Valor del suelo en la Región Metropolitana crece el doble que el precio de las viviendas

Los precios de las viviendas en Chile han crecido de manera sostenida en la última década. De hecho, el índice de precios del Banco Central (IPV) para la Región Metropolitana subió 106% en términos reales entre 2006 y 2018.

En ese período el mayor incremento se generó en el sector oriente de la capital, donde las viviendas subieron de precio en 110%, efecto que fue liderado por las casas, con un alza de 117% en el mismo lapso.

Un documento del Centro de Estudios Públicos (CEP), elaborado por Clemente Larraín y Slaven Razmilic y que aborda las causas que se atribuyen al alza en medio del debate en torno a los elevados precios de las viviendas, identifica al menos tres factores: aumento de los costos por mayor precio del suelo, incremento de la demanda por espacio residencial y mayor demanda por vivienda como inversión.

En la industria de la construcción asocian este fenómeno principalmente al aumento de los costos, producto del mayor precio del suelo, derivado de una mala planificación y de restricciones normativas que limitan la oferta.

Otros, en tanto, apuntan a la presión sobre los precios de venta que ejerce la mayor demanda por vivienda como inversión. Mientras que algunos hablan un tercer factor, relacionado con el aumento de la demanda por espacio residencial, derivado del ascenso del ingreso promedio, la mayor formación de hogares y el efecto de la migración reciente.

En cuanto a los costos de construcción y desarrollo de proyectos, la incidencia del valor del suelo en los ingresos de los proyectos de vivienda, supera el 30% o 35% en algunas zonas.

El documento señala que en 13 comunas de la Región Metropolitana donde más se construyen proyectos de vivienda, si se compara el incremento del valor promedio de las transacciones de suelo de cada año con el mayor valor promedio en las promesas de venta por departamentos, se tiene que el precio del suelo subió de forma mucho más significativa.

"La diferencia entre ambos indicadores es significativa (casi 20 puntos porcentuales) por lo que debe ser tomada en cuenta", dice el estudio.

En concreto, en cuatro años, el precio del suelo en la Región Metropolitana subió 45%, mientras que el valor de venta de las viviendas se incrementó en 27%.

Por otra parte, en el estudio se indica que el porcentaje de hogares que cuenta con inversiones inmobiliarias ha subido sostenidamente. Explica que si en 2010 la proporción de propiedades en manos de inversionistas minoritarios era de 13%, en 2018 aumentó a 20%. En tanto, la proporción de departamentos nuevos vendidos en Santiago a personas jurídicas o naturales que ya tenían una propiedad -con lo cual se infiere que esta segunda unidad sería para inversión- pasó de 17,9% en 2011 a 43,5% en 2018.

Respecto a esto último, el informe plantea que "si bien la demanda de inversionistas ha crecido sustantivamente en los últimos años, esto no lo hace algo inédito, ya que también era relevante 10 años atrás" y que "de la proporción de departamentos nuevos teóricamente destinados a inversión, el 91% fue adquirido por personas naturales, lo que está en línea con la idea largamente asentada sobre las bondades de los bienes raíces como vehículo de ahorro e inversión".

El investigador del CEP, Slaven Razmilic, explicó a PULSO que "estamos viviendo un fenómeno recurrente en el mundo y que se ha tomado la agenda política en varios países desarrollados. No estamos solos en esto". En ese sentido, concluye que "al ser un problema multifactorial, no tenemos las balas de plata y ciertamente debemos evitar las soluciones simplistas dirigidas a la galería. Se debe avanzar en paralelo revisando los distintos nudos críticos".

Sobre cómo se podría resolver este problema, comenta que "la solución de largo plazo pasa por facilitar la generación de oferta, esto por la vía de mejor regulación urbanística y complementando con mayor participación estatal a través de inversión, gestión de suelo público e incentivos. También es tiempo de revisar la pertinencia de algunos beneficios tributarios, pero evitar a toda costa el canto de sirenas que nos habla de controles de precios y rentabilidades.

El estudio del CEP también aborda el crecimiento de las viviendas construidas en la capital. En este punto, señala que los datos indican que hoy en Santiago no se construye más que en la década pasada, a pesar de que la demanda es bastante mayor.

A modo de ejemplo, el número de viviendas aprobadas en la Región Metropolitana evidencia un alza en los últimos 5 años en comparación con la primera mitad de la actual década. Si entre 2010 y 2013 los permisos aprobados rondaban los 30 mil a 40 mil, desde 2014 hacia adelante la cifra bordea los 50 mil a 60 mil. Sin embargo, los actuales niveles de construcción no son muy distintos a los observados a mediados de la década pasada.

"Es decir, si bien la construcción se ha acelerado en el margen (en particular en 2014 y 2015 en un intento de la industria de anticiparse y evitar los efectos tributarios del cambio al régimen de IVA que comenzaría a afectar al sector en 2016), lo cierto es que los actuales niveles de construcción no parecen excesivos. Sobre todo si se tiene en consideración el contexto de mayor demanda", señala el informe.

Los permisos para construir en la Región Metropolitana en 2018 sumaron 58 mil (en número de viviendas). En 2002, la cifra alcanzaba los 37 mil. Esto implica un alza de 57%. La zona sur de la capital es la que registra el mayor número de aprobaciones de proyectos para viviendas, seguido por la zona oriente.