Crece en Estados Unidos construcción de edificios para arriendo

Bentall Kennedy tiene pensado iniciar los trabajos en junio de un complejo de departamentos de lujo de 654 unidades en el centro de Seattle. Se trata de una apuesta de la firma inmobiliaria, por US$200 millones, a que será más barato construir que comprar en la medida que la crisis de ejecuciones hipotecarias impulsa la demanda de propiedades en alquiler en los Estados Unidos.

El proyecto, en la Sexta Avenida entre las calles Lenora y Blanchard, corresponde a los primeros departamentos que la empresa construye en la ciudad en 10 años, dijo John M. Parker, presidente de la filial estadounidense de Bentall Kennedy de Toronto. La firma administra US$23.000 millones de bienes raíces.

"Habrá un alza repentina en los alquileres en los próximos uno o dos años", dijo Parker en una entrevista en la sede estadounidense de la empresa en Seattle. "Adelantándonos al alza de los alquileres podemos estar cómodos con nuestro retorno sobre los costos. Es algo que no podíamos hacer unos años atrás".

Empresas como la de Parker y AvalonBay Communities, el segundo propietario de departamentos que cotizan en bolsa más grandes de Estados Unidos, están acelerando construcción nueva para alquilar en tanto caen las tasas de espacio desocupado y los costos de la construcción se mantienen estables.

Los comienzos de obra correspondientes a casas multifamiliares, casas urbanas y departamentos incluidos, aumentaron 78% en enero respecto del mes anterior a un ritmo anual de 183.000, el nivel más alto desde febrero de 2009, dijo el Departamento de Comercio el 16 de febrero. El trabajo en casas unifamiliares disminuyó un 1%.

El índice de precios al productor correspondiente a materiales de construcción subió 4,9% en enero respecto del mismo período del año anterior, en tanto el IPP para nuevos edificios de oficinas -la mejor alternativa a los departamentos de lujo- subió 0,4%, según Associated General Contractors of America, un grupo empresarial con sede en Arlington, Virginia. El IPP para edificios de oficinas refleja los proyectos terminados e incluye las ofertas de los contratistas.

CONSTRUIR VERSUS COMPRAR
Parker de Bental Kennedy dijo que los departamentos de Clase A, o sea los edificios de mejor calidad, están rindiendo entre 4% y 5%. El rendimiento se basa en la tasa de capitalización, o sea el ingreso operativo neto de una propiedad, dividido por el precio de compra. La empresa estima que puede construir en la Sexta y Lenora por un retorno que se ubica entre el 6,5% y el 7%.

"No son dos cosas exactamente comparables, pero no obstante es un indicador de la prima que se obtiene por construir versus comprar", dijo Parker. "Se corre el riesgo de construcción y hasta cierto punto el riesgo de encontrar inquilinos, pero en el área multifamiliar es bastante menor que en un edificio de oficinas o un complejo de negocios minoristas".

La zona, que se mantuvo relativamente bien durante la crisis inmobiliaria, se ha debilitado en este último año. Las notificaciones de ejecuciones hipotecarias en Seattle-Tacoma-Bellevue aumentaron un 23% hasta 27.926 propiedades en 2010, la segunda tasa más alta de las 20 áreas metropolitanas más grandes detrás de Houston, según RealtyTrac. Las ejecuciones hipotecarias a nivel nacional subieron 2% el año pasado, dijo la firma de datos sobre bienes raíces de Irvine, California.