Fondo en problemas: aportantes de vehículo de Banchile deciden no aportar más capital y podrían perder edificio en Lima

Para el jueves de la semana pasada estaban convocados los aportantes del Fondo de Inversión JDA700 Perú, administrado por Banchile AGF, para votar un aumento de capital que le permitiera hacer frente a sus obligaciones. En medio de la pandemia y la baja en la ocupación de espacios de oficinas en Lima, el vehículo había sido fuertemente golpeado, y se esperaba enfrentar la situación con recursos frescos.

Sin embargo, el viernes por la tarde Banchile AGF comunicó al mercado que los aportantes rechazaron inyectar capital. La AGF apuntó en el documento a que “el día 25 de julio de 2024 se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo, la cual fue citada con el objeto de, entre otras materias, informar sobre la situación del Fondo, el comportamiento de sus inversiones y de las gestiones que está realizando esta Administradora, como asimismo pronunciarse sobre un aumento de capital en los términos y condiciones propuestos, a fin de permitir a la señalada sociedad reestructurar la deuda que mantiene con BCP. Al respecto, informamos que dicho aumento de capital no fue aprobado por la referida Asamblea”.

El fondo inició sus operaciones en 2018 con aportes por US$14 millones, pero a marzo de este año su análisis razonado señalaba que la rentabilidad del fondo desde el inicio es de -63,8%, y que al primer trimestre de este año las pérdidas llegaban a US$386 mil. El valor de adquisición del edificio fue de US$32.850.000, financiado por un préstamos con el Banco de Crédito del Perú, el cual es la obligación que no podrán cumplir.

Ya a principios de 2023 se había realizado un aumento de capital en el fondo por US$1 millón. Pero en esta ocasión, los aportantes optaron por no aprobar una nueva inyección.

Ante la situación, Banchile AGF comunicó que “la imposibilidad de pagar las obligaciones a BCP otorga a dicha Institución Bancaria el derecho a ejecutar la garantía constituida con el objeto de caucionar el referido financiamiento a través de un fideicomiso de activos, lo anterior mediante un procedimiento de ejecución sujeto a Ley Peruana y a los términos del respectivo contrato, situación que a esta fecha no ha ocurrido”.

“Conforme a lo antes señalado, si BCP ejecutare la señalada garantía, el producto de la liquidación del Inmueble podrá ser destinado íntegramente al pago de sus acreencias, afectando de la misma manera el valor cuota del Fondo. Finalmente, informamos que esta Administradora mantiene conversaciones con BCP a fin de encontrar la mejor solución para los intereses del Fondo”, dice le hecho esencial.

Fue durante la pandemia que la situación del fondo en Perú se complejizó. El fondo, detalla en su folleto informativo, que el edificio Juan de Arona 700, ubicado en Av. Juan de Arona N° 755 del Distrito de San Isidro en Lima, Perú, fue adquirido con un usufructo a 30 años por Wework Perú, compañía que ocupó 7.916 metros cuadrados de oficinas, correspondientes a los pisos 5 al 11 y al 93% de la superficie total.

Sin embargo, “después de un conjunto de incumplimientos, en el mes de julio del 2021, Wework entregó el edificio, acordándose una transacción en virtud de la cual Wework pagó aproximadamente 20,8 rentas mensuales”.

En este escenario, el fondo indicó que desde la salida anticipada de Wework, “la ocupación del edificio ha experimentado variaciones significativas, principalmente debido a los efectos de la Pandemia por Covid 19, destacándose la ocupación parcial por parte de IWG y la Corte Superior de Justicia de Perú. Actualmente la ocupación alcanza el 86% de los metros cuadrados totales del inmueble propiedad de la sociedad”, aunque apuntó que “sin perjuicio que la generación de flujos se ha mantenido estable, las rentas de arrendamiento en el mercado de oficinas de Lima continúan siendo inferiores en forma relevante a los niveles previos a la Pandemia. Adicionalmente al primer trimestre de 2024″.

“Con el objeto de refinanciar la deuda asumida por la sociedad para la compra del inmueble, se contrataron los servicios de asesoría financiera de Misti Capital, a fin de buscar nuevos acreedores y refinanciar la deuda existente, la que actualmente está desalineada con los ingresos generados por el edificio. Este proceso no tuvo resultados positivos toda vez que no se recibieron ofertas de otras entidades para refinanciar la deuda existente”, detalló el fondo”.

Al cierre de marzo de este año, según información de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los mayores aportantes son Inversiones Última esperanza con el 9,94% de la propiedad, seguido por Banchile Corredores de Bolsa el 6,11%, Inversiones Candelaria el 3,29%, Inmobiliaria La Foresta De Renca con 2,62%, Inversiones Tres Hermanos, 2,23%, Rentas Berkeley 2,13%, mientras que Gastón Nef, Carlos Ojeda, Felix Sadovnik, Enrique Gonxález, Vecta inversiones Dos y Inversiones Los Cuatro lo mismo, tienen cada uno un 2,11%.