¿Existe una burbuja inmobiliaria en Santiago Oriente? Expertos defienden y critican la tesis

En octubre, la Cámara Chilena de la Construcción informó que durante el tercer trimestre la venta de viviendas en el Gran Santiago aumentó un 34% en comparación al mismo período en 2011. En los meses de julio, agosto y septiembre se comercializaron un total de 10.790 unidades, correspondientes a 7.131 departamentos y 3.659 casas, lo que sumado al drástico aumento en los valores de las propiedades hacen pensar que Santiago podría estar frente a una burbuja inmobiliaria.

El Director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Diego Portales, Ricardo Abuauad, considera que el escenario que se vive en las comunas de Santiago Oriente principalmente responde a una maduración del mercado por sobre una burbuja inmobiliaria, explicando que "evidentemente los precios han subido, pero se han alineado con lo que cuesta el metro cuadrado en una buena capital latinoamericana con condiciones de vida razonables. Tengo la sensación que los precios del suelo en Santiago estaban considerablemente bajos ese nivel y que lo que se hizo fue ajustar al mercado a límites razonables. Tengo la sensación que los espacios que han subido de precio es porque tienen todos los atributos para subir de precio, están bien ubicados, están centrales, y lo que ocurre es que ha habido una revalorización de las áreas centrales bien equipadas y bien equipadas por lo difícil que es moverse de la periferia al centro, por eso suben. Los valores no suben en todas partes, suben en los lugares que reúnen estas condiciones"

Nicole Norel, Subdirectora del Centro de Inteligencia Territorial de la Universidad Adolfo Ibáñez, señala que si bien se ha visto un alza importante en los precios de las propiedades, estos no reúnen las características necesarias para hablar de una burbuja inmobiliaria, ya que esto ocurre cuando el alza es artificial, mientras que en el caso de Santiago existen varios motivos para explicar incremento de los valores de las propiedades tanto residenciales como oficinas.

"Los precios de las propiedades en Santiago están bastante bajos en relación con el producto nacional en comparación a otras ciudades de Sudamérica, por ejemplo. Era necesario ajustarse para equilibrar estos precios que estaban subvalorados, en el mercado uno todavía encuentra que las oficinas de Santiago siguen siendo más baratas que las de Lima, Sao Paulo, Buenos Aires, en vivienda esto ya se está emparejando un poco", comenta Nicole Norel.

La académica de la UAI agrega que "está todo el tema de la crisis del 2008 que hizo que las demandas por viviendas se congelara, había mucha incertidumbre por los mercados y la gente postergo su decisión de cambio de casa, y recién el año 2010, 2011, estas personas retomaron sus planes de cambiarse de vivienda, lo que hace que la demanda aumente más de lo que se ajustó la oferta. ¿Por qué la oferta no se ha podido ajustar? Hay diversas materias, especialmente regulatorias, todo lo que es la ampliación del límite urbano, se ha demorado en ser aprobado, el mercado apostaba que esto debería estar zanjado hace un par de años atrás. Entonces no hay suelo disponible en municipios como Vitacura, Peñalolén, a través de plebiscitos tampoco se ha permitido edificar en altura, entonces la oferta no se puede ajustar a la misma velocidad de la demanda y eso hace elevar los precios por el efecto de escasez".

Ricardo Abuauad comparte este punto y asegura que "aumentar el radio de Santiago no sirve para disminuir los precios, la expansión de Santiago no va a disminuir los precios de las zonas centrales, bien equipadas, bien conectadas, todo lo contrario. Esto va a generar más zonas de mala calidad que va a hacer las zonas bien equipadas, valgan cada vez más".

EL ROL DE LAS INMOBILIARIAS
Para el director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la UDP, Genaro Cuadros, el escenario es delicado. "Hace dos años que esto se ha acentuado bastante, al principio había explicación porque coincidía con el tema de la reconstrucción, la crisis económica y otras explicaciones, pero cada vez más se ha consolidado la idea de eso que hacen llamar a la reflexión".

Para el urbanista, en el caso específico de Providencia existen dos factores que inciden en el alza del valor de las propiedades, "si bien no tenemos datos al respecto, creo que ha influido la entrada de un gran número de pequeños inversores, muchas personas se están refugiando en la compra de propiedades, dada la mala rentabilidad que ofrecen las otras inversiones en el mercado, de la bolsa por ejemplo. Pero hay muchas personas que están comprando muy temprano y vendiendo o revendiendo rápidamente, agregando un sobreprecio al valor de las viviendas. Lo otro es el rol que juegan las corredoras de propiedades, en escenarios como este, las corredoras incentivan los altos precios y al no estar eso bien regulado es difícil ver en que consiste su comportamiento".

Ante este escenario, Cuadros considera que una de las soluciones es restringir la entrega de créditos, "comparto con Sebastián Edwards que la solución más vital de todas, es que el Banco Central tome medidas de restricción a los créditos. Claramente hay que ser cuidadoso y precavidos a lo que esto significa, ya que es bien relevante y no se puede tomar a la ligera".