El plan de Piñera para notarios y conservadores

Un shock de inversión para impulsar proyectos públicos y privados detenidos por trabas burocráticas o regulatorias no es lo único que está en la carpeta de aterrizaje del nuevo gobierno de Sebastián Piñera.

En la agenda de los primeros 100 días también hay medidas para apoyar al ciudadano común y en especial a quienes son emprendedores, siendo una de las más prioritarias la de insistir con una reforma al sistema de notarios y conservadores de bienes raíces para facilitar trámites, reducir el papeleo y especialmente los precios a público.

De concretarse, sería el tercer intento de un gobierno por introducir cambios a ese sector y el segundo de Piñera, cuya administración en noviembre de 2012 inició la tramitación de un proyecto de ley que las siguientes autoridades decidieron suspender para abocarse a uno de su autoría. Este, sin embargo, nunca llegó a Valparaíso.

Integrantes del equipo que trabaja en torno a la agenda de los 100 primeros días comentan que una de las alternativas más probables es la de reactivar la revisión de la iniciativa que hoy está congelada en la Cámara de Diputados.

El proyecto fue impulsado por el entonces ministro de Justicia Teodoro Ribera y su diseño fue un trabajo conjunto entre su cartera y el equipo que articuló el primer ministro de Economía de la época, Juan Andrés Fontaine. El 7 de enero de 2014 fue la última vez que se revisó en el Parlamento y luego las autoridades siguientes decidieron congelar su tramitación para tramitar su propio proyecto.

Según las fuentes consultadas, hasta el momento la idea es mantener los principales contenidos del proyecto original, cuya base es la creación del llamado Folio Real, un nuevo sistema de registro de bienes raíces que unificaría y sistematizaría toda la información generada en el tiempo en torno a cada propiedad, la que pasa por diversos trámites en que las notarías tienen la tutela y que luego deriva en miles de carpetas de papel administradas por el respectivo conservador de bienes raíces. Si bien éste cobra por la gestión de esas carpetas, también lo hace por cada trámite e inscripción que se realiza de un mismo inmueble.

Hoy, aseguran los mismos técnicos cercanos a la cartera del futuro ministro de Economía, José Ramón Valente, la intención es retomar la discusión del texto aunque con una indicación sustitutiva, pues al diseño original se adicionarían algunas recomendaciones que surgieron durante el trabajo técnico de elaboración del programa de gobierno de Piñera.

Agregan que el proyecto base se mantendría en la línea de simplificar el sistema, darle eficiencia y generar una plataforma unificada de datos que, subrayan, reduciría los tiempos de transacción y los costos de operación de notarías y conservadores, en beneficio de su negocio y también de los consumidores. Esto, dado que todos los servicios que brindan notarios y conservadores corresponden a obligaciones legales para los usuarios.

La implementación de un modelo de Folio Real, sin embargo, requiere la masificación de la firma electrónica para todos los trámites y actos jurídicos.

El presidente de la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales, Alfredo Martin, afirma que casi el ciento por ciento de su sector tiene esa herramienta, pero como usarla aún es voluntario, masivamente cerca del 80% lo hace. Por eso, valora la decisión de insistir con el proyecto para establecer su obligatoriedad.

Advierte, sin embargo, que la nueva autoridad debe tener presente que la masificación de la firma electrónica para su sector no puede suprimir o reemplazar el respaldo de la actividad en papel, punto que debería despejar desde el inicio en caso de reactivar el proyecto en trámite (ver entrevista).

La última reforma al sistema notarial y registral fue en 1952.

De acuerdo al sistema vigente, todos los actos jurídicos sobre una propiedad, como transferencias o revisión de títulos de dominio, deben registrarse en un libro según año, foja y número de inscripción.

En Chile toda la información que se va generando en el tiempo en torno a un bien raíz o inmueble está asociada a quién tiene el título de dominio sobre esa propiedad y no a la propiedad misma. Esto significa que una propiedad o bien raíz no tiene un número de identificación, a diferencia de los vehículos motorizados que sí lo poseen. Ese identificador, de hecho, es lo que permite que haya un registro único con información sobre la identidad del actual dueño del vehículo y de los anteriores, las prendas y prohibiciones que le afectan e incluso los partes y multas pendientes.

Así como existe un Registro de Vehículos Motorizados en el Registro Civil chileno, no hay un registro nacional de propiedades, bienes raíces o inmuebles y que lo más parecido sea el rol que la Tesorería General de la República asigna a cada bien raíz para recaudar el pago del impuesto territorial o también llamadas las contribuciones.

Pero ese rol no permite reconstruir información histórica y eso hace que, por ejemplo, para obtener una copia de los títulos de dominio de una propiedad de los últimos 10 años, período usual que consideran los bancos para evaluar un crédito, se debe analizar el título actual y revisar el historial disperso en miles de carpetas.

Los autores del proyecto que está en el Congreso explican que dado que el Folio Real se construye con la información asociada al inmueble y ya no más asociada a quien tiene el título de dominio, es que se termina con la tutela histórica que los conservadores de bienes raíces tienen sobre los registro de propiedades en Chile y por la cual cobra cada vez que hay algún cambio. Un registro en línea, unificado y sistematizado en función de la propiedad permitiría consolidar todos los trámites legales en torno a la misma y tener información detallada sobre propietarios, hipotecas, gravámenes y prohibiciones. El sistema de Folio Real se usa en Portugal, Alemania, España y Francia, entre otros.

Consolidar la información en torno a una propiedad y promover una gestión más centralizada permitía reducir de manera importante los gastos y tiempos que involucra una transacción, sostenían los autores del proyecto.

Una estimación preliminar y que hoy es refrendada por técnicos que colaboran con el futuro equipo económico es que con una base unificada de información en línea se podría reducir en promedio un 50% el costo de estudios de títulos de propiedades.

Los datos oficiales también daban otras referencias como, por ejemplo, que cada certificado necesario para un estudio de título tiene un valor de entre $ 2.000 y $ 5.000. También que un estudio de títulos estándar y sin complicaciones podía costar entre $ 100 mil a $ 300 mil en caso que lo hiciera la fiscalía de un banco. Un poco más si lo realiza un abogado u otro experto.

A lo anterior se suma el costo de la escritura que se debe hacer ante un notario, equivalente al 0,1% del valor de la venta, con un tope de hasta $ 128.000. Si la compra se realiza con crédito hipotecario, corresponde agregar la tasación y la inscripción de la hipoteca, es decir, otros $ 200.000 en moneda de esa fecha.

Como ejemplo, para una propiedad de $ 100 millones el costo de la transacción o transferencia de dominio fluctuaba entre $ 600 mil y $ 700 mil. El proyecto de Piñera planteaba que esa cifra podía bajar en torno al 15% con la reforma.

Por último, de acuerdo a los únicos cálculos oficiales vigentes en torno al tema y que datan de 2013, el costo de inscripción de una propiedad en el Conservador de Bienes Raíces equivalía al 0,2% del valor del bien raíz, con un tope de $ 256 mil en moneda de esa fecha.