Precios de la vivienda en Chile a la baja, según el FMI

Los precios reales de las viviendas aumentaron en el último año en la mayoría de los países, reveló un reciente informe elaborado por el Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre cómo en el segundo trimestre del año se ha desempeñado la oferta y demanda de viviendas tanto en su valor de compra como en el mercado de la renta o arriendo. El organismo, sin embargo, también publicó datos comparativos de cómo se han comportado los distintos mercados en el último año para un grupo de 63 países, y entre ellos se observa que en sólo 17 de esos países los precios han caído. Según las cifras, en ese grupo son dos naciones sudamericanas las que marcan en las puntas: Brasil, como el que exhibe la mayor baja, de 16,7%, y Chile, el de un menor retroceso, de 0,4%.

Entre los restantes 46 países, las estadísticas muestran que en cinco los precios de la vivienda se mantuvieron casi estables, entre ellos Italia y Sudáfrica, mientras que los otros 41 mercados experimentaron un alza en sus tarifas, entre ellos Estados Unidos, de 4,2%; Colombia, con un 4,7%, y Australia, con un 6%, por citar algunos. En esa lista, sin embargo, hubo seis países que evidenciaron aumentos de precios de hasta dos dígitos: Canadá, Nueva Zelandia, Hong Kong, Filipinas, Islandia y Serbia, siendo este último el que más se ha encarecido, con un alza de 19,5% (ver infografía).

¿Por qué han bajado los precios en Chile? ¿Es reflejo de un mercado más estable, más competitivo, maduro? ¿O lo que está ocurriendo es tal vez prueba de cómo el ciclo de desaceleración afectó también la demanda y la oferta habitacional, pese al sesgo expansivo de la política monetaria que hoy tiene las tasas de interés -largas y cortas- en sus menores niveles en cinco años?

Gonzalo Edwards, académico del Instituto de Economía de la Universidad Católica y experto en mercado inmobiliario, plantea que el análisis del FMI da cuenta de cómo el mercado inmobiliario chileno y las tasas al cual se transa -precios de vivienda y costo de financiamiento- si bien es diferente al mercado internacional, sí se mueve en la misma dirección y en esto un determinante es la trayectoria de la política monetaria. Hoy, la tasa rectora que fija el Banco Central está en un 2,5%, nivel que se enmarca en un contexto mundial de bajas tasas.

El consultor del área de Brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner, enumera el camino local detrás del actual cuadro de precios. Chile tuvo un ajuste de precios de la vivienda, primero, como reflejo del boom del cobre (entre 2004-2014), que generó gran escasez de mano de obra calificada. Luego, como reflejo de planes reguladores comunales mucho más restrictivos y después, por efecto de la incorporación del IVA a las transacciones de la vivienda. "El último año es un proceso de estabilización de precios, después de períodos marcados por un ascenso de éstos. Sin duda que la desaceleración afecta las expectativas de los consumidores, pero sigue el elemento muy favorable de las tasas de créditos en niveles de mínimos históricos", dice.

"La tasa chilena del mercado inmobiliario no es tan líquida como en otros mercados, pero sí lo suficientemente atractiva como oportunidad de negocios para quien busca una propiedad como inversión, tanto para obtener renta como para vivir en ella. No hay que olvidarse que en términos generales en Chile la propiedad o la casa propia es el principal patrimonio que se tiene y que a diferencia de otros mercados, acá es más factible ser propietario", añade el académico.

El FMI también publicó recientemente el Global Housing Watch del segundo trimestre de 2017. Ahí, la entidad observa que hay una expansión más bien estable en materia de precios y que "una posible explicación del ritmo más estable y quizás sostenible de los aumentos de precios en el índice es que ha habido un notable incremento en la implementación de políticas macroprudenciales diseñadas para frenar los excesos en la provisión de crédito hipotecario".

¿Cuáles son esas políticas para el caso local? Edwards y Gleisner coinciden en que las políticas macroprudenciales son un elemento clave en el desarrollo inmobiliario de largo plazo. "Chile exhibe un nivel de políticas monetarias y de gasto fiscal prudente por muchos años, mostrando sólo un deterioro claro en los años recientes. A la vez, tiene un sistema bancario que clasifica entre los más solventes a nivel mundial", dice el segundo.

Una combinación de factores que genera estabilidad de mediano y largo plazo y evita natural y necesariamente las burbujas inmobiliarias, complementa. La crisis hipotecaria que estalló en Estados Unidos, en 2008, y que el año siguiente afectó a la mayoría de las economías mundiales, tuvo un efecto menor en el mercado chileno, entre otras razones, por la solvencia con que el sistema financiero local pudo enfrentar la falta de liquidez internacional que se generó en buena parte del orbe.

