La segunda etapa de CencoShopp

Entre el piso 7 de Alto Las Condes y el 5 de Costanera Center pasa parte de sus días Manfred Paulmann. En la primera ubicación suele vérsele reunido con sus hermanos Heike -hoy presidenta interina de Cencosud- y Peter. En el mall de Providencia, en cambio, se junta con los ejecutivos de Cencosud Shopping: el gerente comercial, Sebastián Bellocchio, y el gerente de Operaciones, Sebastián Núñez. Hoy en los cuarteles de la administradora de centros comerciales no hay más de la antigua primera línea. De los seis gerentes que comenzaron quedan sólo dos; el resto se fue. El último en partir fue el gerente general, Germán Cerrato. Ahora comienza una nueva era, con un nuevo liderazgo, Manfred Paulmann en la presidencia y Rodrigo Larraín, en la gerencia general.

El 28 de junio de 2019, Cencosud celebró. Su filial Cencosud Shopping debutaba en la Bolsa como la mayor apertura del mercado de capitales chileno. “Pensábamos colocar US$ 1.000 millones y colocamos US$ 1.050, es la cifra más alta que pasó por la bolsa”, señalaba el presidente del holding, Horst Paulmann. “Vamos a sorprender en América Latina”, añadía.

Al poco andar, la pandemia del Covid-19 los sorprendería a ellos... y a todos; los planes debieron variar y, las expansiones, a congelarse, al menos por un rato. Ahora, dos años después, la idea es retomarlos.

Hoy, Cencosud Shopping reúne los activos inmobiliarios de la firma en Chile, Perú y Colombia. En total son 1.338.766 metros cuadrados arrendables distribuidos en un centro comercial y tres power centers en Colombia; dos power centers y un centro comercial en Perú, y once malls, 22 power centers y el proyecto Costanera Center en Chile.

“Cencosud Shopping tiene una buena diversificación geográfica dentro y fuera del país, también un buen mix y enfoque, lo que los ha ayudado a lograr una estabilidad en la generación de flujos”, señala el subgerente de Riesgo de Humphreys, Hernán Jiménez. Y añade: “Hoy el desafío podría ir por las exigencias de flujo que requiere subir desde Cencosud Shopping hacia Cencosud”.

El 26 de marzo, Manfred Paulmann asumió la presidencia de Cencosud Shopping en reemplazo de su hermano Peter. Ese mismo día, cuentan cercanos, comenzó a recorrer los centros comerciales. Muy del estilo de su padre, Horst Paulmann, fue uno a uno a los lugares, y no fue raro verlo en las tiendas, preocupado de los detalles. Si bien en gran parte de sus periplos -que aún no incluye la operación en los otros países, por las restricciones de la pandemia- estuvo acompañado del hasta el 28 de mayo por el gerente general de la firma, Germán Cerrato, Paulmann quería una mano derecha de su confianza. E idealmente alguien con conocimientos de finanzas, para apuntalar aún más los números.

Desde su apertura en 2019, la firma tuvo pérdidas sólo el segundo trimestre de 2020, impactados por el Covid-19. A raíz de las cuarentenas y el consiguiente cierre de malls, los ingresos el año pasado cayeron un 35,9% frente a 2019. El primer trimestre de 2021, la empresa ganó $ 23.010 millones y vendió $ 43.951 millones, un 17,5% menos que hace doce meses, impactado por las clausuras y los descuentos en arriendo fijo y gastos comunes a los arrendatarios.

Manfred Paulmann nunca había trabajado con Cerrato. El ejecutivo argentino había partido en el área de Shopping de Cencosud en su país natal, para luego trasladarse al mismo cargo a nivel corporativo y gerenciar Cencosud Shopping. Y si bien se había ganado la confianza de “HP” -como le dicen internamente a Horst Paulmann-, con este último alejado por problemas de salud, la dinámica cambió. Otras voces aseveran que Cerrato ya estaba cansado. Que además de la pandemia y el estallido social le había tocado lidiar con el carácter fuerte del actual gerente general de Cencosud, Matías Videla, y la falta de decisión para ejecutar algunos proyectos.

