Calidad de vida: la gran promesa de la ley de Aportes al Espacio Público

UNO DE LOS DESAFÍOS más importantes a la hora de pensar hoy en grandes proyectos de inversión, tiene que ver con las externalidades y los impactos medioambientales y sociales; algo que no se pensaba hace unas décadas.

Pero esta "licencia social" está llegando a sectores más pequeños y cotidianos como el inmobiliario, donde la nueva Ley de Aportes al Espacio Público - cuyo reglamento debería publicarse en las próximas semanas- podría convertirse en un punto de inflexión.

También conocida como "de mitigaciones urbanas", la Ley 20.958 establece un sistema de aportes al espacio público, modificando la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y reemplazando a los Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), por un nuevo sistema basado en mitigaciones.

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Desde que se publique el reglamento, hasta 18 meses después que comience a aplicarse, existirá un período de gracia, donde se espera que se aceleren muchos proyectos. "Ya tuvimos una reunión con la ministra de Transportes, Gloria Hutt, y ellos prontamente reingresarán el reglamento a la Contraloría. Estamos conscientes de que debemos ponerle el acelerador a este tema para llevarlo a la práctica pronto", comenta el ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg.

Para Pablo Allard, decano de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo (UDD), lo más valioso es cambiar el foco de los aportes. "Si antes los fondos se dedicaban exclusivamente a obras viales que facilitaban el acceso vehicular al proyecto, ignorando los impactos en el resto de la ciudad, ahora se focalizarán en obras viales y espacio público que serán parte de un "Plan Comunal de inversión en Movilidad y Espacio Público" que define una cartera de obras priorizadas por el municipio", dice Allard, aclarando que esto, "bajo el entendido que el desarrollo inmobiliario no sólo genera más tráfico sino también mayor demanda por espacios públicos y equipamiento de calidad".

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Una opinión similar tiene el ministro Monckeberg: "Nuestro objetivo es trabajar por recuperar los barrios y las ciudades. Lo que busca esta iniciativa, principalmente, es que los nuevos desarrollos inmobiliarios se hagan cargo de la mayor intensidad de uso de los espacios públicos que generan", dice el jefe del Minvu.

El rol municipal

Dentro del marco de la nueva ley, los municipios tendrán un rol clave al fijar dónde finalmente se generarán los aportes de los proyectos, ya que les permitirá a las grabar un impuesto a las inmobiliarias, como parte del aporte al espacio público.

Por ejemplo, los gobiernos locales deberán elaborar un plan de inversiones en infraestructura de movilidad y espacio público. Con ello podrán mejorar su conectividad, accesibilidad y la calidad de sus espacios públicos. "Como ministerio, impulsaremos capacitaciones para que los municipios puedan crear dichos planes. Y como muchos municipios no tienen recursos para crearlos, la idea es que con los primeros aportes que les entreguen se financien los planes de inversión", asegura Cristián Monckeberg.

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Por su parte, Allard explica que es clave que los municipios cuenten con equipos técnicos, "así como con las condiciones de gestión, control y fiscalización parar garantizar la debida administración de los recursos que recibirán, de manera que no se despilfarren o se construyan los proyectos inmobiliarios antes que se ejecuten las obras de mitigación asociadas a esos permisos", apunta el académico de la UDD.

En caso de ser obra de terrenos urbanizados podría traducirse en la entrega de hasta el 44% del avalúo fiscal del terreno. El objetivo a futuro será que esos fondos al menos se inviertan el 70% en proyectos de movilidad comunal.

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Para Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en la medida en que estos planes se vayan materializando "mejorarán las condiciones del entorno de las comunas y la calidad de vida que ofrecen. Además, esto debiera favorecer una mayor aceptación de los proyectos inmobiliarios por parte de las comunidades, ya que los vecinos percibirán crean valor", explica Hurtado.

La voz del mercado

Pero independiente de las obligaciones, esta legislación debería marcar un "desde" a la hora de desarrollar proyectos en las ciudades ¿Cómo impactará esto al mercado?

A pesar de que, según los últimos datos de la CChC, la venta de viviendas nuevas en Santiago disminuyó 1,4% en el primer trimestre de 2018 (ver recuadro), desde el sector inmobiliario prevén un alza producto de la nueva ley.

"Este aumento se dará en proyectos y paños próximos a sectores que hoy son industriales y que se ven con potencial inmobiliario. Los desarrolladores tendrán dos alternativas: mitigar obras o realizar aportes al espacio público (ver tabla), dice Sergio Arcos, socio de la empresa de asesorías inmobiliarias Reistock.

Incluso, el mercado espera una potencia de ventas similar a la ocurrida el 2015, cuando se habló del impuesto a las nuevas viviendas. "Esta vez se prevé un 6% de alza en las ventas", agrega Arcos.

Felipe Barros, jefe de proyectos de Brickop, una empresa de asesorías inmobiliarias, cree que todo lo que sea impuesto, las inmobiliarias lo llevan a precios. "Como sea, cada una tendrá que tomar sus propios resguardos. Sin embargo, muchas ven la ley con buenos ojos, porque en un futuro estos cambios ayudaran a aumentar la plusvalía del barrio", dice Barros.

Por ejemplo, en Patagonland Inmobiliaria, dicen estar preparados para la nueva legislación. "La mayoría de las inmobiliarias, principalmente las que tienen más conciencia de las comunidades y de su entorno, ya venían trabajando en esto hace tiempo. Pero ahora se traduce en un costo concreto que tendrán que asumir", dice Diego Errázuriz, gerente de operaciones de Patagonland.

Mal que mal, estamos hablando de una ley que comenzó su tramitación el 2012.