Una radiografía a la propiedad

Sea que compre, venda o garantice un inmueble, es fundamental conocer todos los derechos y  limitaciones que pueden afectar a dicho bien raíz. Lo anterior, resulta aplicable no sólo para los bienes que son de nuestra propiedad, sino que también, para aquellos que pretendemos incorporar en nuestro patrimonio. La falta de conocimiento en esta materia puede costar "muy caro".

Hoy en día el estudio de los títulos de una propiedad constituye una etapa  previa para adquirirla. Los aspectos que deben examinarse en este proceso son variados, implicando una verdadera radiografía al derecho que tiene el dueño sobre el respectivo bien.

En otras palabras el derecho inmobiliario, estudia la transferencia, transmisión, modificación y extinción de los derechos sobre inmuebles y la forma en que estos se reflejan en el Conservador de Bienes Raíces.

A partir de este verdadero análisis del historial de un inmueble,  se tendrán a la vista los documentos, registros e inscripciones que permiten acreditar el dominio sobre un bien raíz. Quien pretenda invertir en una vivienda por ejemplo, ya sea una empresa o una persona natural, tendrá la legítima pretensión de adquirirla exenta de vicios e irregularidades, que pudieran exponer su derecho a una eventual disputa judicial con un tercero.

El estudio enunciado permite determinar si hay o han existido tales defectos, los cuales en definitiva, pueden perjudicar a quien esté adquiriendo un bien.

Recopilados los antecedentes, lograremos:

1.- La individualización del inmueble y su propietario.

2.- Claridad en el número de actos, contratos e inscripciones que dan cuenta de los traspasos de propiedad.

3.- Determinar si el bien, se encuentra gravado con algún derecho limitativo del dominio. (Hipoteca o usufructo por ejemplo).

4.- Averiguar si se han decretados medidas judiciales de restricción a enajenar, como un embargo o una prohibición a celebrar actos y contratos sobre el bien raíz.

5.- Consignar una conclusión: ¿Están o no ajustados a derecho los títulos?

Se recomienda efectuar un análisis a la historia del bien raíz, contemplando un lapso de 10 años anteriores a la fecha del estudio (plazo máximo para adquirir por prescripción adquisitiva extraordinaria).

LAS INSTRUCCIONES NOTARIALES
Una figura de gran relevancia para resguardar los derechos inmobiliarios son las instrucciones notariales. Podríamos definirlas como aquellas que las partes de un contrato, formulan por escrito a un notario, para que este, cumplidas ciertas condiciones y/o transcurrido un plazo, las ejecute. Van asociadas normalmente al pago del precio en la compraventa de un inmueble.

En otras palabras, el notario oficia como depositario del respectivo instrumento bancario (por ejemplo un vale vista), correspondiente al precio de una compraventa, y sólo una vez acreditado el cumplimiento de las instrucciones, lo entregará al vendedor. En caso contrario, el ministro de fe permitirá dejar sin efecto la escritura de compraventa y restituirá el precio al comprador, contribuyendo a la tranquilidad de las partes de un acto jurídico.

De esta forma, el pago del precio de la compraventa se concreta a través del notario ante el cual se ha otorgado la escritura pública correspondiente, quien en la práctica, materializa lo instruido, una vez que haya acreditado que la propiedad esté inscrita a nombre del comprador y libre de todo tipo de gravámenes, prohibiciones e interdicciones.

PARA TENER EN CUENTA
El embargo es un procedimiento especial que busca obtener el cumplimiento forzado de una obligación que el deudor no cumplió en su oportunidad.

El embargo, consiste en la aprehensión de uno o más bienes del deudor, ordenada judicialmente y ejecutada por un ministro de fe. En el caso de bienes raíces, afectará a terceros desde su inscripción en el Conservador. Luego esta especie será retirada y rematada para pagar al acreedor dado que este no cumplió voluntariamente la obligación.

Toda obligación confiere al acreedor el derecho de perseguir su cumplimiento en todos y cada uno de los bienes del deudor. Si bien este derecho, llamado de prenda general, permite perseguir todos los bienes del deudor, no prohíbe transferirlos, ni otorga prioridad frente a otros acreedores.

La regla general es que todos los bienes son embargables, salvo aquellos que la ley declara expresamente inembargables.

Los bienes que la ley declara inembargables están señalados en el Art. 445º del Código de Procedimiento Civil y en otras leyes especiales (Art. 1618º Código Civil) por ejemplo: pensiones alimenticias forzosas, los utensilios caseros y de cocina, y los artículos de alimentos y combustible que existan en poder del deudor, hasta concurrencia de lo necesario para el consumo de la familia durante un mes, la propiedad de los objetos que el deudor posee fiduciariamente, los derechos cuyo ejercicio es enteramente personal como los de uso y habitación.

Si se realiza un embargo sobre algún bien inembargable, el ejecutado puede reclamar y solicitar el alzamiento del embargo, en forma incidental, es decir, se traba una cuestión accesoria, la cual deberá ser resuelta por el mismo tribunal (Art. 519º/2 Código de Procedimiento Civil).

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