El mercado inmobiliario chino entra en una nueva fase preocupante

HONG KONG- La larga batalla de China para estabilizar su inestable mercado inmobiliario parece estar entrando en una nueva fase preocupante, con datos que muestran la disminución de la demanda a medida que una ola de anuncios de viviendas llega al mercado.

Apuntalar el mercado es crucial para Beijing: el sector inmobiliario representa hasta una cuarta parte de la actividad económica de China. También es la principal fuente de riqueza de los chinos.

Si el sentimiento se debilita aún más, podría suponer un nuevo revés para una economía que se ha estancado en los últimos meses, después de un estallido inicial de actividad tras el fin de los controles de cero-Covid a finales del año pasado.

Las ventas inmobiliarias experimentaron un breve repunte a principios de 2023. Pero más recientemente, las ventas han caído en las principales ciudades, incluida Shanghái, y los precios han bajado en la mayoría de los mercados chinos.

A la preocupación se suma ahora el hecho de que más personas de lo habitual están poniendo sus departamentos a la venta, lo que eleva el número de nuevas entradas a máximos de varios años.

En 13 grandes ciudades como Shanghái, Beijing, Guangzhou y Hangzhou, el número de anuncios de viviendas existentes creció un 25% en mayo respecto al pasado diciembre, con un aumento del 82% en Shanghái y del 72% en Wuhan, según datos recogidos por la agencia de investigación E-house China Research and Development Institution.

En cierta medida, el aumento es señal de que la economía china se está normalizando tras más de dos años de controles pandémicos en los que muchos propietarios dejaron su vida en suspenso. Ahora muchos siguen adelante con planes de casarse, formar una familia o trasladarse, y para ello tienen que vender sus casas.

Sin embargo, otros vendedores afirman que se deshacen de sus propiedades porque sufren tensiones financieras o porque han perdido la confianza en el mercado y quieren salir de él antes de que la situación empeore.

Los analistas advierten de que, si demasiados propietarios intentan deshacerse de sus viviendas al mismo tiempo, podría agravarse la preocupación por el exceso de oferta y provocar una nueva oleada de presiones a la baja sobre los precios de la vivienda en China, lo que socavaría la frágil confianza en la economía.

“Cuando se agrava el exceso de oferta de viviendas, los precios se resienten”, afirmó Bruce Pang, economista jefe para China de Jones Lang LaSalle. “Parece que todo el mundo está esperando a que los precios de la vivienda toquen fondo”, agregó.

Una vendedora de la ciudad costera de Qingdao contó al Journal que tuvo que rebajar el precio varias veces antes de encontrar un comprador a principios de junio.

Inicialmente puso su casa a la venta por US$ 126.000, pero tuvo que conformarse con unos US$ 97.000.

“En Qingdao no es fácil vender casas viejas, destartaladas y pequeñas, o casi todas de segunda mano”, explicó.

Un agente inmobiliario de Qingdao señaló que, aunque las ventas han mejorado con respecto al año anterior, el aumento de la oferta de viviendas ha presionado los precios.

El mercado inmobiliario chino ha sido motivo de preocupación al menos desde 2021, después de que Beijing endureciera el crédito a los promotores para frenar el comportamiento especulativo. Algunos promotores incumplieron sus obligaciones, lo que provocó una conmoción en los mercados de bonos.

Sin embargo, los precios no cayeron tanto. En cambio, la mayor parte del dolor lo sufrieron los promotores, los tenedores de bonos y los gobiernos locales profundamente endeudados, que dependen en gran medida de la venta de terrenos a los promotores para financiar sus operaciones.

El precio promedio de la vivienda existente cayó un 0,7% en las 100 principales ciudades chinas durante el año pasado, según Zhuge.com, una plataforma inmobiliaria en línea. En Estados Unidos, los precios de la vivienda cayeron un 14% en los tres años posteriores a la crisis inmobiliaria de 2008.

El año pasado, los gobiernos locales chinos tomaron medidas para poner un piso a los precios, como prohibir a los promotores inmobiliarios que ofrecieran grandes descuentos.

Ahora está surgiendo un tira y afloja entre los compradores, que esperan que los precios bajen más, y los vendedores, que se niegan a hacer descuentos.

Cao Guoxing, que dirige una empresa de comunicaciones públicas en Shanghai, puso a la venta este año un apartamento de 860 metros cuadrados que posee en la ciudad turística de Dali, con el fin de obtener fondos para su negocio y pagar la hipoteca de otra propiedad.

Se dio cuenta de que para venderlo tendría que asumir pérdidas, dijo Cao. Ningún posible comprador ha visitado la propiedad en los últimos tres meses, comentó.

“Me temo que aunque bajara el precio de forma más agresiva, seguiría sin haber comprador”, sostuvo Cao, que adquirió la propiedad vacacional en Dali en 2016 como inversión. “No estoy dispuesto a rebajar el precio todavía”, añadió.

En febrero, las ventas de viviendas nuevas en 30 grandes ciudades subieron por encima de los niveles de 2019, pero luego cayeron a alrededor del 77% de los niveles de 2019 en mayo, según datos de Wind, un proveedor de datos financieros.

Los economistas del banco de inversión Nomura indicaron que los niveles de demanda son especialmente preocupantes en lo que normalmente se consideran los cuatro principales mercados inmobiliarios de China: Shanghai, Beijing, Shenzhen y Guangzhou. Todos ellos registraron descensos de población en 2022 por primera vez en décadas, a medida que se marchaban los expatriados y se acentuaban los antiguos problemas demográficos.

La demanda de viviendas existentes también parece desvanecerse. En Shanghái, las ventas de viviendas de segunda mano cayeron a 15.300 unidades en mayo, un 13% menos que en abril y muy por debajo de un mínimo de 23.000 unidades cada mes entre 2019 y mayo de 2022, según Centaline Property.

Los descensos intermensuales de los precios medios de las viviendas existentes en 100 grandes ciudades se han acelerado desde febrero, según datos de China Index Academy, una empresa de investigación inmobiliaria. En mayo, sólo 15 de las 70 ciudades registraron un aumento mensual de los precios de las viviendas existentes, frente a las 36 ciudades de abril, según la Oficina Nacional de Estadísticas.

Para estimular la demanda, los reguladores han bajado los tipos hipotecarios y relajado las restricciones de financiamiento a los promotores desde el pasado noviembre. Los responsables políticos también están considerando planes para eliminar los límites de compra en la mayoría de las ciudades de China, como parte de un esfuerzo más amplio para impulsar la demanda, según informó anteriormente el Journal.

El mercado podría volver a repuntar, sobre todo si los precios más bajos atraen a más compradores. Los promotores han lanzado menos proyectos nuevos, lo que podría limitar la oferta el año que viene.

Sin embargo, Pang, de Jones Lang LaSalle, comentó que las transacciones podrían contraerse aún más a medida que bajen los precios, en parte porque muchos propietarios no están dispuestos a asumir pérdidas todavía.

En Shanghai, Zhang Dawei retiró sus planes de vender su apartamento este año por temor a tener que rebajar drásticamente el precio de venta debido a la escasa demanda.

“Varios agentes me han dicho que ahora hay demasiados anuncios y pocos compradores interesados”, explicó Zhang, de 38 años, que se plantea ayudar a su mujer y a su hijo a emigrar a Portugal, tras pasar dos meses encerrado en la ciudad el año pasado.

“Sin suficiente confianza, los precios de la vivienda ya no pueden subir”, aseguró Dawei. “Me temo que esto seguirá así durante más tiempo”, concluyó.