Rodrigo Larraín, en tanto, es un hombre de la casa. Entre 2013 y 2015 fue gerente general justamente de Cencosud Shopping Center, para luego asumir como CFO del holding hasta 2019, que partió a Enjoy. El 1 de julio vuelve al redil de Paulmann. Y si bien renunció la primera vez a la empresa en medio de la sucesiva partida de gerentes que habían trabajado codo a codo con el exgerente general, Jaime Soler -la gran mayoría, cansados con el estilo “HP”-, la relación de Larraín con la familia Paulmann se mantuvo. De hecho, pese a que nunca trabajó con Manfred, habría sido él quien tomó la determinación de contactarlo.

“Don Horst le tiene mucho cariño a Rodrigo y Rodrigo es muy político, se sabe manejar bien con ese estilo”, confidencia un cercano. Agrega la misma fuente que, además, hoy el panorama es distinto; no está Horst Paulmann, y Manfred es más activo en la toma de decisiones. “Rodrigo va a poder operar mejor”, interpretan en el grupo.

Su primera tarea será armar equipo. El gerente de Administración y Finanzas, Santiago Mangiante; el gerente de Negocios y Parking, José Joaquín Matte, y la gerenta de Recursos Humanos, Silvia Gascón, dejaron la compañía el año pasado. Hoy, sólo tiene un gerente Comercial y un gerente de Operaciones. Con los dos había trabajado en su primera etapa a cargo de malls, cuando Sebastián Núñez dirigía Costanera Center y Bellochio ya estaba a cargo del área comercial. Ahora le falta completar la estructura, para lo que Manfred le daría margen de maniobra.

Tras ello, la meta es empezar a optimizar los resultados. Ya han eficientado ciertas operaciones, transfiriendo costos de espacios comunes y marketing a locatarios, además de aprovechar economías de escala en contrataciones con Cencosud.

Ahora, falta crecer. La firma lleva años anclada en una superficie arrendable que bordea los 1,3 millones. Desde 2017, que están en desarrollo dos centros comerciales del grupo que aún no ven la luz. Se trata de La 65, en Medellín, Colombia, y La Molina, en Lima, Perú. A ello se suma una decena de iniciativas en carpeta. De hecho, el mismo Horst Paulmann dijo el día de la apertura en 2019 que había 18 proyectos en carpeta, sin considerar la necesidad de terminar de colocar las oficinas de Costanera Center. En octubre ingresaron como arrendatarios Cementos Bío Bío, Glaxo SmithKline, Legrand y Beiersdorf. En marzo, en tanto, se sumó otro inquilino. Así, hoy tienen el 60,3% de 65.000m2 habilitados para el arriendo. Aún faltarían por recepcionar 43.988 m2.

A eso se suma la superficie que no han podido desarrollar. Hoy, la firma tiene tres paños en Chile -entre el que destaca uno por 23.669 m2 en Kennedy 8950, en Vitacura-, y dos en Perú, uno de 4.424 m2 en Miraflores. En total suman 685.267 metros cuadrados, avaluados en $ 251.814 millones. El objetivo es darles una salida a esos terrenos.

Horst Paulmann era enemigo de vender cualquier tipo de activo. Hoy -pese a ello- existe un plan de desinversión que no se ha acelerado lo suficiente. Y el impulso iría por materializar las desinversiones en áreas prescindibles y conseguir esos recursos.

Actualmente, apuntan, a remodelar los 13 malls ya existentes. Y a potenciar la experiencia del cliente, con una nueva app de geolocalización dentro de los centros comerciales de Chile. En carpeta estaría expandir a futuro tales innovaciones a los otros mercados.

Si bien todo ya parece estar andando, el dinamismo del camino a seguir vendrá dado por Larraín. El 1 de julio empezará así a delinearse esta segunda etapa.