El colapso de Puerto Varas

Previo a la pandemia, se vendían del orden de 70 a 80 viviendas nuevas trimestralmente. En 2020 y, sobre todo, en 2021, esa cifra subió a un rango de entre 110 y 125 en el período. Hubo un incremento del 60%, resumen en la empresa de asesorías inmobiliarias Tinsa. El peak se situó en abril, mayo y junio del año pasado.

Puerto Varas había sido tradicionalmente un lugar de segunda vivienda. Una población flotante que aumenta considerablemente en el verano, para luego regresar a la normalidad. Ese panorama cambió radicalmente de la mano del Covid-19 y del teletrabajo, que permitió laborar fuera de la capital. Muchas personas optaron por radicarse en el sur del país. Y la ciudad no dio abasto. “La situación está bien compleja y creo que, dada la manera en la cual se está dando hoy, no cabe más gente”, señala el alcalde de Puerto Varas, Tomás Gárate (Independiente, de 28 años).

Según datos del Censo 2017, la comuna tenía 44.000 habitantes, un 204% más que hace 15 años. Y si bien no hay cifras concretas del alza poblacional actual, el municipio estima que a lo menos se han sumado en el último tiempo entre 6.000 y 10.000 familias, es decir, un mínimo de 12.000 personas, un 27% más que su población tradicional, lo que incluso podría llegar a ser más del 50%.

Y de la mano de ese incremento, una necesidad habitacional creciente. Es que, si bien en Tinsa señalan que los desarrollos en la ciudad se han mantenido estables, llegando a los 27 proyectos, con una oferta de 590 viviendas en 2021, ese número equivale a un tercio aproximadamente de la oferta registrada en Iquique, ciudad que quintuplica los habitantes de Puerto Varas. A su vez, se han incrementado con fuerza las parcelaciones para autoconstrucción en los alrededores. Y es ahí donde se está poniendo el acento.

La semana pasada, la municipalidad paralizó cuatro proyectos que se desarrollaban en los alrededores: Petrohué River Side, Indanmapu, Parque Huillín y Parque Bosques Inundados, por -a juicio de la alcaldía- no cumplir con la ley. Serán los primeros de muchos. “A nuestro parecer son ilegales, están al margen de la ley y están al margen de la planificación. Esto es una señal, nosotros como municipio no vamos a permitir que se sigan desarrollando proyectos”, señala Gárate.

El plano regulador de Puerto Varas data de 1993, “está totalmente desactualizado”, dice el edil. El radio urbano es acotado. Y, estima, la zona rural no permite grandes proyectos. De hecho, según la normativa, solo se podrían subdividir predios en 5.000 m2 con fines ganaderos, agrícolas o forestales. Esta permite así, el desarrollo de una casa patronal y la de un empleado. “Eso se ha distorsionado y a través de esa norma se han comenzado a desarrollar conjuntos habitacionales. Se le empezó a dar un uso residencial a un suelo que está normado para ser agrícola”, señala. Eso se mezcló con la Ley General de Urbanismo, que permitía hacer polos habitacionales al margen de la planificación, pero -señala- solo para viviendas sociales de menos de 1.000 UF.

“Esta nueva demanda habitacional, al no poder ser absorbida por la ciudad de buena manera, se está canalizando desde la zona rural”, subraya. En el mercado puntualizan que el gran foco de la migración han sido personas de los segmentos medios y altos que justamente pueden acceder o levantar viviendas superiores a las 8.000 UF.

Si en 2020 hubo cerca de 2.500 subdivisiones prediales, en 2021 se acerca a 6.000, más del doble. Y ese incremento copó la ciudad y los servicios. Solo la disposición de residuos se elevó un 30% y el parque vial ha subido a tasas similares. Algo revelan -aunque en menor proporción- el incremento del 7% de los permisos de circulación: si en 2019 se entregaban 14.806 permisos a vehículos particulares, el 2021 alcanzaron los 15.831. Y se llegó a la recaudación inédita de $ 1.981 millones. Las estimaciones -según se lee en actas del Consejo Municipal- apuntan a que el flujo vehicular, por ejemplo, entre Puerto Montt y Puerto Varas, se duplique en los próximos cinco años.

En ese escenario, el edil ya se ha reunido con los ministerios de Transportes y de Vivienda para iniciar estudios de prefactibilidad para desarrollar distintos proyectos de infraestructura vial que mejoren la conectividad, tales como transporte público eléctrico y ciclovías.

“La gran mayoría de nuestros servicios están bien saturados”, asegura Gárate. Residentes precisan que encontrar cupos en los colegios es complejo. De hecho, solo en la educación municipal se generó un sobrecupo autorizado de cerca de 120 niños y niñas. Y estiman que recién en unos tres o cuatro años más podrían tener una mayor oferta educacional.

Asimismo, si la población inscrita en los sistemas de salud primaria era de 34.173 en 2019, en 2020 subió a 35.769, para saltar a 37.197 el año pasado.

El alcalde es tajante: “No se podrán hacer más iniciativas en la zona rural”. Sin embargo, ya hay una serie de parcelaciones habitadas. El edil es consciente de eso y está analizando cómo regularizar esos inmuebles y que se pongan al día en el pago de contribuciones y derechos de aseo y, con esos recursos, intentar dotarlos de servicios. Ya generaron un nuevo servicio de recolección domiciliaria que reconoce parcelaciones consolidadas que pagan sus derechos de aseo, y a partir de eso se les retira la basura.

Hoy, por ejemplo, la empresa sanitaria Essal no puede abastecer a esas zonas de agua, porque solo puede entregar factibilidad sanitaria en la superficie urbana, a la ciudad. Cada parcelero debe realizar sus instalaciones hídricas y de desagües.

La alcaldía, de hecho, ha incrementado la fiscalización. Habitantes de loteos rurales de esa ciudad aseguran que, por primera vez, inspectores les han ido a revisar el sistema de agua y los mecanismos para que todo esté en regla.

Hoy, la meta es avanzar a un nuevo plano regulador. La municipalidad ya está trabajando en uno que amplíe el suelo urbano. Según Tinsa, la densidad poblacional de la ciudad es de solo 11 habitantes por kilómetro cuadrado; en la Región Metropolitana, es de 461 hab/km2, por lo que hay espacio para ampliar el radio. El alcalde espera que la actualización salga este año. “Tenemos que disponer de más suelo urbano para que se construyan nuevas soluciones habitacionales. Pero eso se tiene que hacer de manera regulada, de manera planificada. No puede ser un pegoteo de proyectos que no responden a nada”, concluye Gárate.