Tomas de terrenos y casas: la alarma que encienden las inmobiliarias

Hace cerca de seis meses, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) puso en tabla un tema que hoy preocupa crecientemente al sector: las tomas de terrenos. El gremio que agrupa a las principales inmobiliarias del país compartió experiencias, analizó la materia y dio un paso más: abordó formas de resolver esta situación si es que se producía, una que ha ido al alza y que amenaza con acentuar dicha tendencia. “Las tomas de terrenos realmente preocupan a todas las empresas inmobiliarias que están desarrollando proyectos en la periferia”, sintetiza el director ejecutivo de ADI, Vicente Domínguez. “Es una situación lamentable”, añade.

En la industria señalan que la realidad de las tomas se ha profundizado con la pandemia. Indican que con los contagios, muchas personas que habitaban hacinados en casonas debieron abandonarlas, o ante la pérdida de sus trabajos dejaron de tener la posibilidad de costear sus arriendos. Al buscar lugares para asentarse, llegaron a los paños desocupados. “Las tomas en general están capitaneadas por gente inescrupulosa que se aprovecha y hace una especie de loteos irregulares y les cobra a todos, sabiendo que la propiedad no es de ellos”, señala Domínguez.

Según el catastro de Campamentos de TECHO-Chile y Fundación Vivienda, el año pasado había 80.000 familias viviendo en estos asentamientos, un 70% más que en 2020. Ese incremento se concentra básicamente en las regiones de La Araucanía, Arica y Parinacota, Valparaíso y Metropolitana. Si en 2019 había 802 campamentos en el país, en 2021 estos llegaron a 969.

En la actualidad no existen casos generalizados que afecten directamente a grandes inmobiliarias, sin embargo, sus paños están cercanos a varios que se han tomado... y ahí está la alerta. Una alarma que incluso ha recaído sobre condominios de casas ya construidas, y donde la justicia ha emanado sentencias que sólo acentúan la incertidumbre de los privados, ya que ponen en cuestión el derecho de propiedad.

El 14 de septiembre de 2020, Inmobiliaria Nueva Tajamar ingresó una demanda ante el 26° Juzgado Civil de Santiago. Había desarrollado un complejo de unas 50 casas en La Florida. De ellas, varias ya estaban entregadas, salvo dos que no contaban todavía con recepción definitiva. Ambas fueron tomadas. El subgerente de la inmobiliaria se percató de tal situación.

El socio de Elton, Pablo Guerrero, fue el abogado a cargo de dirigir los procesos judiciales para desalojar a estas personas. “Hay un incremento de estas situaciones y sobre todo, de casos de tomas de terreno”, relata.

El abogado explica que tras la ocupación de casas hay todo un modus operandi que complejiza la problemática. Indica que al llegar a conversar con las familias que se habían tomado las viviendas desocupadas en La Florida, le mostraron un contrato de arriendo sobre tales inmuebles. “Esto es toda una puesta en escena y uno lo ve en varios casos”, cuenta.

Las personas extienden un contrato de arriendo en el cual el arrendador es cualquiera y el arrendatario es la familia que ocupa la propiedad, lo llevan a una notaría, y autorizan la firma. Como el notario no tiene la obligación de recabar los antecedentes, termina autorizándolo, y con ese documento van a las compañías de servicios básicos y hacen que las boletas o facturas se emitan a nombre de ese arrendatario. Eso le impide a la inmobiliaria concurrir a las empresas para activar un corte. “Invierten el peso de la prueba. Le dicen al dueño, prueben ustedes que son los reales propietarios y que el contrato es falso”, detalla Guerrero.

Tal es así, que la inmobiliaria activó una denuncia ante el juzgado de policía local para efecto de declarar la inhabilitación de la propiedad y el auxilio de la fuerza pública para desalojarlos. Hicieron una presentación ante la Dirección de Obras Municipal solicitando lo mismo; iniciaron un juicio civil e interpusieron una denuncia ante la fiscalía. La solución, no obstante, no fue por ahí.

Finalmente lograron que las personas se fueran, presionadas, básicamente, por los mismos vecinos del recinto.

Una situación similar se repetiría un año después. Una casa piloto en un condominio de Puente Alto de Inmobiliaria Aconcagua, fue víctima del mismo hecho: una familia se tomó el inmueble. Fueron también los residentes del lugar quienes alertaron de tales hechos.

“Se trató de un caso puntual en un condominio de la comuna de Puente Alto, desarrollado por Inmobiliaria Aconcagua. Afortunadamente, luego de las gestiones legales contempladas por nuestra legislación para estos casos, la vivienda fue rápidamente restituida”, señalaron en la compañía. La fuerza pública logró el desalojo.

