Patio a lo grande

Hace dos semanas hizo su estreno en el mercado el flamante fondo de inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I (LV-PI). Se trata de la sociedad compuesta por el Grupo Patio (60%) y LarrainVial (40%) para adquirir la administración del fondo inmobiliario que gestionaba Aurus Capital (ARI), con activos por cerca de US$ 300 millones y aportes sobre las UF 3 millones. Tras el pago de US$ 6,5 millones el pasado lunes 6 de marzo, la operación quedó sellada y los socios celebraron: el negocio marca el despegue definitivo de la nueva estrategia comercial de Grupo Patio, que busca posicionarse como un actor relevante en la administración de activos de terceros institucionales, siguiendo como modelo la experiencia del fondo estadounidense Blackstone. La idea, asimismo, contempla potenciar la alianza con LarrainVial, lo que se traduciría en la creación de nuevos fondos en conjunto.

Si bien la idea original del grupo controlado por las familias Jalaff y Sumar (y que tiene entre sus socios a los Abumohor, Paola Luksic y Capital Advisors, entre otros) era crear una administradora general de fondos (AGF) que les permitiera entrar con fuerza en este mercado, tras la propuesta de LarrainVial para ir juntos por el fondo ARI decidieron cambiar de planes. "Comprendieron que una alianza con el banco de inversión de Fernando Larraín y Leonidas Vial era la mejor forma de entrar en un negocio que es nuevo para ellos, pero en el cual sus socios tienen gran expertise de la cual podían beneficiarse", relata un ingeniero que estuvo al tanto de las tratativas.

Con todo, la apuesta, dicen en el mercado, es un "win- win". No solo le permite a la firma controlada por la familia Jalaff fortalecer su filial Patio Capital, división que en los últimos tres años ha colocado 10 fondos por un monto estimado en UF 11,5 millones, sino que, además, le da la posibilidad a LarrainVial de ofrecer a sus clientes fondos atractivos en el área inmobiliaria -donde hasta ahora no han tenido una presencia relevante- de la mano de un holding posicionado exitosamente en ese campo y que administra activos por unos US$ 1.300 millones.

No hay primera sin segunda

Quienes conocen de cerca el trabajo de Patio aseguran que hoy las fichas están puestas principalmente en dos temas. El primero, rentabilizar al máximo y establecer procesos de gestión modernos y eficientes en la administración de los activos del fondo LV-PI. Un equipo de 15 personas, ubicadas en sus oficinas del piso 10 en la Torre Poniente del Hotel Marriot -de las cuales ocho ya trabajaban en el fondo cuando éste era gestionado por Aurus- está dedicado exclusivamente a potenciar y crear valor para este paquete de activos, que incluye el 49% de la propiedad de Arauco Express y nueve edificios de oficinas, entre otros bienes.

El segundo objetivo prioritario es la confección del LV-PII. La idea es que a comienzos del segundo semestre puedan ofrecer al mercado un nuevo fondo inmobiliario elaborado a partir de activos propios. Para eso, y aunque no hay un acuerdo de exclusividad que los obligue, el plan es ir nuevamente con La- rrainVial. Se trataría de un fondo con activos comerciales, de oficinas e industriales, orientado principalmente a inversionistas institucionales, es decir, compañías de seguros, AFP, multifamily offices y aportantes extranjeros. Quienes saben del plan afirman que está bastante avanzado en su diseño y que podría haber novedades incluso antes de mediados de este año.

En esta línea, y pese a los fuertes rumores de que el holding -que incluye Patio Comercial, Patio Oficinas, Patio Industrial y Patio Capital- se abriría a la Bolsa a fines de este 2017, en las oficinas de la empresa descartan este paso por el momento. "Claramente, es un tema que se ha hablado, pero no es una prioridad en el corto o mediano plazo. Hoy, los inversionistas institucionales están más interesados en tener presencia en fondos inmobiliarios que en invertir en Bolsa, eso quedó demostrado con la exitosa venta de los activos inmobiliarios de Walmart (Espacio Urbano) el año pasado", agrega la misma fuente.

Un proceso que en Patio se vivió con intensidad: llegaron segundos, tras ILC, el brazo financiero de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), firma que desembolsó US$ 646 millones para quedarse con el paquete ofrecido por Walmart. Y aunque perdieron -y resintieron el golpe-, en el círculo íntimo de Álvaro Jalaff y sus socios se comenta que ellos están conformes con el desenlace.

"Con esta transacción se revalorizó todo el mercado inmobiliario y hoy sus activos valen mucho más de lo que se creía antes de esta venta. Por otro lado, para hacer su oferta -estimada en cerca de US$ 540 millones-, el grupo logró levantar US$ 1.800 millones en capital, lo que puso de manifiesto el alto interés que existe en el mercado tanto nacional como extranjero por invertir en Patio", explica un analista inmobiliario.

El sueño americano

En la actualidad, el Grupo Patio cuenta con más de 40 strip centers, un mall, un outlet, cuatro edificios de oficinas y un parque industrial, más varios proyectos en desarrollo, todos en territorio chileno, donde se ha concentrado exclusivamente su actividad, salvo por un breve paso por Perú hace algunos años. Hoy, sin embargo, no descartan expandir sus negocios al extranjero.

De hecho, desde hace algún tiempo han estado mirando, analizando y evaluando detenidamente el mercado estadounidense. Concretamente, estarían interesados en activos en Florida y Boston, asociados a un gestor local líder. Todo indica que las rondas de conversaciones ya empezaron y quien llevaría la delantera sería Kimco, el mayor operador de centros comerciales de Norteamérica, y que es un viejo conocido de Álvaro Jalaff y Cristián Menichetti, gerente general corporativo del holding: entre 2007 y 2013 fue parte de la sociedad de Patio y hasta el día de hoy mantienen relaciones fluidas con Mike Melson y Dave Henry, importantes ejecutivos de la firma.

Todo esto mientras preparan la mudanza a sus nuevas oficinas, ubicadas en el edificio que ellos mismos construyeron en Alonso de Córdova. La intención es trasladarse en no más de tres meses al subterráneo y el primer piso del inmueble. ¿La razón? "Los mejores pisos son para nuestros clientes, hay que rentabilizar la operación", se les ha escuchado decir.