Ampliación del Plan Regulador de Santiago cumple un año sin proyectos

A mediados de noviembre de 2013, el Gran Santiago anexó más de 10 mil hectáreas a los límites urbanos de la ciudad, luego que, en un discutido proceso de siete años, la Contraloría General de la República autorizara uno de los mayores cambios al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). Si bien la aprobación incluyó exigencias inéditas, como la construcción de áreas verdes, fue ampliamente criticada desde el mundo académico y diversas autoridades.

Sin embargo, y pese a la alta expectación por los cambios que impuso el último cambio, denominado PRMS 100, a 12 meses de este hito aún no se presenta ningún proyecto inmobiliario en los terrenos añadidos. Esta situación ocurre, además, cuando se cumplen dos décadas desde que se implementó el plan regulador (ver recuadro).

En los desarrolladores inmobiliarios,  aún  persisten dudas sobre las exigencias establecidas con el cambio decretado el año pasado, en el PRMS 100. Según indican en la  Secretaría Ministerial de Vivienda de la RM, han sido ingresadas una decena de consultas de empresas sobre las condiciones normativas que regulan los predios, pero a la fecha sólo ocho han manifestado interés.

Como explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios "en carpeta hay varios proyectos, pero estamos esperando que la autoridad defina las instrucciones que dará para su aplicación en las comunas. Entrar con uno de estos proyectos con condiciones, a una comuna que no sabe bien cómo se aplica, es costoso para un desarrollador".

Domínguez agrega que "preveíamos que iban a pasar  varios meses en una etapa de definiciones".

NUEVAS EXIGENCIAS

El PRMS 100 estableció varias condiciones para concretar el desarrollo inmobiliario, en zonas que se sumaron a la ciudad (ver infografía). Entre ellas, las áreas verdes deberán ocupar al menos el 25% de la superficie total de hectáreas anexadas, se debe destinar un mínimo del 8% de las hectáreas totales a viviendas sociales y los proyectos individuales deben tener, como base, una extensión de 60 hectáreas.

Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), señalan que estas exigencias  implican "un desarrollo condicionado gigantesco", por lo que las condiciones exigidas "requieren gran coordinación y eso es un proceso largo".

Según Pablo Alvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC, "hay que coordinarse con distintos propietarios para comprar los paños. Toda la vialidad e infraestructura de transporte y construcción de calles lo deben hacer los privados".

La Seremi está en fase de redacción de un instructivo "orientador" que podría ser enviado a los municipios en las próximas semanas. Contiene algunas precisiones sobre cómo deben emplazarse las 60 hectáreas de los proyectos individuales y dónde pueden fijarse los paños de áreas verdes requeridos. Estas han sido algunas de las grandes dudas planteadas.

"Se podrá construir en distintos paños siempre y cuando estén conectados por vialidad o un área verde, de manera que funcione como un todo. Y sobre las áreas verdes se decidió que es posible concebirlas dentro del territorio también y no sólo fuera. Estas pasarán a ser bienes nacionales de uso público", explica el seremi, Aldo Ramaciotti.

A juicio de Domínguez, las primeras áreas en captar el interés de los inmobiliarios estarían en las zonas de Quilicura, Maipú y San Bernardo. "Las líneas de Metro (anunciadas por la Presidenta) influyen positivamente en este interés (...) También  están el proyecto de tren que se discute para la zona de Talagante y Lampa".

La CChC proyecta que durante el primer semestre de 2015 se presentarán las primeras iniciativas para evaluación de factibilidad en la Seremi. "En tres años más podríamos ver proyectos iniciándose", añade Alvarez.

ÁREAS CÉNTRICAS

Desde distintos ámbitos han aparecido críticas a la ampliación del límite urbano. Autoridades y académicos plantean problemas de falta de conexión de sectores periféricos y que la demanda por suelo está en zonas más céntricas.

Como explica el alcalde de Maipú, Cristián Vittori, "expandir el limite urbano donde no hay infraestructura y hay problemas de conectividad, tacos y falta de servicios, para nosotros es nefasto".

Agrega que "hay muchas preguntas que no tienen respuesta. ¿Quién se va a hacer cargo de la dotación de servicio en estos lugares?¿de los colegios?¿Quién construirá la red vial básica?", plantea Vittori.

Para Genaro Cuadros, experto urbanista y director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la Universidad Diego Portales, "incorporar más suelo es la demanda más obvia de los desarrolladores inmobiliarios, pero las necesidades de las personas ha ido modificándose con el tiempo y la gente decide localizarse en la ciudad en lugares bien conectados".

Por lo mismo, Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo para el Desarrollo Urbano, opina que se requieren medidas para potenciar el uso en áreas más céntricas.

"Se requieren normas intercomunales sobre densidad habitacional, porque algunas están muy mal reguladas e instrumentos que castiguen la especulación del suelo".