Columna de Francisco Pérez Mackenna: “Contribuciones, un debate necesario”

Santa Clara es un condado de una zona de California, perteneciente a Silicon Valley. Ahí el valor de las propiedades es cuatro veces mayor al promedio de EE.UU., el costo de vida es 70% superior y el supermercado, 20% más. Si todo es tan caro, ¿por qué la gente se va a vivir a ese lugar? Porque el PIB per cápita es de US$ 144.800, más del doble del resto de ese país, lo que se relaciona también con que la productividad del capital humano ahí es mayor.

Al margen de que los precios de los bienes raíces suelen estar aumentados por una oferta limitada por planos reguladores restrictivos, las ciudades siempre han sido lugares de mayor costo de vida que las zonas rurales. Las personas las prefieren, entre otras razones, debido a que el capital humano es más valorado cuando se congregan talentos que pueden interactuar mejorando la productividad de cada uno de los integrantes de un grupo.

Esa es la principal razón del incremento de los ingresos per cápita a partir de la revolución industrial, como explica la teoría del crecimiento endógeno de Paul Romer. Al ser las ideas diferentes al resto de los bienes, el crecimiento es resultado de fuerzas internas: inversión en capital humano, innovación y conocimiento. Como sus efectos positivos se multiplican, temas como el costo de la vivienda en lugares de alta creatividad pasan a ser restricciones al desarrollo. Se ha llegado a calcular que las limitaciones de constructibilidad en polos de dinamismo en EE.UU. pueden haberle costado hasta medio punto de expansión anual.

Vivir en Santa Clara probablemente sería más costoso si no fuera porque en 1978 la Constitución del Estado de California fue reformada para restringir los aumentos de las contribuciones de bienes raíces, una decisión apoyada por dos tercios de los electores. Lo que se modificó fue la definición de valor gravable por contribuciones, calculándolo a partir del valor de transferencia de la propiedad cuando esta fue adquirida y no desde su “valor de mercado”. Además, se limitó el gravamen a no más del 1% del valor de la tasación de la propiedad, y a un aumento no superior al 2% en un año, sólo si el inmueble es transferido o hay una nueva construcción.

Dicho debate toma relevancia hoy para Chile, a raíz de la enmienda presentada para que una eventual nueva Constitución prohíba gravar la primera vivienda con contribuciones. Se ha estimado que dicha medida disminuiría en cerca de US$350 millones la recaudación. Economistas de diversos sectores han cuestionado la idea, algunos porque la consideran regresiva, otros porque estiman que no es tema para la Constitución.

Más allá de la validez de la crítica, lo que no se puede esconder es el problema que intenta abordar. Como lo refleja la Constitución californiana, las contribuciones sí pueden ser parte de ella, y su fijación a niveles excesivamente altos y concentrados en una minoría puede resultar abusiva y expropiatoria, a la vez de generar costos relevantes para el desarrollo.

Una alternativa a no gravar la primera vivienda podría ser que todas las propiedades paguen contribuciones a una tasa igual, pero más baja que la actual (77% de las propiedades están exentas). El valor máximo del porcentaje a cobrar por cada vivienda podría limitarse. Ello evitaría que las contribuciones se trasformen en un impuesto extractivo, y que el costo de ser dueño de una vivienda impida la mudanza de quienes buscan mejores oportunidades. Para aquel que no pueda solventar el costo de una vivienda podría haber subsidios, como un negative income tax, que le permita complementar su financiamiento para disponer de una vivienda digna.

Por otra parte, como las casas se compran con dinero que ya pagó un impuesto progresivo, aplicar progresividad nuevamente no correspondería. Si la tasación se estableciera a partir del valor de compra hasta la nueva venta, el adquirente conocería el costo total de su vivienda al momento de adquirirla, y evita la incertidumbre y el riesgo de un futuro escalamiento de los costos.

Además, las contribuciones no son el único gravamen que encarece la primera vivienda, ya que está sujeta a un impuesto de herencia que otros países no aplican. Así, un bien que no puede ser enajenado sin consentimiento del cónyuge, genera un cargo tributario que impide al sobreviviente seguir viviendo en su casa después de la muerte de su pareja. Tampoco parece razonable que sean gravadas las ganancias de capital por la venta de la primera vivienda, pues el impuesto no toma en cuenta que el incremento de valor de ésta se compensa con el alza en el precio del pasivo implícito proveniente de la necesidad de tener que financiar su sustituto.

Más allá de si la Constitución es o no el lugar para abordarlo, parece sensato abrirse al debate respecto de las contribuciones.