Los agricultores evitan La Araucanía

Hace un par de años, Tattersall decidió prácticamente emigrar de La Araucanía. El subgerente de propiedades agrícolas de la compañía, Hans Holzhauer, relata: “Era una pérdida de tiempo y plata para nosotros”. Y resume: “No hay nadie comprando por riesgo”.

En el sector inmobiliario concuerdan que, por años, la IX Región ha gozado de los mejores terrenos para plantaciones agrícolas. Ha sido el granero de Chile, un apodo que lo hizo gozar de una demanda permanente de agricultores por adquirir predios en ese lugar. Hoy, ese escenario va a la baja. La conflictividad de la zona y los constantes atentados de grupos radicalizados han reducido el interés a cero. “Hoy no existe disposición a comprar en La Araucanía”, sostiene el gerente de campos de Colliers, Rodrigo Gil.

Las cifras productivas ya dan cuenta de ello: si en la temporada 2017-2018 las hectáreas para cereales sumaban 203.784 y la producción superaba los 12 millones de quintales, según datos del INE, en el 2021 bajaron a 176.435 hectáreas y 9,4 millones de quintales; mientras que la superficie para cultivos industriales -como raps- cayó de 62.915 hectáreas en 2018 a 38.378. La producción descendió a la mitad en el período.

Y el tema se fue complicando. De hecho, entre diciembre y marzo de este año se activó un plan de cosecha segura que se tradujo en el despliegue de carabineros en 159 predios para viabilizar la cosecha de un millón de toneladas de cereales en la zona, con el fin de contrarrestar y prevenir posibles atentados. De todas formas, se preveía una baja de un 20% en la producción.

Por esto mismo, en junio agricultores de la zona se reunieron con quien fuera hasta el viernes el delegado presidencial de La Araucanía, Raúl Allard. Se estableció una mesa de trabajo para coordinar la seguridad y proteger las cosechas en la zona. En la oportunidad, el secretario ejecutivo de la Sociedad de Fomento Agrícola de Temuco (SOFO), Andreas Köbrich, aseguró: “El principal argumento para advertir que hay una dificultad que se está viendo a nivel de la siembra en La Araucanía tiene que ver con dos factores; la incertidumbre de seguridad, pero también por el alza en los fertilizantes y, por ende, la imposibilidad de financiar esas siembras”.

Hoy, ese panorama tiene a varios agricultores intentando salir. Y a casi nadie dispuesto a entrar. “Actualmente, no hay una disposición de compra, independientemente del valor y la oferta. Está tan compleja la situación que el foco de inversión se ha trasladado a otras regiones con menor conflicto que la Macrozona Sur”, señalan en el sector.

Hasta el año 2019, la demanda en la IX Región correspondía a un mercado activo. La jefa del área agrícola de GPS Property, Carolina Oyarzún, asegura que había un claro interés de venta por particulares y un interés de compra por forestales y empresas agrícolas que estaban dedicadas a cultivos de alta producción como arándanos o avellanas europeas y que necesitaban radicarse en el lugar. De hecho, entre el 2014 y el 2018 la superficie para ello fue al alza: saltó de 183 mil hectáreas para cereales a 203 mil, y en industriales transitó de 45.000 a unas 62.000.

“En la actualidad -explica Oyarzún- sigue existiendo una oferta importante por parte de particulares que quieren vender sus propiedades, pero producto del terrorismo, la demanda en el sector no existe”. “No hay nadie que esté dispuesto a instalarse en una zona tan compleja como lo es hoy La Araucanía”, subraya. “Ya ha habido unos 150 campos tomados, lo que ha hecho que mucha gente haya querido vender sus terrenos, lo que ha ido aumentando el último tiempo”, complementa el director ejecutivo de Farm Brokers, Daniel Haeussler.

Tal es así que cifras de GPS Property apuntan a que la oferta se ha duplicado en los últimos dos años. “Hasta el 2020 existía una demanda agrícola activa, aunque moderada, pero hoy la demanda en La Araucanía es nula”, sostienen.

En Colliers tienen números aún más críticos: “El alza en la oferta se ha triplicado en comparación a la de hace dos años en la zona de conflicto”, explica Gil. “La cadena interminable de atentados obliga a buscar lugares más seguros para vivir en la zona rural, en particular si las personas están dedicadas a la actividad agropecuaria y forestal”, insiste el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner.

A lo anterior se suma que hoy los bancos prácticamente no entregan créditos para adquirir paños en el lugar. “No están dispuestos a que les pasen terrenos en esa zona como garantía”, sostienen en el rubro inmobiliario. Por ende -añaden- para comprar un terreno el interesado debe tener el dinero casi al contado o dejar muy buenos predios en otras zonas como garantía a la banca.

