El incipiente regreso del trueque en el mercado inmobiliario

La semana pasada, el fundador de Kayco International Group, Marcos Kaplun, recibió varias llamadas. Días antes había enviado un mensaje vía WathsApp a más de 150 contactos informándoles sobre la posibilidad de intercambiar inmuebles. Una familia extranjera ofertaba varios activos en el país en parte de pago y Kayco ofrecía así 6.000 metros cuadrados de oficina habilitados en la calle Agustinas y 4.000 metros cuadrados frente a la Torre Titanium en Vitacura; cada lote por un valor de US$10 millones para quien tuviera activos que ofrecer y hacer un intercambio. “Si tienes activos con los cuales quieras hacer un trueque con alguna o parte de las oficinas, avísanos”, decía el mensaje enviado por WathsApp.

De ahí en adelante -dice Kaplun- las llamadas no han parado. “En 15 días ya tenemos varias cosas caminando”, señala. Desde Bolivia, lo contactaron para intercambiar hoteles; un chileno le ofreció 30 terrenos en Miami por oficinas en el centro de Santiago; y desde Perú pusieron dos hoteles en trueque a cambio de activos en Chile….y los llamados suman y siguen: un family office, personas en Argentina, Uruguay y Paraguay. Hoy ya tienen 70 propiedades para intercambiar.

El denominado trueque inmobiliario ya está en Chile.

Hoy, dos de cada 10 propiedades en Argentina se traspasan a través del mecanismo de permuta. Artículos de prensa hablan de que, si en 2019 era un instrumento de muy poco uso, hoy ya es una tendencia. En Europa y EE.UU. también se ha disparado a medida que las ciudades se han ido saturando y los bancos se ponen más restrictivos en la entrega de financiamiento. Es que el trueque permite justamente intercambiar inmuebles sin necesidad de recurrir a un crédito hipotecario. Sólo se cancela la diferencia si es que la hubiese, lo que es muy común, ya que es complejo calzar los valores exactos. “La permuta permite trasladarte de un territorio a otro por un dinero mínimo. O también en lugares saturados, como Madrid, donde la creación de nuevos inmuebles no se da mucho, la permuta es la vía ideal”, apunta el socio de DCW Abogados, Diego Chacón.

DCW Abogados vio justamente en este mecanismo un nicho. Hace un año creó un acápite especial en su web, explicando la permuta. “Vimos que esa área no estaba cubierta por otros operadores jurídicos, así que decidimos impulsarla”, señala. Y si bien no han cerrado operaciones concretas, sí asegura que las consultas se han ido elevando y que hoy reciben del orden de 12 a 13 contactos diarios sobre el tema.

Hoy, señala Kaplun, el mayor interés proviene de propietarios de oficinas y hoteles. Asegura que el Covid-19 ha hecho que la demanda por comprar ese tipo de inmuebles sea muy baja. El teletrabajo ha golpeado directamente a las oficinas y la cuarentena, a los hoteles, por lo que son sus propietarios los que prefieren permutar por casas o departamentos. Según datos de CBRE Chile, durante el primer trimestre de este año la vacancia en oficinas Clase A subió a 8,21%, un alza de 3,96 puntos porcentuales frente al año anterior. La mayor variación está en los ejes de Providencia y Apoquindo. Hoy, de hecho, Kayco suma pisos de oficinas para trueque en edificios ubicados en Apoquindo con La Capitanía; en Raúl Labbé con avenida La Dehesa; y en Agustinas, frente al Banco Central. Kaplun asegura que incluso ya le ofrecieron cambiar una isla en Punta Arenas por oficinas en el centro, puesto que al final del día, si bien hoy el mercado está lento, el Estado es el gran poder arrendador en esa zona, por lo que siempre va a necesitar instalaciones.

”¿Y si en lugar de comprar o vender su casa, la cambiara?”, titulaba el diario El País de España en septiembre. Es que el desarrollo de esta modalidad también se está dando en Europa. Y, si bien, el trueque representa apenas el 0,3% de todas las transacciones inmobiliarias españolas, va al alza. En el mercado coinciden así que el Covid ha sido un detonante, puesto que la venta se ha frenado a nivel mundial, y a pesar de que la permuta trae aparejada una baja en el valor para hacer atractivo el bien -del orden de 15% o más-, al final ese descenso se percibe menos que si se vendiera de manera tradicional, porque te quedas con otro bien que querías.

Y el procedimiento opera igual. Según explican en DCW Abogados, es un contrato en que una de las partes se obliga a dar un bien a cambio de otro; debe ser vía una escritura pública ante notario. La forma de determinar el valor, puede ser de mutuo acuerdo, o mediante la contratación de un perito tasador, y si surge una diferencia en los valores, se cancela sólo ese delta.

Actualmente existe una serie de terrenos que se ofrecen para venta o permuta en las páginas web. Tal es el caso de Scarleth de la Hoz. En marzo, De la Hoz decidió ofrecer para permuta un terreno de dos hectáreas a la altura de San Carlos. Según comenta, dado que las inmobiliarias no aceptan paños en parte de pago, optó por este mecanismo con la finalidad de intercambiar su terreno por un departamento en Ñuñoa o Macul. Y asegura que ya las han llamado ofreciendo inmuebles. Asimismo, el dueño de RC Propiedades, René Contreras, asegura que, aunque no es un tema recurrente, hace menos de un año tiene ya el primer cliente que va por la vía de la permuta: una persona que busca intercambiar una propiedad en Las Cruces por otra en Las Condes, Providencia o Vitacura.