Nadie sabe para quién trabaja: restricción de beneficio del DFL2 impactará a inversionistas “hormiga”, pero haría más atractivo los fondos de renta residencial

Son una serie de exenciones tributarias las que se proponen restringir para aumentar la recaudación fiscal y así poder financiar la ley corta de pensiones, la que tendría un costo de US$1.100 millones. Entre ellas, una que podría golpear en el mercado de la vivienda es la restricción del beneficio que permite que los ingresos por arriendo no califiquen como renta, conocido como DFL2

Según el proyecto de ley, dicho beneficio se limitará a dos viviendas independiente de la fecha de adquisición.

El informe financiero que acompaña al proyecto de ley, detalla que para estimar el precio de arriendo, en base a información pública, la Dipres considera una muestra de 29 comunas de Santiago, y calcula el valor promedio en base a aquellas comunas más representativas de acuerdo con información de mercado. “Dicho valor corresponde a $367.846 (en pesos de 2021). Finalmente, asumiendo una tasa del impuesto global complementario, promedio ponderado, de 10%, se estima una mayor recaudación de $9.636 millones (en pesos de 2021)”, dice el informe.

¿Cuántas personas podrían corresponder a dicho universo? Según el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer semestre, al cierre de 2020 “la participación de los deudores con más de un crédito hipotecario se ha mantenido en los últimos años, ubicándose cercana a 30% del stock de deuda hipotecaria bancaria al primer trimestre de 2021″, mientras que “los deudores con más de una vivienda en la misma región, ambas financiadas con crédito, continuaban representando cerca del 20% del stock total de deuda hipotecaria a fines de 2020″.

Así, el 9,75% de los deudores de créditos hipotecarios posee tres o más créditos de este tipo, y el 21,78% sólo dos.

Si bien la restricción podría golpear a los llamados inversionistas hormigas, es decir aquellos que invierten en viviendas directamente, por otra parte parece no tener mayor impacto sobre la industria.

Esteban Acevedo, gerente Finanzas Corporativas GPS Property, señala que no ve un mayor impacto en la industria por la eliminación del beneficio del DFL2, esto “debido a que esto es una extensión de la reforma tributaria de 2014, que había dejado exento a las propiedades adquiridas antes de 2010. Por lo que podría generar un impacto limitado sobre los inversionistas hormigas y el efecto sería mas visible en el mercado secundario de viviendas”.

Aunque apunta que “donde vemos que va a existir un mayor impacto, es en lo relacionado a la eliminación del “IVA a la Construcción”, esto va a generar un alza en el precio de las viviendas (de un precio de hasta UF 4.000), lo que probablemente va a ser mitigado a través de la entrega de subsidios a las personas que planean adquirir una casa/departamento para vivir, pero estos van a dejar afuera a los inversionistas hormigas”.

Por su parte, Emilio Venegas, socio del área Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO, indica que dado la aplicación de impuestos para las rentas de propiedades DFL2, los Multifamily (personas jurídicas que compran múltiples departamentos para arriendo o renta residencial) se verán beneficiados en desmedro de los inversionistas hormigas.

Esto, pues actualmente el DFL2 permite que quien tenga dos departamentos quede exento del impuesto a la renta, y si tiene 3 el tributo sólo se paga por 1, y si tiene 4 sólo por dos.

“Los dos primeros son gratis”, dice Venegas, y agrega que “los inversionistas hormigas, tienen en promedio 4 departamentos, por lo cual, el 50% de sus rentas estaban libres de impuestos, y ahora estarán grabadas el 100% de sus rentas. En cambio, los dueños de Multifamily, por ser personas jurídicas, no tienen este beneficio, y tributan por las rentas que perciben (27%). Dado esto, ahora para los inversionistas hormigas será relativamente más caro invertir directamente en departamentos, y se podría observar un traslado hacia proyectos de Multifamily, por ejemplo, comprando cuotas de fondos de inversión que inviertan en este tipo de proyectos”.

Hoy en día una persona que invierte en un fondo de inversión público (de renta habitacional, por ejemplo) es dueño de cuotas que generan dos tipos de renta: dividendos (que están gravados en el global complementario) y ganancias de capital en la venta de la cuota, renta que no estaría gravada si se cumplen los requisitos del artículo 107, es decir, que tengan presencia bursátil, sea público y los valores sean enajenados en una bolsa. Así, una persona en vez de comprar un inmueble puede invertir en un fondo inmobiliario y efectivamente puede tener un beneficio, pero el beneficio sólo se generaría al momento de vender las cuotas y no por lo dividendos.