En Tattersall tienen mapeadas las zonas más álgidas de la región, aunque explican que hoy eso no es garantía. “Por muy zona no roja, no sabemos si mañana eso puede cambiar; en La Araucanía el asunto ya se descontroló”, explica Hans Holzhauer.

De hecho, revela que bancos les han pasado propiedades en Ercilla para sacar a remate y “casi que hemos puesto afuera un cartel de ‘Se regala’, y así y todo, nadie llega”.

El panorama ha redundado directamente en los precios. “La tendencia a la baja es de entre un 30% al 40% e incluso superior en campos ubicados más cercanos a la zona del conflicto”, explican en Colliers.

En GPS Property estiman que la caída ha sido de entre el 35% y el 45%, lo que, sin embargo, precisan, al final del día tampoco incide en la demanda, porque es nula. En el sector señalan que este nivel de contracción ya es comparable a precios de liquidación.

Actualmente, se encuentran campos cuyo valor es menor a un millón de pesos la hectárea, cuando en otras zonas superan los $ 10 millones a $ 12 millones. Incluso hay paños en la zona que se ofrecen a cerca de $ 1 millón los 10.000 metros cuadrados.

Si bien algunos actores inmobiliarios aseguran que las forestales también han caído en esta dinámica de venta, otros sostienen que, al menos ellos, no lo han visto. Eso sí, ninguna estaría sumando más terrenos en el lugar.

CMPC fue claro en su último conference con inversionistas: “La situación en la zona sur en algunas áreas ha sido compleja. Nuestras operaciones no se han visto afectadas, pero sigue el problema y ha sido difícil de resolver. Nos hemos movido a otras áreas, donde es más fácil producir nuestros materiales, sin afectar nuestra producción”.

“El otro comprador de la IX hacia la cordillera han sido las forestales, y también están frenadas”. Las compañías no están vendiendo, pero sí están esperando poder entrar a cosechar sus árboles”, subrayan en Tattersall. Eso ha hecho que el conflicto en la Macrozona Sur sea uno de los factores que han incidido en que haya menos disposición de madera a nivel nacional.

En el rubro del corretaje explican que el fenómeno también se ha ido extendiendo a regiones aledañas como Los Ríos y Los Lagos. “Hemos visto que, al igual que en La Araucanía, la oferta ha aumentado y la demanda ha bajado”, señala Carolina Oyarzún, de GPS Property. “Claramente, la gente está tomando más resguardos a la hora de elegir una propiedad, por el miedo a que eventualmente puedan verse involucrados en algún conflicto de recuperación de tierras o por la violencia que se vive en el sector”, subraya.

El vicepresidente de Colliers aporta un dato más. Explica que, además, se ha visto por parte de propietarios de terrenos agrícolas y forestales un interés creciente por vender terrenos con destinos adaptables a viviendas. “Muchos están intentando o han intentado vender lotes de parcelas”, puntualiza. Un escenario que según, dicen en TocToc, ha estado situado, eso sí, en ejes más alejados del conflicto. Y por causas diferentes.

El subgerente de estudios de la firma inmobiliaria, Nicolás Herrera, explica que respecto a las parcelas de 5.000 m2, el aumento en la oferta podría responder a la nueva regulación que se está haciendo de los predios rústicos. Ello, luego de que el Ministerio de Agricultura instruyera al SAG a suspender las subdivisiones que podrían significar una amenaza para el entorno. “Los dueños de paños podrían estar más intranquilos por eso, saliendo a ofertar más unidades”, cree Herrera. Sumado eso al interés que hubo durante la pandemia por buscar ese tipo de paños para salir de la ciudad, lo que elevó la demanda y también la oferta.

Sus datos apuntan a que si en 2021 las parcelas de 5.000 metros cuadrados en venta en La Araucanía eran 181, ahora suman 262. Un 62% de esa oferta está concentrada en Pucón y Villarrica, con precios al alza. En Curacautín -zona que ha sido objeto de atentados- la oferta ha pasado de 11 parcelas a 19. Mientras que en Temuco ha transitado de diez a 14, y con una caída del 13% en los precios.

A nivel de predios agrícolas, las expectativas del sector siguen siendo complejas. Si bien en el mundo inmobiliario coinciden en que a nivel nacional, la actividad se reactivó fuertemente tras el triunfo del Rechazo - “Después del plebiscito empezamos a contactar a la lista de inversionistas que estaba stand by y esta semana cerramos dos campos, hubo una reactivación notoria”, subrayan en Tattersall-, no está claro que ello llegue a La Araucanía. “Con el triunfo del Rechazo a lo mejor podía ser que cambie la tendencia y que no haya tanta oferta, pero el conflicto sigue. Es evidente que la disponibilidad de tierra en La Araucanía es mayor que en otras zonas. Hay hartos agricultores que quieren vender sus campos, y no hay gente que quiera entrar”, destaca Daniel Haeussler, de Farm Brokers.