Una segunda serie de datos publicados por el FMI también revela que los precios de venta están algo por arriba que la rentabilidad que genera el precio de arriendos en el mercado chileno. "El FMI hace en este caso un análisis entre el año 2010 y el 2017. El aumento de precios de la vivienda por encima de la rentabilidad implica que los arriendos han bajado en relación o como porcentaje del valor de la vivienda. Los cánones de arriendo, sin duda, reflejan también la baja general de rentabilidad de activos, sean estos financieros, inmobiliarios o industriales, dado el nivel sostenido de tasas bajas en el mismo período", sostiene Gleisner.

Mirando los números, apunta, éstos pueden estar señalizando que la escasez de viviendas ha cedido, disminuyendo el premio en la inversión en viviendas. "En Chile, los precios de las viviendas, según la Cámara Chilena de la Construcción, han subido 75% y los arriendos menos", indica.

En sus cifras, el fondo analiza la relación precio-renta de 39 países en el período 2010 a 2017 y en esa lista ubica a Chile con un índice de 111,57, en la medianía de la tabla. ¿Qué significa esto para el mercado? "Este índice lo que mide es cómo cambia la relación entre el precio de la vivienda y el precio del arriendo. Lo normal es que si suben los dos o bajan los dos, esa relación sea constante en 100. Pero lo que están sugiriendo los datos es que el precio de las casas ha subido un 12% más que lo que ha subido el precio de los arriendos", explica Edwards.

Agrega que lo anterior podría estar ocurriendo -precios de venta por arriba de los precios de arriendo- porque en los últimos siete años el mercado inmobiliario chileno venía con un alza significativa en el valor de los arriendos, especialmente en algunos sectores de la Región Metropolitana y de otras capitales regionales, lo que no se ha podido explicar técnicamente, pero tanto por efecto del ciclo de desaceleración como por el propio aterrizaje del mercado, esta curva ha tendido a moderarse.

"Según el FMI, tenemos un índice de 115 en el período de los últimos siete años. En consecuencia, y utilizando ese índice, los arriendos han subido en el mismo período un 52%. El índice sobre 100 no implica que los arriendos hayan bajado; sólo que han subido menos que el valor de la vivienda. Por otro lado, un índice menor a 100 significa que los cánones de arriendo habrían subido más que los precios de la vivienda", detalla el consultor de Colliers.

Así, se puede deducir que hoy habría una menor disponibilidad relativa de viviendas -variable que impulsa los arriendos a un alza mayor que el precio de la vivienda- y en esas condiciones la inversión (para arriendo) resulta menos rentable de lo que solía ser al inicio del período. "Sin perjuicio de ello, puede haber pasado a ser una inversión relativamente más rentable que otras opciones de similar nivel de seguridad, dada la baja persistente de las principales tasas financieras, como la tasa del Tesoro de Estados Unidos; de la UE y del propio Banco Central", refrenda.

Las variables que influyen sobre los precios de las viviendas son similares entre los países emergentes, grupo en el que se encuentra Chile, pero las condiciones macroeconómicas pueden ser muy diferentes y, entre ellas, el comportamiento de la inflación resulta determinante. "Son comparables con Chile los países que tienen niveles de inflación muy bajos, entre 0% y 3% por períodos muy largos, lo que permite incorporar la inflación en la valoración del crédito, sin que se generen tasas nominales muy altas. Si la inflación es alta o muy alta, las viviendas se deben comprar al contado o pagar en plazos muy cortos, lo que limita severamente el mercado objetivo", expone el consultor de Colliers.

En Chile, el Banco Central monitorea la inflación para que se mantenga en un rango de 2% a 4%, con el objetivo de que en un horizonte de dos años se ubique en el centro de 3%. En lo que va de 2017, la inflación acumula un 1,9% y la autoridad monetaria espera que a diciembre cierre en 2,4%. Para el año que viene, la proyección es que cierre en 3%.

Esto hace que el mercado nacional no sea comparable a aquellos que tienen altos niveles de inflación y que, además, no tienen incorporada la indexación a los créditos para la construcción o para el comprador hipotecario. Por ejemplo, Argentina, un mercado mucho mayor desde el punto de vista de su población, pero que los expertos aseguran que recién está implementando una política de créditos denominados en términos reales, lo cual sí le da un horizonte de credibilidad a los agentes económicos. Los datos del FMI no consideraron el mercado argentino en su evaluación.

Gleisner recalca que en el caso chileno un elemento fundamental para incentivar la oferta y la venta inmobiliaria es la Unidad de Fomento (UF), la que actúa en defensa de la inflación, porque la neutraliza. "Los créditos en UF permiten generar tasas reales más bajas en el mediano plazo, elemento fundamental para la compra de vivienda, por un lado, y para el inversionista, por otro, porque defiende su inversión. Chile es un mercado pequeño, pero hace más de 50 años es un mercado que opera y tiene internalizada la neutralización de la inflación", asevera.

"Tener precios estables siempre es una ventaja para cualquier economía, para cualquier mercado", refrenda Edwards, porque cuando se está frente a aumentos de precios por sobre la inflación, por ejemplo, eso puede estar reflejando que el mercado está más bien estrecho, porque escasea la oferta, o que el retorno por la venta es mayor que lo que se puede obtener por el arriendo.