Colliers ajusta la tasación del Hotel Ritz: su valor cae 27% en seis meses, a US$ 52 millones
El fondo de inversión de Larrain Vial que controla cuatro hoteles actualizó las valorizaciones de los inmuebles. El establecimiento de Las Condes cerró 2021 con una tasación de UF 1,4 millones, cuando a mediados de año ascendía a UF 1,9 millones. La proyección de flujos futuros respecto a la llegada de clientes más adinerados impactó en su valorización. En dólares, su precio cayó de US$79 millones a US$52 millones. La venta del inmueble continúa en pausa.
“El cierre del año 2021 nos encuentra aún con fuertes restricciones al ingreso de extranjeros, restricciones de aforos y medidas de aislación que no existen en ningún lugar del mundo”. Así se lee en el informe trimestral a diciembre del Fondo Inversiones Hoteleras Holding de LarrainVial, vehículo a través del cual controlan los hoteles Ritz, Intercontinental, Sheraton y Crowne Plaza.
Han sido dos años complejos para la industria del turismo. Y si bien lo peor de la crisis parece estar quedando atrás, aún falta para que el sector reporte los niveles pre Covid-19. De hecho, la sociedad terminó 2021 con un patrimonio negativo e impulsó al fondo a castigar el 100% de su inversión en IHH, la sociedad dueña de los hoteles.
Tal es así que las valorizaciones del portafolio hotelero de LarrainVial han ido en descenso. Según el estudio realizado por la empresa de servicios inmobiliarios Colliers, la tasación combinada a mediados de 2021 era de UF 8,3 millones (unos US$338 millones): seis meses después bajó a UF 7,8 millones (US$286 millones).
La mayor contracción se evidenció en el The Ritz Carlton Santiago. En diciembre, el inmueble de Las Condes tenía una valorización de UF 1,4 millones (US$52 millones). En junio, el dato era 27% más: UF 1,9 millones (US$79 millones), misma valorización que mostraba a fines de 2020, aunque bastante superior a los US$57 millones de 2019.
El descenso respondió a las proyecciones de flujos futuros. Se vio que la recuperación de los clientes de alta gama podía tardar más que aquellos orientados al mundo del los negocios. Sin embargo, lo que ya se visualiza en estos cuatro meses de 2022 es una recuperación. La tarifa promedio se ha recuperado un 95%, y la ocupación también va al alza, por lo que es probable que cuando se realice una nueva tasación a fines de 2022, el precio vuelva a los niveles anteriores.
El Intercontinental, en tanto, cerró diciembre con una tasación de UF2,1 millones (US$86,5 millones), prácticamente la misma tasación en UF que reportaba a mitad de año. Sin embargo, fue casi US$10 millones inferior en dólares: US$77,7 millones.
El hotel más costoso del portafolio es el Sheraton, ubicado en la comuna de Providencia. Su valorización asciende a 2,9 millones de UF, unos US$108 millones; también una caída frente a los UF 3 millones o US$122 millones de meses antes.
Hoy, el inmueble se emplaza en un terreno de 21.216 m2. Su edificación asciende a 56.310 m2. Y según una presentación de IHH, se levantarían 34.826 m2 adicionales.
La única alza en la valorización la evidenció el Crowne Plaza. El inmueble fue fuertemente dañado en el estallido social al estar ubicado cerca de Plaza Italia. Según una presentación de noviembre, existen seguros comprometidos por UF 72.500. Su valor saltó 8% en UF en seis meses: de UF 1,2 millones (US$49,8 millones) a UF 1,3 millones. Pero cayó en dólares, a US$48 millones.
Las tasaciones se le encargan a Colliers todos los fines de año. En 2020, Crowne Plaza se encontraba cerrado; tal panorama varió en 2021, razón por la cual su valoración subió. Hasta hace algunos días operaba como residencia sanitaria. Ahora se espera que a mediados de este mes, ya abra al público general.
La venta consolidada de los cuatro hoteles totalizaba US$16,7 millones entre abril y diciembre de 2021, más de cinco veces los US$3 millones que reportaba un año atrás, durante lo peor de la pandemia. El Ebitda pasó de ser negativo en US$8 millones a una merma de US$2,9 millones al cierre de 2021.
Sin embargo, el tipo de cambio los golpeó fuertemente. Los activos bajaron desde US$30 millones en 2020 a solo 6 mil dólares en 2021; mientras el patrimonio descendió de US$29,9 millones a una cifra negativa de US$139 mil. Las pérdidas saltaron a US$33,4 millones.
Proceso en pausa
Ha pasado un año desde que el fondo puso a la venta el Ritz Carlton. El mandato se le dio a otra gestora inmobiliaria, CBRE. Inicialmente, la operación se concretaría en octubre. Sin embargo, esta se aplazó producto de la pandemia. Los interesados no podían viajar. Y hoy, sigue en stand by. A mayo, la firma de servicios inmobiliarios había enviado el teaser de la venta a 100 potenciales inversionistas internacionales y 21 locales. Y ya contaba con 51 acuerdos de confidencialidad para participar: 16 grupos locales y 25 internacionales.
Ahora, el fondo ya revela que tras 21 meses de pandemia se ve un leve repunte en ciertos indicadores. La ocupación de los hoteles del fondo entre enero y septiembre fue de 21,9%, y entre octubre y diciembre cerró en 33,7%. La tarifa promedio pasó de US$ 87 a US$ 100, por sobre el promedio de la industria en Santiago en general. “El crecimiento de los hoteles estuvo por sobre la plaza en ocupación y tarifa”, señalaron. “En la misma tendencia ascendente vemos las reservas para el primer trimestre de 2022, lo que nos hace pensar que podría estar quedando atrás, lo mas grave de la crisis”, dice el reporte a diciembre de 2021.
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