Hoy, desde el sector afirman que la seguridad es la clave. No pueden dejar lugares deshabitados, sobre todo respecto a los terrenos. En las casas, los mismos vecinos ayudan a las labores de cuidado, además de los guardias que cuidan los accesos; en los departamentos, ocurre una dinámica similar, pero en los paños la situación se complica. “Hay bastante acuerdo que si compran un terreno para desarrollar un proyecto, lo tienen que cuidar, porque si no, puede pasar cualquier cosa”, sostiene Domínguez. “Está complejo el tema, hay que tomar todos los resguardos posibles para los efectos de evitar este tipo de situaciones; sumar la seguridad privada que esté al alcance”, complementa un actor del rubro.

Pablo Guerrero asegura que justamente cuando lograron sacar a las personas de las casas en La Florida, incrementaron la seguridad. “Con este sistema de contratos que arman, te bloquean. Al final, no sólo el peso de la prueba recae en uno, sino que además es difícil obtener el desalojo, lo que implica destinar más recursos”, manifiesta.

El año pasado, de hecho, Inmobiliaria Manquehue sumó precisamente este riesgo a sus balances: “Existen eventuales riesgos legales por necesidad de ejercer medidas judiciales respecto de tomas de terrenos que se están produciendo con cierta frecuencia en el país”, indicaron. La compañía tenía a agosto del año pasado cerca de 300 hectáreas de terrenos para explotar.

Contactados, declinaron referirse al tema.

Actualmente, la usurpación no violenta de un terreno tiene sólo sanción de multa. Y -concuerdan en la industria- sacar, por ejemplo, a 200 familias de un lugar es prácticamente imposible. Carabineros actúa cuando la reacción es inmediata, antes que se instale definitivamente el campamento, ahí tienen margen para desalojar, pero instalados ya no se involucran, acusan en ADI. De hecho, la flagrancia de este delito dura sólo doce horas, por lo que ese es el tiempo máximo para detener a la persona cometiendo el hecho.

“Tenemos un problema de Estado de derecho, donde una persona va y se toma un terreno, porque la gente en definitiva busca las soluciones habitacionales por su propio medio”, indica Guerrero. Hoy, los datos dan cuenta de que el déficit habitacional en Chile es superior a las 700.000 unidades.

En una inmobiliaria explican que desde siempre han tenido un protocolo estricto de protección de paños. Adquieren una superficie, se demuelen las estructuras existentes, se establece un cierre perimetral y se instalan guardias: una persona si son terrenos pequeños, y hasta tres si es que son más grandes.

Además, el riesgo exige demoler rápido las viviendas existentes en el paño a explotar. El fenómeno ‘ocupa’ de esos lugares lleva unos siete años y hoy el mensaje es claro: “Dejar una de esas casas sin seguridad es suicida”, indica un empresario del rubro. En España, tales ocupaciones aumentaron un 18% a septiembre del año pasado, versus igual lapso de 2020, según datos del Ministerio del Interior de ese país. Lo que se traduce -según la prensa española- en que 50 casas caen diariamente en manos de estas personas.

“Los ocupas se han transformado en una verdadera plaga, no se pueden dejar solas esas casas. Dado ello, las inmobiliarias buscan demoler rápidamente”, puntualizan en la industria chilena.

A mediados del año pasado, la directiva regional de la Cámara Chilena de la Construcción de Valparaíso le planteó la preocupación del sector al gobernador Gonzalo Le Dantec. Hicieron hincapié en las reiteradas tomas de terrenos, principalmente de privados. “Hay empresas que tienen terrenos para construir proyectos, que están cerca de algunas tomas y que son potenciales focos. Queremos tratar de impedirlo”, subrayó el gremio en su oportunidad. Incluso, exteriorizaron la posibilidad de hacer un piloto en algunos paños para agilizar la reacción ante futuras usurpaciones.

Contactada ahora, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) -a la cual se le remitió un cuestionario de preguntas- prefirió no contestar. Dijeron no tener información respecto a tomas de terrenos o de inmuebles.

El 19 de enero recién pasado, la Corte Suprema dictó una resolución que para muchos en el rubro podría leerse como una eventual lápida a la propiedad privada en este ámbito.

Un año antes, en noviembre de 2020, el propietario de un terreno interpuso un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones exigiendo la devolución de un terreno en Viña del Mar. Los acusados aseguraron creer que el dueño estaba al tanto de que ellos habitaban ahí y que lo hicieron, puesto que tras la pandemia perdieron su trabajo y no pudieron seguir pagando su domicilio. El recurso del propietario fue rechazado por un tema procesal... pero la Suprema aportó un aspecto más de fondo. Puso el acento en los ocupantes -también como víctimas- y sus precarias condiciones de vida. Y mandató a que los propietarios del terreno, Carabineros, la Municipalidad de Viña del Mar y el gobierno trabajaran de manera conjunta en una solución global para aquellas personas. No ordenó el desalojo.

“Esa sentencia da para cualquier cosa, porque ahí la línea se empieza a correr. O hay respeto a la propiedad o no”, enfatiza Domínguez. “Esto es una alerta, claramente genera incertidumbre”, añade un empresario del rubro.

Por su parte, desde el Ministerio de Vivienda sostienen que esta problemática no es de su injerencia. Precisan que al ser un problema de terrenos privados, se debe resolver vía judicial.