Credit Suisse: ajustado por costos de mantención, rentabilidad histórica de viviendas es negativa

Las casas son inversiones rentables y seguras. Esa es la idea que da vueltas en el imaginario cultural, y que recientemente el instituto de estudios Credit Suisse decidió poner a prueba en la última versión del Anuario de Retorno de Inversiones Global.

En la investigación, que refleja la evolución de todas las clases de activos en los últimos 118 años en Europa, Asia y EEUU, el banco de inversiones estima que la rentabilidad histórica anualizada promedio de los bienes inmuebles residenciales es de 1,3%, con sólo tres de los 11 países analizados por sobre esa cifra (ver gráficos), y sin incluir otros indicadores.

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La evolución a lo largo de los años también fue dispar, destacaron en el informe los autores -Elroy Dimson, Paul Marsh y el Dr. Mike Staunton, los tres profesores de London Business School-, con pocos cambios en precios reales durante la primera mitad del siglo XX. El crecimiento vino a partir de la década de los 50, acelerándose en los 60.

¿Pero cómo se traducen estas cifras a la experiencia típica de un dueño de vivienda? Ajustando a distintos factores, Credit Suisse mostró un retorno histórico inferior, llegando a una rentabilidad anualizada negativa en el último siglo y fracción.

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Incluyendo ponderadores por tamaño de la población (el mercado inmobiliario noruego no tiene las mismas condiciones demográficas que el estadounidense, después de todo), la cifra cae a 0,9%, mientras que ajustando por el "sesgo" en torno a las súper ciudades -considerando que las grandes ciudades ven sus precios crecer más que otras localidades- el número cae aún más, hasta el 0,4%.

Pero, al tomar en cuenta los costos de mantener o "mejorar" una propiedad residencial, las rentabilidades históricas anualizadas pasan a números rojos.

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Así, el costo de mantener en buenas condiciones las viviendas y asegurarlas llevaría, según los autores, a un retorno de -0,6%. Y si se incluye un ajuste por "calidad" -es decir, mejoras al inmueble y/o expansiones-, la rentabilidad decae a -2,1%.

Además, los autores del estudio de Credit Suisse enfatizan que la famosa baja volatilidad de las viviendas frente a las bolsas esconde en su cálculo una cuota de turbulencia. "La desviación estándar promedio anual de nuestras 11 series de precios de viviendas fue de 11,4%, mientras que el promedio para los mercados accionarios fue de 25,1%", señala el informe, agregando que ésta última cifra está inflada por los retornos de periodos de guerra en países como Alemania y Japón. Además, agregaron los investigadores, la comparación no se debería hacer con desviaciones estándar de países individuales, sino con la de un portafolio global diversificado, "que históricamente ha sido de 17%".

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Si bien el reporte de Credit Suisse destacan que, dada las incertidumbres sobre los ingresos por arriendo históricos y la "precariedad" de los ajustes hechos a los índices de precios de vivienda, "es imposible dar una medida definitiva" de la rentabilidad histórica de este tipo de activos ilíquidos, estiman que se encuentra entre la de los bonos y la de las acciones.

Mirando hacia adelante, anticipan que se mantengan entre estas dos clases de activos en términos de retorno. "Las propiedades residenciales no se deberían comprar con una expectativa exagerada de un gran premio por riesgo", recomienda el informe, agregando que son las inversiones en renta variable las que tienen el premio por riesgo significativo a su favor.