Si al tercer trimestre de 2020 el sector inmobiliario parecía estable, el desempeño de los niveles de riesgo y retorno dieron un vuelco al término del año. Y es que el segundo retiro de las AFP y los temores por la pandemia se hicieron sentir en la renta fija local, donde Oficinas y Comercial sufrieron los mayores golpes.

Así se desprende del análisis de la consultora BDO a las tasas de descuento de las industrias que comprenden el mercado de bienes raíces al cuarto trimestre de 2020. (Ver tabla)

“Durante el período de análisis, se observa una aumento en la mayoría de las tasas de descuento de las sub-industrias del Real Estate analizadas, con un aumento promedio de aproximadamente 30 puntos base, siendo las sub-industrias de Oficinas y Comercial las que sufrieron los mayores impactos durante el periodo”, dice el análisis de BDO.

El alza en las tasas de descuento da cuenta del apetito de los inversionistas por instrumentos libres de riesgo, como los bonos emitidos por Tesorería en UF (BTU), que según indica BDO, el rendimiento se elevó cerca de 18 puntos base.

Si bien los temores por el avance del coronavirus al término de 2020 explican parte del apetito por deuda soberana, la consultora BDO agrega que el segundo retiro del 10% de los fondos de pensiones incrementó el interés por dichos papeles.

Los sectores Oficinas y Comercial recibieron los mayores impactos, y en efecto, mayores alzas en las tasas de descuento, que corresponde a un promedio ponderado entre costos de capital y costos de deuda.

“Por otro lado, las tasas de descuento de las sub-industrias de Oficinas y Comercial se han visto impactadas adicionalmente por un aumento en los betas desapalancados de las empresas comparables analizadas debido a un mayor grado de internalización de los efectos de la pandemia sobre estas industrias”, explica el análisis de BDO.

Respecto a la estructura de endeudamiento de las industrias que integran el sector de bienes raices al cuarto trimestre, BDO puntualiza que la estructura de capital de la mayoría de las firmas analizadas cuenta con menores niveles de apalancamiento respecto al tercer trimestre de 2020. (Ver gráfico)

“Esto se debe principalmente a un aumento de los valores económicos del patrimonio de las empresas comparables de las distintas sub-industrias analizadas producto de una tendencia hacia una normalización de dichos valores a medida que se reducen los efectos de la crisis generada por el covid-19. A pesar de lo anterior, para la mayoría de las sub-industrias, la estructura de capital aún presenta un mayor grado de endeudamiento en comparación a niveles observables el año anterior. Cabe resaltar que en el cálculo de las estructuras de endeudamiento se consideran valores económicos y no valores contables de deuda y patrimonio”, agrega BDO.