vez con más fuerza en Chile. Según el último reporte de Colliers International 2018, la Región Metropolitana ya contaba con cerca de 20 proyectos de townhouses en venta en 12 comunas. Ñuñoa y Lo Barnechea con el mayor número de ellos y más participación en el mercado. Generalmente corresponden a tipologías de tres dormitorios y tres baños, con un rango de superficies entre 72 m² y 140 m² y un precio que va desde las UF 4.400 hasta las UF 15.000 promedio.

Aumento sostenido

La inmobiliaria IKNOW ha desarrollado siete modelos a la fecha. Actualmente con nueve proyectos en venta en distintas etapas de avance en las comunas de Ñuñoa, La Reina, Peñalolén, Las Condes y Providencia. "Nuestro público objetivo es diverso, incluye personas solteras, parejas, familias en formación, profesionales. Es un cliente que siempre está buscando nuevas tecnologías, se informa en redes sociales, valora la innovación, el buen diseño y quiere un lugar diferente donde vivir adoptando nuevas ideas. Además entregamos la opción de pagar el pie durante la construcción del proyecto, lo cual facilita la adquisición de la vivienda", señala Mauricio Flores, gerente general de la inmobiliaria, caracterizada por pertenecer a arquitectos, involucrándose directamente en el desarrollo y conceptualización de los proyectos, además de colaborar con diversas oficinas tales como FYT Arquitectos, PyF Arquitectos y FOAA Arquitectos, entre otras.

Proyecto Casa Holanda maneja el proyecto inmobiliario de 13 townhouses en Providencia realizado por la reconocida oficina de arquitectos 57 STUDIO. Su trabajo ha sido expuesto y destacado internacionalmente por su vasta experiencia en desarrollo de viviendas de distinto tipo; sin embargo, esta es la primera vez que abordan la tipología townhouses. "Se nos encargó diseñar un edificio habitacional de tres plantas y fachada continua hacia la calle, con un formato de vivienda urbana que se desarrolla en vertical. El aspecto más importante a considerar fue tratar de entender los nuevos modos de vida en la ciudad y cómo han cambiado los intereses de la gente que quiere estar en barrios consolidados y con historia, como Providencia y el barrio El Aguilucho", dice Maurizio Angelini, socio de 57 STUDIO.

"La calidad de los espacios se da por mayor altura de piso a cielo y más amplitud, que logramos con la eliminación de barreras y algunos tabiques innecesarios, integrando ambientes como la cocina para 'alivianar' elementos clave en este tipo de vivienda como son las escaleras, aquí de fierro con continuidad vertical en toda la altura del edificio, lo que aportará, además, luz a los espacios interiores".

"Ha sido una buena experiencia como arquitectos abordar lo inmobiliario desde una perspectiva que quiere dar valor al diseño y aprovechar la virtud de una comuna como Providencia que se renueva y densifica de manera coherente y sin perder sus atributos históricos", agrega el arquitecto.

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Democratizar el suelo

Para Francisco Vergara, arquitecto y académico de la UC, el fenómeno virtuoso actual de las townhouses, o edificación en altura media, es algo que de alguna manera democratiza el suelo, dando la posibilidad de construir sin grandes capitales ni equipamientos –como grúas– a pequeñas empresas que transforman los terrenos donde podría haber una casa en tres o cuatro, aumentando la capacidad de ocupación del suelo varias veces. Si esto se hiciera uniforme en todo Santiago se produciría una verdadera revolución de ocupación del suelo, permitiendo que en lugar de subir los precios se emparejaran a un nivel más bajo en toda la ciudad", pronostica el académico que diseñó en 1986 el conjunto habitacional Los Sauces, el primer referente de esta tipología en Chile.

La constructora Los Parques trabaja de manera exclusiva con la inmobiliaria Espacio Luz, se ha especializado principalmente en viviendas de condominios. Actualmente apuesta por un conjunto de townhouses en Lo Barnechea. Son viviendas ubicadas en sector Camino Turístico a metros de la autopista Costanera Norte, de arquitectura contemporánea y distribuida en dos pisos, más estacionamientos subterráneos. Cada casa tiene jardín privado y la entrada principal por una plaza central peatonal, que además cuenta con piscina común y juegos para niños.

Vergara destaca de esta tipología la ausencia de ascensor, lo que obliga a construir edificios de mediana altura, de 8 y hasta 16 departamentos, repartidos en cuatro por piso. Así terminan siendo pequeñas comunidades, donde la escalera y algunos patios comunes generan un ambiente grato para las personas.

"Estas construcciones están a la altura de los árboles, que, aunque parezca muy banal, demuestra que el tener vegetación frente a tu departamento es un elemento de goce, valioso, da cercanía con el suelo, con la tierra, la calle", dice.

Según el académico, esta tendencia de construir elevando la altura en zonas de mayor concentración en la ciudad es una novedad dada porque esas distancias resultan más gratas de vivir. Cree que en la medida en que se vayan permitiendo más de estas construcciones –hoy limitadas por ordenanzas que prohiben más de dos pisos–, evidentemente Santiago se transformará en una ciudad más grata".

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"Comenzamos a desarrollar la idea en el año 2014, cuando identificamos una demanda no resuelta de familias que buscaban vivir en comunas centrales de la ciudad y con buena conectividad, como Ñuñoa, por ejemplo, pero no existía una oferta de casas nuevas disponibles. Ahí surgió la idea de implementar la tipología townhouse como alternativa a los departamentos tradicionales", cuenta Mauricio Leal, gerente general de Inmobiliaria IKNOW.

En la foto, un condominio de siete casas en Las Condes, de 125 m² cada una, 3 dormitorios, 3 baños, patio privado entre 66 y 131 m² y una terraza mirador.

"En Ámsterdam cada metro lineal de calle paga un impuesto alto. Eso llevó a tener esta sucesión de casas de cinco y hasta siete pisos, una al lado de la otra. Si esto se hiciera uniforme en todo Santiago se produciría una verdadera revolución en torno al tema de la ocupación del suelo, lo que permitiría que no subieran los precios, sino que se emparejaran a un nivel más bajo en toda la ciudad", dice el arquitecto y académico de la UC Francisco Vergara