El boom del comercio electrónico y los servicios de “última milla” disparan la demanda por mini bodegas

El mercado de las bodegas ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos meses, fundamentalmente debido al boom del comercio electrónico.

La vacancia de alcanzó su menor nivel en siete años mientras los centros de bodegaje que se construyeron en medio de la pandemia ingresaron al mercado prácticamente rentados.

Y no hay indicios de que esto terminará pronto. La vertiginosa actividad de las compras online que se ha visto en la economía chilena mantendrá presionado a este sector y también a negocios más específicos como el de las mini bodegas

Así se desprende del último reporte global de mercado elaborado por el Departamento de Estudios de la empresa de servicios y consultora inmobiliaria GPS Property, que mostró una caída en la tasa de vacancia de este tipo de centros de almacenaje, desde una disponibilidad de 16,2% en mayo de 2021 a una de 12,1% en octubre. Esto equivale a 27.500 m2 con disponibilidad inmediata para arriendo.

El sector oriente presenta la mayor tasa de vacancia con 21,8% de disponibilidad, lo que se explica por la producción. Mientras, el sector Poniente registra un 7,1% de su stock vacante y la zona centro un 9,8%.

La baja disponibilidad de mini bodegas está íntimamente ligada a la importancia que han adquirido los servicios de entrega de “última milla” en las pymes y empresas logísticas, que han requerido espacios para almacenar productos y, desde ahí, despacharlos.

A esto se suman las mudanzas, que se han mantenido muy dinámicas dado que las personas naturales necesitan lugares adecuados para conservar sus pertenencias.

Jaime Díaz García, gerente Self Storage - Mr. Storage de Grupo Patio, dijo que durante han alcanzado más de 600 clientes, entre pymes y particulares, y que están trabajando para tener disponible un servicio 100% digital y una operación sin contacto, “donde el cliente pueda hacer todo desde su teléfono: desde firmar el contrato hasta abrir la bodega”.

Gustavo Swett, gerente general de MiBodega, señala que pymes, emprendedores y clientes particulares” han buscado satisfacer la necesidad de “maximizar espacios en las viviendas”.

En ese contexto, comenta cómo funciona el servicio de esa compañía: “Se lleva una bodega al domicilio para que este la cargue y, posteriormente, Mi-Box la retira y la lleva al centro de acopio, donde permanece hasta que el cliente solicite su devolución”.

Demanda al alza en medio de una estabilización de precios

Según el reporte de GPS Property, entre enero y octubre de este año se observa una absorción acumulada de 28.000 m², lo que representa un potente salto de 75% en relación al mismo lapso de 2020.

Esto, en medio de un panorama que se ha mantenido por largas semanas y que tiene relación con la nula variación de precios de este tipo de activos. Pues, si durante el quinto mes del año su valor promedio por m² figuraba cercano a las UF 0,42, este no ha variado en lo absoluto, hasta ahora.

Los valores más altos se registran en los corredores Oriente y Norte, con un promedio de 0,47 y 0,43 UF/m², respectivamente, en tanto el Sur Oriente presenta los precios más bajos del mercado, con un valor promedio de 0,37 UF/m².

Durante el mismo período, la producción de mini bodegas disminuyó de 8.500 m² a 5.500 m². Sin embargo, proyectan para el corto (cuarto trimestre 2021) y mediano plazo (primer trimestre 20214) 18 nuevas sucursales o ampliaciones de centros existentes. Y se espera que la producción futura, es decir, dentro de tres años, llegue a los 86.000 m² aproximadamente, aumentando así el stock en un 35%; con una tasa promedio de crecimiento semestral del 5,8%.

La localización de estos nuevos centros se concentraría en los corredores Oriente, Centro y Sur Oriente de la capital.

“La tendencia internacional, de países desarrollados como Estados Unidos, Reino Unido o Australia, cuyo promedio alcanza los 0,368 m² por habitante, es un fuerte indicador del auge sostenido que tendrá este mercado, el que cada vez más privilegiará posiciones en polos de alta densidad, para cumplir con la demanda comercial de “última milla; pequeños centros de acopio o incluso como oficinas-conteiner que permitan mantener un lugar de trabajo cerca de la familia pero fuera de la casa, por lo que aún hay un importante margen de crecimiento para el mercado de mini bodegas”, enfatiza Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property.

“Este último tiempo, se ha visto un cliente con mayor conocimiento sobre qué son este tipo de activos, lo cual indica que seguimos avanzando en la curva de maduración del mercado, eso sí aún lejos de países más avanzados”, comenta Rafael Pérez, gerente general de BLT Minibodegas.

En cuanto al mercado internacional, cabe destacar que Chile reporta una superficie de mini bodegas de 246.268 m² correspondiente a 80 centros. Una cifra bien por debajo de naciones como Reino Unido (4.691.604 m²) o Estados Unidos (285.000.000 m²).

“Como desafío actual, se debe considerar las minibodegas como un actor en la cadena logística de última milla y, para ello, implementar nuevas estrategias de operación y arquitectura con el fin de mantener una experiencia de usuario de alto estándar, tanto al cliente particular como a empresas”, sentenció Pérez.