Los cinco factores que monitorea Cencosud para reactivar Costanera Center

El proyecto emblema del grupo de Horst Paulmann es también para muchos el proyecto ícono de la crisis. En el mercado se sostiene que su reanudación podría marcar la señal de la recuperación. Para esto, el grupo debe superar barreras y definir condiciones, dicen expertos, analistas y ejecutivos del retail. Entre ellos, encontrar una solución vial definitiva al proyecto, buscar demanda y mejorar sus finanzas.

EL NUDO VIAL
Las obras de mitigación vial para el megaproyecto han sido una piedra en el zapato para Cencosud. Sin tener clara esa solución, el grupo no podrá obtener patentes ni permisos y se arriesga a generar un caos vial que aleje a los clientes. En enero el gobierno calculó que las intervenciones cuestan UF 1.400.000, unos US$53,7 millones, y dijo estar dispuesto a financiar hasta US$12 millones del total, correspondientes a parte de un túnel entre Costanera Sur y Suecia

Las obras de mitigación fueron divididas según las cuatro etapas del proyecto. El documento del gobierno establece cuántos estacionamientos podrá habilitar el grupo en cada fase, partiendo con 1.000 en la primera. En las últimas semanas, dicen cercanos al tema, se han intensificado los contactos entre la empresa y el Ministerio de Obras Públicas.

"No tiene muchas posibilidades de éxito un mall que no tenga ese tema resuelto", dijo Francisco Errandonea, de Santander GBM. Otro analista advierte que la definición de quién costea las obras es el mayor escollo. Por ello es un tema que no sólo involucrará al MOP y Vivienda, sino que también a Hacienda. Cencosud se niega a asumir un porcentaje tan alto porque la solución vial beneficiará a todo el sector, ya congestionado sin el mall. Clave es definir los plazos y la forma de ejecución del proyecto.

OPCIONES FINANCIERAS ALTERNATIVAS
Tras las compras de GBarbosa en Brasil y Wong en Perú, la posición financiera de Cencosud se despotenció. Un informe de Feller Rate indica que la relación entre deuda financiera/Ebitda subió de 2,5 veces a mediados de 2007 a 3,5 veces en marzo de 2009. Esta última cifra se mantuvo en junio. El mercado dice que la posición financiera es mejor que en enero, pero aún no es óptima. "La compañía todavía no genera un flujo acorde con lo que necesita para volver a los niveles de deuda que tiene como objetivo", dice Raúl Barros, de Fit. La meta del grupo es volver en octubre de 2010 a 2,5 veces de deuda financiera/Ebitda.

El jefe de renta variable de Banchile, Patricio Hernández, agrega que tras la reestructuración financiera que hizo la empresa, "no debería tener mayores problemas para poder financiar la inversión".

Un experimentado ejecutivo de empresas afirma que Cencosud no tiene problemas para financiar los US$600 millones del megaproyecto. La dificultad es otra: debe destinarlos a los proyectos más rentables y con demanda asegurada.

Además, el grupo podría explorar alternativas de financiamiento que no son habituales en Cencosud, que tradicionalmente controla sus proyectos: vender o entregar en leasing algunos de los activos inmobiliarios no ligados directamente al retail. Fondos internacionales han proliferado en los últimos años comprando edificios en el país para arriendo. Y el modelo ya ha sido aplicado por Titanium, Territoria y ahora Parque Arauco. A la puerta de Cencosud ya han golpeado varios agentes y fondos locales proponiendo opciones de financiamiento, por lo que se trata de una alternativa abierta.

ABRIR O ARRENDAR
Los 700 mil metros cuadrados del proyecto consideran amplios espacios para retailers y oficinas. Un consultor afirma que Cencosud debe buscar demanda, negociar contratos y comprometer arrendatarios -sobre todo para las oficinas-, antes de reactivar las obras. Además, debe definir el operador de los dos hoteles considerados en el proyecto antes de partir con la construcción. "Eso no se hizo antes, cuando estaban construyendo", dice.

El gerente de la división de oficinas de GPS Property, Francisco Rojas, señala que Costanera Center tiene un riesgo asociado de no colocar sus oficinas en verde como se estila en el mercado. El mayor temor, dice, es que no pueda superar el 20% de colocación en verde. Rojas cree que es un buen momento para que el proyecto se reactive, pues con su postergación logró distanciarse del ingreso al mercado de Titanium La Portada, próxima a entregarse.

Los analistas ven, además, que se está cumpliendo la principal premisa de Cencosud para reanudar el proyecto: que se haya superado la incertidumbre económica, dijo en abril el gerente general de Cencosud, Daniel Rodríguez. "Todo está dando cuenta de que lo peor ya habría pasado y que las estructuras de costos y de deuda de las empresas quedaron bastante livianas", dijo Raúl Barros, de Fit.

La misma percepción de mejoría también ha llegado a muchos de los locatarios comprometidos en el mall: antes aliviados por su detención, ahora pugnan por su reanudación.

LA GRAN TORRE
El complejo está compuesto de 4 torres -dos exclusivas para oficinas y dos para hoteles y oficinas-, un mall y cinco niveles para 5.695 estacionamientos. Todo se construía en paralelo. Pero paró por partes, en octubre de 2008, y por completo en enero. Lo más probable es que se reactive también por etapas, en una secuencia que Cencosud deberá definir, pero que hoy se inclina por el mall y la emblemática torre 2, la más alta de Sudamérica. En el grupo sienten que la Gran Torre Costanera es lo que agrega más valor al proyecto.

"Es emblemática para el grupo y es posible que estén dispuestos a sacrificar un poquito de rentabilidad para impulsarla cuando retomen la obra", dijo Raúl Barros, de Fit Research.
Un profesional del área aconseja abrir el Jumbo a la brevedad -genera ingresos inmediatos-, seguir con el mall y luego las oficinas y el hotel. Francisco Errandonea, de Santander GBM, recomienda dejar hotel y oficinas para una segunda etapa.

SIMBOLO DE LA CRISIS
Además de ser el proyecto que más le ha costado concretar a Horst Paulmann, su paralización fue considerada por el mercado como la señal concreta de la llegada de la crisis a Chile. Por eso, muchos asumen que su reactivación sería un indicio potente de recuperación. Por lo mismo, un ejecutivo del área dice que al gobierno podría convenirle que se anuncie pronto la reanudación de las obras. "El concepto comunicacional de que se retoman las obras será la señal más clara de que la crisis va quedando atrás", complementa. Además, será un acicate al empleo: la obra llegó a demandar 2.700 trabajadores. Hoy no superan las 150 personas.

En el grupo, sin embargo, dudan de la voluntad política del gobierno para que ello se produzca. Si la hubiese, creen, ya hubiera resuelto el problema vial.