Nunca antes se había registrado una tasa de vacancia tan baja en el mercado de arriendo de bodegas en la Región Metropolitana. Así lo demuestra un informe de GPS Property, el cual además indica que, producto de lo anterior, los precios se han disparado a valores históricos.

De acuerdo al estudio, actualmente la vacancia en el mercado de bodegas Clase I es prácticamente nula, marcando 0,18%, la que corresponde a una superficie de 8.357 m² disponibles para arriendo, concentrados en los corredores Norte y Sur de la capital. Esta significa una disminución del 97% respecto del promedio histórico de 5,92% de los últimos seis años.

Con lo anterior, los precios han experimentado un alza sin precedentes. Así, se registra un valor promedio de 0,166 UF/m² para el primer semestre de 2022, lo que se traduce en un incremento de 27,5% en comparación con el segundo semestre de 2021.

En tanto, en relación al mercado de Centros de Bodegaje Clase II, la situación es similar. De ese modo, la tasa de vacancia también presenta cifras récord con un 0,14%, situada en el mínimo histórico del que se tiene registro. En cuanto a los precios, estos presentan un alza en torno al 15% respecto al segundo semestre de 2021, aumentando de 0,19 UF/m² a 0,22 UF/m².

Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, destaca como el principal motivo la relación entre producción y demanda. “Por séptimo año consecutivo la absorción en el mercado de arriendo de bodegas ha superado la producción, situación que se agudizó durante el año 2021. La producción promedio anual entre los años 2016 – 2021 fue de 232.979 m2 y la absorción promedio anual entre los años 2016 – 2021 fue de 231.028 m²”, sostiene.

Sin embargo, el informe indica que se espera que a contar de este año el déficit se revierta. Esto gracias al ingreso de varios proyectos que tomaron un mayor tiempo en su construcción, debido a la falta de materiales y mano de obra producto de las restricciones generadas por la pandemia, así como por el mayor plazo en la obtención de los permisos.

“Si se mantiene la demanda experimentada en los últimos años e ingresan los proyectos futuros según el timing de entrega, la vacancia debería experimentar una leve alza en los próximos 24 meses”, agrega Tapia.

Otro de los puntos a considerar ha sido la baja rotación de inventarios. Sobre aquello, Gonzalo Wolleter, director comercial ALD Logística, dice que se observa un freno importante de las ventas, lo que ha provocado que el consumo del inventario dentro de las bodegas sea mucho más lento que el del año pasado, aumentando su stock.

“El rubro electrónica y electrodomésticos es uno de los más afectados, en tanto el de alimentos presenta un mayor dinamismo en su liberación de inventario. De aquí a fin de año los stocks probablemente no sufrirán grandes cambios”, explica Wolleter.

Sobre la actual escasez de espacios disponibles y la consecuente alza de los valores, Lorena Tapia asegura que “si bien los precios corresponden al promedio de la acotada oferta disponible, lo que podría ser poco representativo, se observa que las cotizaciones de los proyectos con fecha de entrega dentro los próximos seis meses, son coincidentes con estos valores, o a lo más, dichas cotizaciones, registran un 10% de aumento con respecto al escenario actual”.

Por su parte, Wolleter agrega que, si bien la alta demanda ha sido positiva para el mercado en términos económicos, ha generado dificultades desde el punto de vista operacional, teniendo que “densificar la superficie en operación ya disponible, maximizando los m3 de almacenaje, aprovechando la altura de las naves, instalando nuevos racks, acondicionando recintos que originalmente no estaban destinados para almacenar inventario, y ocupando el máximo toda la capacidad”.

De acuerdo a los datos de la consultora inmobiliaria, entre las novedades del primer semestre de 2022, destaca la incorporación de 115.906 m² al mercado, lo que porcentualmente se traduce en un crecimiento del 69,87% de toda la superficie ingresada durante 2021.

En tanto, para lo que queda del año, se proyecta un ingreso de 143.042 m², distribuidos en los que ellos llaman corredores Norte, Sur Poniente, Nor Poniente y Sur, siendo este último el que más aporte representará en nuevos ingresos, con una participación del 36% del total.

De acuerdo a la directora ejecutiva de GPS Property, se espera que dichas incorporaciones al mercado ayuden a enfrentar el escenario de baja vacancia, junto con el ingreso de un nuevo proyecto en el corredor Norte que considera varios arrendatarios y que tiene una superficie de 168.000 m².

“A su vez, se estima que entre 2023 y 2025, ingresarán cerca de 660.000 m², en virtud de anteproyectos, permisos de edificación e información de los principales operadores del mercado, que en promedio representa un valor anual similar al promedio anual de producción de los últimos 6 años”, agrega Tapia.

Por otra parte, con respecto al mercado de bodegas para la venta en la RM, no se registran nuevos ingresos y su disponibilidad alcanza, por lo tanto, un 0,06%. No obstante, al considerar los proyectos en carpeta, la producción futura esperada para los próximos tres años asciende a 136.454 m2, distribuidos entre siete centros nuevos o etapas de centros existentes.

“Con todo lo anterior, se han identificado 17 desarrollos de bodegas para venta, equivalentes a 343.524 m2 o 993 módulos de 346 m2 en promedio. Y en el corto plazo se espera que ingresen 73.416 m2, lo que ya están disponibles para comprar en verde o blanco a un precio promedio de 36,2 UF/m2″, explica Tapia, agregando que la mayor cantidad de proyectos se concentran en la comuna de Renca, seguida de una marcada expansión hacia las comunas de Lampa y Quilicura.