No sólo con las constructoras: los bancos también están más exigentes con fondos de inversión inmobiliarios

La crisis del sector de construcción e inmobiliarias es algo que los bancos vienen siguiendo desde al año pasado, imponiendo mayores restricciones a la hora de entregar un crédito y tratando de reducir su exposición al sector. La quiebra de una serie de compañías del rubro es algo que ya pronosticaban, pero junto con eso también están poniendo mayores exigencias a los fondos de inversión inmobiliarios.

“Mayor pie y mayores exigencias de niveles de ocupación”, es el resumen que hacen desde una gestora de fondos a la hora de hablar sobre las nuevas condiciones que los bancos del país están levantando sobre los fondos de inversión.

Aunque fuentes de la banca apuntan a que si bien estos fondos se apalancan, el porcentaje respecto del patrimonio no es preocupante por ahora. Pero si advierten que también es difícil conocer el alcance del sector, pues lo que reportan al regulador al momento de informar sobre la exposición a un sector es el código de inicio de actividad que da el Servicio de Impuestos Internos, pero personas y empresas pueden solicitar el código que quieran. Es decir, puede haber sociedades de inversión cuyo rubro sólo es construcción, así como constructoras que en realidad se dedican a inversiones financieras.

El mercado no es menor. Según datos de ACAFI, a marzo de 2022 los fondos inmobiliarios públicos alcanzaron un patrimonio de 147,8 millones de UF, equivalente US$5.440 millones, distribuidos en 168 vehículos que son manejados por 39 administradoras. A su vez, este tipo de fondos representa un 18,3% del monto total de los fondos de inversión públicos del país.

En ese mercado, Independencia, BTG Pactual, LarrainVial y Banchile Inversiones, en su conjunto, representan más del 40% del mercado.

Pero existen distintos tipos de fondos. Uno es el de rentas, cuyo objeto es invertir indirectamente en bienes raíces construidos o por construir para el arriendo, desde hogares hasta bodegas. Esta categoría es la que administra la mayor cantidad de activos y fondos públicos con UF 95,3 millones (US$3.507 millones).

Además están los fondos de desarrollo inmobiliario, que suma UF 22 millones (US$809 millones), que buscan invertir en el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios para la venta. El tercer tipo son los mixtos, que apuestan a la renta y desarrollo, y que administran UF20 millones (US$736 millones).

Es en estos dos últimos grupos, desarrollo y mixto, donde los bancos ponen mayor atención. Desde uno de los mayores bancos del país, apuntan a que los fondos de renta inmobiliaria en general están bien capitalizados, sobre todo los más grandes, la mayoría tienen buenos activos, pero tienen riesgo de refinanciamiento en los próximos años, lo que afectará de manera importante sus yields.

Pero si en los últimos años los fondos de rentas se financiaban a tasas bajas en UF, “quizás más cercanas al 2% o menos, hoy se financiarían a tasas mucho más altas, quizás más cercanas al 4-5% dependiendo del plazo, niveles que ya están más cercanos a los cap rates de estos fondos, lo que les quita mucho valor”, sostiene la misma fuente.

Desde otro banco apuntan que en cuanto a los fondos de desarrollo inmobiliario, hay que verlos caso a caso, “porque ahí sí toman riesgo de desarrollo/construcción de los proyectos, por tanto la situación actual de las constructoras si les podría afectar directamente”.

De hecho, uno de esos casos fue el ocurrido con la quiebra de la constructora Claro Vicuña Valenzuela, cuya deuda asciende a $44.000 millones: entre sus principales acreedores está justamente un fondo, el vehículo privado de Vantrust, al que la constructora adeudaría unos $ 6.551 millones, llamado FIP Vantrust CVV II. Detrás están Santander con$3.576 millones y Baninter Factoring, con pasivos por $1.531 millones.

“Las exigencias para financiar han aumentado muchísimo. Asimismo, los temas de permisos y otros pasaron a ser de suma importancia para que no tengan un impacto ambiental propiamente tal”, apuntan desde una gestora, y advierten que los bancos cada vez miran con mayor atención que los permisos de construcción están en marcha y entregados.

Con todo, indica un alto ejecutivo de un banco, no ven quiebras o procesos de reestructuración financiera tan claras como lo veían hace semanas con Claro Vicuña Valenzuela, o La Cruz, pero si advierten que el próximo año es clave para tener certezas sobre el rubro, la economía y sobre los fondos que invierten en el sector.